Imposto de Renda e financiamento: prova de renda e como declarar

A declaração de Imposto de Renda pesa no financiamento em dois momentos. Antes do contrato, ela serve de prova de renda, principalmente para quem não tem holerite: o banco usa o que está declarado, e renda que não aparece ali tende a ficar de fora da conta. Depois do contrato, você passa a declarar o imóvel na ficha Bens e Direitos pelo valor que efetivamente pagou até 31 de dezembro de cada ano (entrada, FGTS e parcelas), e não pelo preço total. O saldo devedor não vai para Dívidas e Ônus Reais: o manual da Receita exclui dessa ficha os financiamentos do SFH ou feitos nas mesmas condições.

Como o banco usa a declaração para comprovar renda

O banco precisa estimar quanto você ganha de forma recorrente para calcular a parcela possível. Para quem é CLT, o contracheque resolve a maior parte. Para os demais, a declaração vira peça central.

O banco costuma pedir a declaração completa com o recibo de entrega. Ele confere três coisas:

• Valor. Quanto de rendimento você declarou no ano, que vira uma média mensal.
• Coerência. Se a renda declarada conversa com os extratos e com o padrão de vida (bens declarados, dívidas).
• Regularidade. Se a declaração foi entregue no prazo e se não há pendência com a Receita.

O dilema do autônomo

Declarar uma renda baixa para pagar menos imposto tem um custo escondido: o banco vai considerar essa renda baixa. Se você recebe de pessoas físicas, os recolhimentos mensais pelo carnê-leão ajudam a mostrar uma renda constante. Mesmo quando a declaração não é obrigatória, entregá-la costuma ajudar. O passo a passo para quem não tem holerite está em autônomo e MEI: como comprovar renda.

Quem é obrigado a declarar

Na declaração de 2026 (ano-base 2025), entregue de 23 de março a 29 de maio de 2026, a Receita exigiu a entrega de quem, entre outras hipóteses, teve rendimentos tributáveis acima de R$ 35.584, rendimentos isentos acima de R$ 200 mil ou bens e direitos acima de R$ 800 mil em 31 de dezembro. A multa por atraso é de 1% ao mês sobre o imposto devido, com mínimo de R$ 165,74 e máximo de 20% do imposto, segundo a Receita. Esses limites são revistos a cada ano: confira as regras da declaração seguinte quando forem publicadas.

Como declarar o imóvel financiado

Ficha Bens e Direitos

O imóvel entra no grupo 01 (Bens Imóveis), com o código do tipo de bem. Os mais usados são 11 para apartamento, 12 para casa e 13 para terreno. Confira o código no próprio programa, porque a lista é atualizada.

O ponto central é o valor. A Receita adota o custo de aquisição como critério para os bens, e, para imóvel comprado em prestações, considera como custo as parcelas efetivamente pagas, com a forma de pagamento descrita no campo Discriminação, segundo o Perguntas e Respostas do IRPF. Na prática:

• Situação em 31/12 do ano anterior: tudo o que você já tinha pago até o fim do ano anterior (zero, se comprou no ano).
• Situação em 31/12 do ano da declaração: o valor anterior somado ao que você pagou no ano: entrada, FGTS usado, parcelas do financiamento.

Não atualize o valor para o preço de mercado. O imóvel continua pelo custo, e só muda com novos pagamentos ou com reformas e ampliações comprovadas.

O que escrever na Discriminação

Uma descrição clara evita dúvida da Receita e ajuda você no futuro. Inclua:

• Endereço, metragem e matrícula do imóvel, com o cartório.
• Data da compra, nome e CPF ou CNPJ do vendedor.
• Valor total da compra e forma de pagamento: entrada com recursos próprios, valor do FGTS usado, valor financiado.
• Banco credor, CNPJ e número do contrato.
• Valor pago no ano e saldo devedor em 31 de dezembro.

Se o imóvel é novo e ainda não tem inscrição de IPTU ou matrícula individual, deixe esses campos em branco e complete no ano seguinte.

Ficha Dívidas e Ônus Reais

Essa ficha é para dívidas que você tinha em 31 de dezembro. O manual do Meu Imposto de Renda, da Receita, lista o que não entra nela: dívidas de até R$ 5.000, financiamentos do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) ou sujeitos às mesmas condições, como os garantidos por alienação fiduciária ou hipoteca, bens comprados por consórcio e dívidas da atividade rural. Como o financiamento imobiliário típico tem o próprio imóvel como garantia, o saldo devedor não vai para essa ficha. Faz sentido: o imóvel já está declarado só pela parte paga, e lançar a dívida também distorceria a evolução do seu patrimônio. O saldo devedor aparece apenas como informação no campo Discriminação do bem. Se o seu caso for diferente (um empréstimo sem garantia usado na compra, por exemplo), confirme com um contador.

Empréstimos pessoais, consignados e outras dívidas acima do limite seguem indo para Dívidas e Ônus Reais normalmente.

De onde tirar os números

O banco envia, no começo do ano, um informe anual do financiamento com as parcelas pagas e o saldo devedor. Use esse documento, e não a sua memória ou o valor original das parcelas, porque seguros, taxa de administração e TR mudam o valor pago.

Exemplo prático: dois anos de declaração

Exemplo ilustrativo. Valores calculados com juros de 11,5% ao ano, 420 meses, tabela SAC, sem seguros, tarifas e TR.

Paulo comprou um apartamento de R$ 400 mil em março de 2025:

• Entrada com recursos próprios: R$ 80 mil.
• FGTS usado: R$ 20 mil.
• Financiamento: R$ 300 mil, com primeira parcela em abril.
• ITBI, escritura e registro: R$ 12 mil (valor hipotético, somado ao custo neste exemplo).

As nove parcelas pagas de abril a dezembro de 2025 somam cerca de R$ 30.798. Em 2026, as doze parcelas somam cerca de R$ 40.244.

Repare que o valor declarado do imóvel sobe ano a ano, e o saldo devedor desce. Quando o financiamento acabar, o bem estará declarado pelo custo total, com todos os juros pagos.

Sobre o ITBI e os custos de cartório: o ITBI pago na compra aparece expressamente entre os valores que podem integrar o custo do imóvel na IN SRF 84/2001. Escritura e registro não são citados nesse artigo; antes de somá-los ao bem, guarde os comprovantes e confirme o tratamento com um contador.

Juros, ganho de capital e o que guardar

Os juros do financiamento não reduzem o imposto do ano. Eles importam no futuro: quando você vender o imóvel, o ganho de capital é a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição. A Instrução Normativa SRF 84/2001 (art. 17, inciso I) lista os juros e demais acréscimos pagos para a aquisição do imóvel (alínea g) e o ITBI pago na compra (alínea e) entre os valores que podem integrar esse custo, desde que comprovados e informados na declaração.

Na prática, isso explica por que declarar as parcelas inteiras (amortização mais juros) faz diferença: um custo maior significa ganho menor e imposto menor na venda. Guarde por muitos anos:

• Contrato de compra e venda e contrato de financiamento.
• Informes anuais do banco com parcelas e saldo.
• Guias e comprovantes de ITBI, escritura e registro.
• Notas fiscais de reformas e ampliações.

Regras de ganho de capital têm isenções e detalhes próprios. Para uma venda, vale a orientação de um contador.

Erros comuns

• Declarar o valor total do imóvel no ano da compra. O certo é o valor efetivamente pago até 31 de dezembro.
• Lançar o saldo do financiamento em Dívidas e Ônus Reais. O manual da Receita exclui dessa ficha o financiamento do SFH ou em condições equivalentes; informe o saldo só na Discriminação.
• Atualizar o imóvel para o valor de mercado. O bem fica pelo custo de aquisição.
• Esquecer o FGTS usado. Ele é parte do que você pagou e precisa aparecer na forma de pagamento.
• Declarar renda menor para pagar menos imposto e depois pedir financiamento. O banco usa o que está declarado.
• Copiar números do contrato em vez do informe do banco. O valor pago muda com seguros, tarifas e TR.

Resumo e próximos passos

• Para quem não tem holerite, a declaração de IR é a prova de renda mais aceita; mantenha a renda declarada coerente com os extratos.
• O imóvel financiado vai em Bens e Direitos, grupo 01, pelo valor pago até 31 de dezembro, com a forma de pagamento descrita.
• O saldo devedor aparece só na Discriminação; o manual da Receita exclui esse financiamento da ficha Dívidas e Ônus Reais.
• Juros e ITBI comprovados podem compor o custo e reduzir o ganho de capital na venda; para escritura e registro, confirme com um contador.
• Antes de pedir o crédito, confira a lista de documentos para financiamento e entenda como funciona a análise de crédito.