Score para financiamento imobiliário: o que o banco avalia

Não existe um score mínimo oficial para financiamento imobiliário. Nenhum grande banco publica um número de corte, e cada instituição aplica o seu próprio modelo de risco. O score dos bureaus (Serasa, Boa Vista, entre outros) entra na conta, mas divide espaço com a sua renda, o valor da parcela, as dívidas que você já tem e a existência de restrições no CPF. Na prática, uma nota alta ajuda e uma nota muito baixa atrapalha, mas nenhuma das duas decide sozinha.

A seguir você vê como o score é calculado, o que o banco olha além dele e o que fazer, de forma concreta, para chegar ao pedido com o perfil mais forte possível.

O que é o score e como ler a sua pontuação

O score de crédito é uma nota que estima a probabilidade de você pagar suas contas em dia nos próximos meses. Os dois bureaus mais consultados pelo público usam escala de 0 a 1.000: quanto maior, menor o risco percebido.

A Serasa divulga quatro faixas na sua página de ajuda (consultada em outubro de 2026):

A própria Serasa ressalta que a faixa é um indicador e não garante aprovação: quem decide é a empresa que concede o crédito.

A Equifax | Boa Vista também usa escala até 1.000 e oferece consulta gratuita do CPF pelo site Consumidor Positivo. Na página oficial consultada, ela não publica uma tabela de faixas. Sites de terceiros circulam números diferentes, por isso o mais seguro é olhar a explicação que aparece dentro do seu próprio relatório.

Um detalhe que confunde muita gente: o seu score não é igual nos dois bureaus. Cada um tem base de dados e fórmula próprias, e é normal ver diferença de dezenas ou até centenas de pontos.

O que entra no cálculo do score

A Serasa lançou uma nova versão do score em janeiro de 2025 e passou a divulgar o peso aproximado de cada grupo de informação:

Dois pontos chamam atenção. Primeiro, o maior peso vem do histórico de pagamentos, que é alimentado pelo Cadastro Positivo (explicamos em detalhe em Cadastro Positivo e Open Finance). Segundo, pedir crédito em muitos lugares ao mesmo tempo pesa contra você, porque cada consulta de empresa conta como "busca por crédito".

O que o banco avalia além do score

Para um empréstimo de 30 anos com o imóvel como garantia, o banco faz uma análise bem mais ampla do que a de um cartão de crédito. Os itens mais comuns são estes:

• Renda comprovada e comprometimento. Os bancos costumam limitar a parcela a cerca de 30% da renda bruta familiar. É uma prática de mercado, não uma lei, e o percentual pode variar por banco e modalidade. Veja como calcular em renda para financiar imóvel.
• Dívidas no SCR (Sistema de Informações de Crédito) do Banco Central. O SCR reúne as operações de crédito que você tem em bancos e financeiras, incluindo limites, parcelas em atraso e prejuízos. As instituições enviam dados mensalmente e, com sua autorização, o banco consulta esse histórico. Um cartão rotativo alto ou um consignado grande reduzem a parcela que sobra para o imóvel.
• Restrições no CPF. Negativação em Serasa, SPC ou Boa Vista, protestos em cartório e pendências com órgãos públicos costumam travar a aprovação. O tema tem artigo próprio: dá para financiar com nome sujo.
• Estabilidade e tipo de renda. Tempo de emprego, renda fixa ou variável, autônomo ou CLT.
• Idade e prazo. Os bancos limitam a soma da sua idade com o prazo do financiamento. O teto exato varia por banco e linha e pode mudar, então confira no simulador ou com o gerente. Esse limite pode encurtar o prazo e aumentar a parcela.
• Relacionamento com o banco. Conta, investimentos e histórico interno podem influenciar a oferta, e às vezes a taxa.

Exemplo prático: duas pessoas com o mesmo score

Exemplo ilustrativo, com números redondos e uma taxa hipotética de 11,5% ao ano, prazo de 360 meses, tabela SAC.

Ana tem score 720 na Serasa, renda bruta de R$ 9.000 e paga hoje R$ 2.000 por mês de um financiamento de carro. Bruno tem score 650, renda bruta de R$ 9.000 e nenhuma dívida.

• Limite de 30% da renda: R$ 2.700 por mês para os dois.
• Ana já compromete R$ 2.000 com o carro. Muitos bancos olham o comprometimento total, então a margem dela para a parcela do imóvel pode ficar bem menor.
• Bruno tem os R$ 2.700 livres. Com a primeira parcela SAC de R$ 2.700, ele conseguiria financiar perto de R$ 227 mil nesse cenário.

Ana tem o score maior, e mesmo assim tende a receber um crédito menor do que Bruno. O score abre a porta, mas quem define o tamanho do financiamento é a capacidade de pagamento. Se você quer fazer essa conta com os seus números, use a calculadora de quanto posso financiar.

Como melhorar o score antes de pedir o financiamento

Não existe truque. O que funciona é dar aos bureaus sinais consistentes de bom pagador por alguns meses:

1. Pague tudo em dia, inclusive contas de consumo. Luz, água, telefone e boletos entram no Cadastro Positivo. Atraso pequeno e repetido também pesa.
2. Quite ou negocie dívidas negativadas. Pela Súmula 548 do STJ, o credor deve tirar seu nome do cadastro em até cinco dias úteis após o pagamento integral. A Serasa avisa, porém, que baixa da dívida e aumento do score não acontecem necessariamente ao mesmo tempo.
3. Evite pedir crédito em vários lugares. Nos meses que antecedem o financiamento, segure novos cartões, empréstimos e crediários. Cada consulta de empresa entra no pilar de busca por crédito.
4. Atualize seus dados cadastrais. Endereço, telefone e renda nos sites dos bureaus. É simples e conta pontos no pilar cadastral.
5. Não cancele o Cadastro Positivo. Sem histórico de pagamentos, o modelo tem pouco a dizer a seu favor.
6. Reduza o uso do limite do cartão. Usar quase todo o limite todo mês sinaliza aperto financeiro, e o saldo aparece no SCR.

Se possível, comece esse trabalho seis meses antes de procurar o banco. Esse prazo não é regra oficial, mas dá tempo para o histórico novo aparecer nos bureaus e no SCR, que é atualizado uma vez por mês.

Erros comuns e cuidados

• Pagar por "aumento de score". Nenhuma empresa consegue alterar sua pontuação de fora. Promessas desse tipo são golpe.
• Simular em dez bancos no mesmo dia. A simulação é um cálculo; o pedido formal de análise é que costuma autorizar a consulta ao seu CPF. Escolha dois ou três bancos com base no CET (Custo Efetivo Total) e faça os pedidos com critério.
• Ignorar o Registrato. O relatório do SCR é gratuito no Registrato do Banco Central (acesso com conta gov.br prata ou ouro e verificação em duas etapas ativada). Às vezes aparece um limite ou uma dívida que você nem lembrava, e é isso que o banco vai ver.
• Olhar só um bureau. O banco pode consultar mais de um. Confira Serasa e Boa Vista.
• Achar que score alto garante taxa baixa. A taxa do crédito imobiliário depende muito mais da modalidade, do banco e do relacionamento. Compare propostas pelo CET.

Seus direitos sobre a pontuação

A Lei 12.414/2011 (Lei do Cadastro Positivo) garante que você consulte gratuitamente suas informações e sua nota, conheça os principais critérios usados na análise de risco (respeitado o segredo empresarial) e peça revisão de decisão tomada só por meios automatizados. Se encontrar dado errado, pode pedir a correção, e o gestor tem até 10 dias para corrigir.

Resumo

• Não há score mínimo oficial. Desconfie de quem cravar um número.
• O score de 0 a 1.000 mostra seu risco, mas renda, comprometimento, dívidas no SCR e restrições no CPF pesam tanto quanto.
• Pagamentos em dia são o fator de maior peso no modelo da Serasa.
• Antes de pedir o financiamento: consulte Serasa, Boa Vista e Registrato, limpe pendências e evite novas consultas de crédito.
• Se o pedido for recusado mesmo assim, veja o que fazer quando o financiamento é negado.