Direito de arrependimento na compra de imóvel: os 7 dias

Você pode desistir da compra de um imóvel em 7 dias, sem multa e com devolução de tudo o que pagou, quando o imóvel é vendido na planta (em incorporação) e o contrato foi assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora. Essa regra está no art. 67-A, §10, da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018, e alcança inclusive a comissão de corretagem. O prazo conta da assinatura e não pode ser prorrogado.

Fora dessa situação, a lei não garante um arrependimento livre. Quem desiste depois dos 7 dias, ou comprou em condições não cobertas, entra nas regras do distrato de imóvel na planta, com retenção de parte do valor. Este artigo explica as regras gerais e não substitui a análise do seu contrato; em caso de dúvida, procure o Procon, a Defensoria Pública ou um advogado.

As duas regras de arrependimento

Duas leis tratam do assunto, com alcances diferentes.

A regra da Lei de Incorporações

É a regra mais clara e a mais usada. O ponto que confunde: o estande de vendas fica, muitas vezes, no próprio terreno da obra, mas não é a sede da incorporadora. Por isso a compra feita lá está coberta. A ideia da lei é proteger quem assinou no calor da visita, com corretor ao lado e brinde na mesa.

Se o contrato foi assinado na sede da incorporadora, a lei não dá o direito de arrependimento. Contratos assinados de forma eletrônica, à distância, tendem a ser tratados como firmados fora da sede, mas o texto da lei não fala disso expressamente; se for o seu caso, guarde os registros da assinatura e, havendo resistência, busque orientação.

A regra do CDC

O art. 49 do CDC vale para qualquer compra de consumo feita fora do estabelecimento comercial. A aplicação a imóveis prontos vendidos por empresa (construtora ou incorporadora com estoque pronto) é possível em tese, porque há relação de consumo, mas os tribunais discutem, caso a caso, se uma compra de imóvel, que costuma envolver visita, negociação e documentação, foi de fato "fora do estabelecimento". Não conte com o art. 49 como regra automática para imóvel pronto.

Para imóvel usado comprado de outra pessoa física, em geral não há relação de consumo. Vale o contrato, e o CDC não se aplica.

Como exercer o direito, passo a passo

1. Confira a data e o local da assinatura. O prazo de 7 dias conta da assinatura do contrato (ou do instrumento de compra, como a promessa de compra e venda). Anote se foi em estande ou fora da sede.
2. Escreva a carta. Curta e objetiva: seu nome, CPF, identificação da unidade e do empreendimento, data da assinatura, a declaração de que você exerce o direito de arrependimento previsto no art. 67-A, §10, da Lei 4.591/1964, e o pedido de devolução integral dos valores pagos, inclusive corretagem, com os dados bancários.
3. Envie por carta registrada com aviso de recebimento. É o meio que a lei menciona no §11, e a data da postagem é o que conta. Mande para o endereço da incorporadora que consta no contrato.
4. Mande também por e-mail. Com cópia da carta e do comprovante de postagem, para o contato da incorporadora e do corretor. Isso acelera e cria uma segunda prova.
5. Guarde tudo. Comprovante dos Correios, cópia da carta, aviso de recebimento quando voltar, comprovantes de todos os pagamentos.
6. Cobre a devolução. A lei não fixa um prazo específico de pagamento no §10, mas manda devolver todos os valores antecipados. Se a incorporadora demorar ou devolver menos, registre reclamação no Procon ou no consumidor.gov.br e procure orientação jurídica.

E a corretagem paga direto ao corretor?

O §10 manda devolver todos os valores antecipados, "inclusive a comissão de corretagem". Mesmo que você tenha pago o corretor por boleto ou transferência separada, peça a devolução à incorporadora, que vendeu a unidade e organizou a venda. O STJ, no Tema 939, reconheceu que a incorporadora pode ser chamada a responder pela restituição da corretagem em discussões desse tipo. Entenda as regras de corretagem em corretagem abusiva e SATI.

Exemplo com números

Exemplo ilustrativo. Você visitou o estande de um lançamento num sábado, 3 de outubro, e assinou a promessa de compra e venda na hora. Pagou:

Na quarta-feira, depois de refazer as contas com a família, você decide desistir.

Para a contagem, este exemplo considera os 7 dias corridos a partir do dia seguinte à assinatura, o que leva o prazo a 10 de outubro. Como a lei não detalha a forma de contagem, não deixe para o último dia: poste a carta o quanto antes.

A diferença entre agir no prazo e agir 2 dias depois, neste exemplo, é de R$ 15.750. A multa de 25% é o teto da Lei 13.786/2018 para incorporação sem patrimônio de afetação (com patrimônio de afetação, o teto sobe para 50%), e a lei calcula a multa sobre a quantia paga; a base exata e o percentual real estão no contrato e no quadro-resumo.

O sinal e as arras

Muita compra começa com um sinal (arras), às vezes antes do contrato definitivo. O Código Civil trata do tema nos arts. 417 a 420. Em resumo:

• Arras confirmatórias (as mais comuns): confirmam o negócio. Se quem deu o sinal desiste sem justificativa, quem recebeu pode ficar com ele.
• Arras penitenciais: quando o contrato prevê expressamente o direito de arrependimento mediante perda do sinal. Quem desiste perde o sinal (ou devolve em dobro, se foi quem recebeu), e não há outra indenização.

Dentro dos 7 dias do art. 67-A, essas regras não tiram o seu direito à devolução integral. Fora desse prazo, ou em compra de imóvel usado entre particulares, o destino do sinal depende do que está escrito. Leia a cláusula de arras antes de assinar qualquer recibo de sinal.

Antes de assinar: como evitar precisar do arrependimento

O arrependimento é uma saída de emergência. Melhor é chegar à assinatura com as contas feitas:

• Leve o quadro-resumo para casa. Peça a minuta do contrato antes. Uma incorporadora séria entrega.
• Simule o financiamento antes. Use o simulador de financiamento e a calculadora de quanto posso financiar para saber se a parcela cabe, considerando a fase de obra e a fase de amortização.
• Confira o custo total. Entrada, ITBI, registro e juros de obra pesam mais do que parece; veja os detalhes em imóvel na planta ou pronto.
• Separe a documentação com calma. O checklist de documentos para financiamento ajuda a ver se haverá dificuldade na aprovação do crédito.

Erros comuns

• Desistir por telefone ou WhatsApp. Pode até funcionar, mas a prova que a lei menciona é a carta registrada. Use as duas coisas.
• Esperar o fim de semana passar. O prazo é curto e improrrogável. Não deixe para o último dia.
• Aceitar a retenção da corretagem. Dentro dos 7 dias, a lei manda devolver também a corretagem.
• Achar que todo imóvel tem 7 dias. A regra clara é para imóvel na planta vendido em estande ou fora da sede. Em outras situações, o arrependimento pode não existir.
• Assinar o termo de distrato no lugar do arrependimento. Se você está dentro do prazo, deixe claro na carta que exerce o arrependimento, e não um distrato, para não abrir espaço para multa.

Resumo

• Imóvel na planta assinado em estande ou fora da sede: 7 dias, devolução integral, inclusive corretagem (Lei 4.591/1964, art. 67-A, §10).
• Prova: carta registrada com aviso de recebimento; vale a data da postagem (§11). Depois dos 7 dias, o contrato fica irretratável (§12).
• O art. 49 do CDC prevê 7 dias para compras fora do estabelecimento, mas sua aplicação a imóveis prontos depende do caso.
• Passado o prazo, valem as regras do distrato de imóvel na planta, com multa.
• Se a empresa resistir, procure o Procon, a Defensoria Pública ou um advogado.