Distrato de imóvel na planta: quanto você recebe de volta

Se você desistir de um imóvel comprado na planta, recebe de volta o que pagou à incorporadora, corrigido, menos a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago. Se o empreendimento estiver no regime de patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50%. Essas regras vêm da Lei 13.786/2018, a Lei do Distrato, e valem para contratos assinados a partir de dezembro de 2018.

Se quem descumpriu o contrato foi a incorporadora (por exemplo, atrasando a obra além da tolerância), a lógica se inverte: a devolução é integral.

Este artigo explica as regras gerais. Ele não substitui a análise do seu contrato por um advogado ou pelo Procon.

O que é distrato e quando ele acontece

Distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda antes da entrega das chaves. Os casos mais comuns:

• Por iniciativa do comprador: perdeu renda, o financiamento foi negado, mudou de cidade, se arrependeu.
• Por culpa da incorporadora: atraso acima do prazo de tolerância, contrato sem as informações obrigatórias, problemas graves na obra.
• Por acordo: as duas partes negociam condições diferentes das previstas na lei, o que a própria lei permite.

O que a incorporadora pode descontar

Pela Lei 13.786/2018, quando o comprador desiste ou deixa de pagar, a incorporadora devolve o que recebeu diretamente, corrigido pelo índice do contrato, descontando:

Dois limites importantes: a soma dos descontos não pode passar do que você efetivamente pagou (a fruição é a exceção), e a incorporadora não precisa provar que teve prejuízo para cobrar a multa.

O que é patrimônio de afetação

É um regime em que o terreno, a obra e o dinheiro do empreendimento ficam separados do caixa geral da incorporadora. Ele protege quem comprou, porque o dinheiro de um prédio não pode ser usado em outro. Em troca, a lei permitiu multa maior no distrato (até 50%) e devolução só depois do habite-se. A informação de que o empreendimento é afetado aparece na matrícula e deve constar do contrato.

Em 2026, o STJ voltou a validar a retenção de 50% quando esse percentual está expresso no contrato e o empreendimento está sob patrimônio de afetação. Mesmo assim, cada caso depende do contrato e do que foi efetivamente pago, e tribunais estaduais ainda discutem reduções em situações específicas.

Prazos de devolução

Os valores são corrigidos pelo índice previsto no contrato.

Exemplo com números

Exemplo ilustrativo. Você comprou um apartamento de R$ 400 mil na planta, já pagou R$ 60 mil à incorporadora (sinal e parcelas) e ainda não recebeu as chaves. A corretagem foi paga à parte, direto ao corretor, então não entra na conta. Desconsideramos a correção monetária para simplificar.

Agora imagine que você já tinha recebido as chaves e morou 6 meses no imóvel. A taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre R$ 400 mil daria R$ 12.000, que também podem ser descontados, além de IPTU e condomínio do período.

A multa de 25% ou 50% é um teto. Confira no quadro-resumo do seu contrato qual percentual foi efetivamente pactuado.

Arrependimento, quadro-resumo e contratos antigos

Direito de arrependimento: 7 dias

Se o contrato foi assinado em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora, a lei garante 7 dias para desistir, com devolução de tudo, inclusive da corretagem. Para provar que você exerceu o direito no prazo, envie carta registrada com aviso de recebimento: vale a data da postagem. Depois de 7 dias sem manifestação, o contrato fica irretratável.

O quadro-resumo e por que ele importa

Todo contrato de imóvel na planta firmado depois da Lei 13.786/2018 deve começar com um quadro-resumo contendo, entre outros, preço, forma de pagamento, valor da corretagem, índices de correção, as consequências do distrato em destaque e o prazo de entrega. Você precisa assinar especificamente a parte que trata do distrato.

Se alguma informação obrigatória faltar, a incorporadora tem 30 dias para corrigir depois de notificada. Se não corrigir, a omissão é justa causa para você desfazer o contrato. Isso pode mudar bastante o valor a receber, por isso vale levar o contrato a um advogado se o quadro estiver incompleto.

Contratos antigos e contratos com financiamento bancário

Contratos anteriores a dezembro de 2018. O STJ entende que a Lei do Distrato não retroage. Esses contratos seguem a jurisprudência da época, que costumava admitir retenção entre 10% e 25% do valor pago quando o comprador desistia. No Tema 1.002, o STJ definiu que, nesses casos, os juros de mora sobre a devolução contam a partir do trânsito em julgado da decisão.

Imóvel já financiado no banco. No modelo de crédito associativo (comum na Caixa e no Minha Casa, Minha Vida), você assina com o banco durante a obra e paga juros de obra. O distrato precisa resolver também esse contrato. Parar de pagar o banco por conta própria pode gerar cobrança e negativação. Veja como funciona essa cobrança em juros de obra.

Alternativas antes de desistir

• Cessão do contrato. A lei afasta a multa se você transferir o contrato para outra pessoa aprovada pela incorporadora. Pode ser a forma de recuperar mais dinheiro.
• Renegociação. Prazo maior, troca de unidade ou mudança no fluxo de pagamento. A lei permite que as partes façam acordos diferentes no distrato.
• Revisar o financiamento. Se o problema foi o crédito negado, entenda o motivo antes de desistir; o guia financiamento negado mostra caminhos.

Como pedir o distrato, na prática

1. Junte os documentos. Contrato completo com quadro-resumo, aditivos, comprovantes de todos os pagamentos (incluindo sinal e corretagem) e a matrícula do empreendimento, que mostra se há patrimônio de afetação.
2. Some o que você pagou à incorporadora. Separe o que foi pago a ela do que foi pago ao corretor ou ao banco, porque cada parte segue uma regra.
3. Faça a sua própria conta. Aplique a correção do contrato, desconte a corretagem e o percentual de multa pactuado. Assim você sabe se a proposta da empresa está dentro da lei.
4. Formalize o pedido por escrito. E-mail com confirmação ou notificação com aviso de recebimento. Guarde a data: ela marca o início do prazo de 180 dias, quando não há afetação.
5. Leia o termo de distrato antes de assinar. Confira valor, índice de correção, data de pagamento e se há cláusula de quitação geral. Depois de assinado, contestar fica mais difícil.

Se a empresa demorar a responder ou propuser valor abaixo do que a lei garante, registre reclamação no Procon ou no consumidor.gov.br antes de partir para a Justiça. Muitas incorporadoras negociam nessa etapa.

Erros comuns

• Simplesmente parar de pagar. Atraso gera multa, juros e pode levar à rescisão por inadimplência, com os mesmos descontos e mais encargos.
• Assinar o termo de distrato sem conferir a conta. Peça a memória de cálculo com valor pago, correção, corretagem e multa.
• Não guardar comprovantes. Boletos, recibos, e-mails e o contrato completo são a sua prova.
• Ignorar o prazo de 7 dias em compras feitas em estande.
• Confundir atraso com desistência. Se a obra atrasou além da tolerância, o caso é outro; veja atraso na entrega do imóvel.

Próximos passos

1. Leia o quadro-resumo e anote: valor pago, corretagem, percentual de multa, se há patrimônio de afetação e o prazo de entrega.
2. Verifique se a obra está atrasada além do prazo de tolerância.
3. Peça à incorporadora, por escrito, a simulação do distrato.
4. Avalie a cessão do contrato ou uma renegociação.
5. Se os números não baterem com a lei, procure o Procon, a Defensoria Pública ou um advogado de direito imobiliário antes de assinar.