Corretagem e SATI: quando a cobrança é abusiva (Tema 938)

A cobrança de corretagem do comprador de imóvel na planta é válida quando o contrato prevê esse repasse e a incorporadora informou, antes da compra, o preço total do imóvel com o valor da comissão destacado. Já a taxa SATI (Taxa de Assessoria Técnico-Imobiliária), cobrada junto com a promessa de compra e venda, é abusiva. Foi o que a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu no Tema 938, em recurso repetitivo julgado em 24 de agosto de 2016, cuja tese os demais tribunais devem seguir. Quem pagou cobrança indevida tem 3 anos para pedir a devolução.

O tema continua atual porque estandes de lançamento ainda separam o preço em vários boletos. Este artigo explica as regras gerais; para analisar o seu contrato, procure o Procon, a Defensoria Pública ou um advogado.

O que é corretagem e o que é SATI

Corretagem é a comissão do corretor (ou da imobiliária) que intermediou a venda. Na compra na planta, é comum a incorporadora contratar a imobiliária para vender as unidades e, na hora da compra, pedir que o comprador pague a comissão diretamente, em boleto ou cheque separado. O percentual é negociado e varia conforme a região, o imóvel e a imobiliária.

SATI é uma taxa cobrada por uma suposta assessoria técnica ou jurídica ao comprador na assinatura do contrato. Na prática, quem presta esse serviço costuma ser escolhido pela própria vendedora e atua no interesse dela. Por isso o STJ a considerou abusiva.

O que o STJ decidiu nos Temas 938, 939 e 960

Quando a corretagem é válida

O STJ exige transparência. Para o repasse valer, a informação precisa chegar ao comprador antes da compra e deixar claro:

• o preço total da unidade, já somando a comissão;
• o valor da corretagem em destaque, separado.

A Lei 13.786/2018 reforçou essa exigência ao criar o quadro-resumo obrigatório nos contratos de incorporação. O inciso III do art. 35-A da Lei 4.591/1964 pede que o quadro-resumo traga o valor da corretagem, as condições de pagamento e a identificação de quem recebe.

Quando a corretagem pode ser questionada

• O preço anunciado não incluía a comissão, que apareceu só na hora de assinar.
• O valor da corretagem não está no quadro-resumo nem em outro documento entregue antes.
• O comprador foi informado de que pagava "sinal" ou "entrada", mas o dinheiro foi para o corretor.
• O imóvel é da Faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida.

Não é preciso que todas aconteçam. Basta faltar a informação clara e prévia para haver base de discussão.

Exemplo com números

Exemplo ilustrativo. Você comprou um apartamento na planta no estande. O anúncio dizia R$ 350.000. Na assinatura, recebeu três cobranças:

Se o contrato e o material entregue antes da assinatura mostravam o preço total de R$ 350.000 com a corretagem de R$ 17.500 destacada, essa cobrança tende a ser válida. Os R$ 2.800 da SATI, por outro lado, podem ser cobrados de volta, com correção. Se a corretagem não estava informada dessa forma, o pedido pode chegar a R$ 20.300.

Detalhe que confunde: se o anúncio era R$ 350.000 e você pagou R$ 350.000 à incorporadora mais R$ 17.500 ao corretor, o preço real foi R$ 367.500. Esse tipo de diferença é o ponto central da discussão.

Prescrição: o prazo de 3 anos

O Tema 938 fixou em 3 anos o prazo para pedir a devolução de corretagem ou SATI pagas indevidamente. Em regra, o prazo conta da data de cada pagamento. Se a corretagem foi parcelada, cada parcela tem o seu prazo.

Quem comprou há mais de 3 anos provavelmente perdeu o direito de pedir a devolução desses valores, mesmo que a cobrança tenha sido irregular. Por isso vale revisar os papéis da compra logo, e não só quando surge outro problema com a incorporadora.

Atenção: esse prazo de 3 anos é específico para a devolução de corretagem e SATI. Outros pedidos ligados à mesma compra, como multa por atraso ou defeitos de obra, seguem prazos próprios.

Como conferir os seus documentos

Antes de concluir que houve cobrança indevida, leia os papéis com uma pergunta em mente: o que você sabia sobre a corretagem antes de assinar?

• Quadro-resumo. Em contratos assinados depois que a Lei 13.786/2018 entrou em vigor, no fim de dezembro de 2018, ele deve trazer o valor da corretagem, a forma de pagamento e quem recebe. Se esses campos estão preenchidos e batem com o que você pagou, a cobrança tende a ser válida.
• Proposta ou ficha de reserva. É o documento assinado no estande, às vezes antes do contrato. Veja se ela separa preço do imóvel e comissão.
• Tabela de vendas e anúncios. Fotos do material do lançamento, prints do site e mensagens do corretor mostram qual preço foi anunciado.
• Recibos e boletos. Confira em nome de quem foram emitidos. Boleto de imobiliária ou de pessoa física sem relação clara com o contrato é sinal de alerta.
• Termos com nomes vagos. "Taxa de intermediação", "serviços de assessoria", "despesas de contrato" ou "taxa de expediente" podem esconder SATI ou outras cobranças sem serviço real.

Se algo não fechar, anote as diferenças numa folha simples, com data, valor e destinatário de cada pagamento. Essa organização encurta qualquer conversa com o Procon ou com um advogado.

Corretagem no distrato e no arrependimento

A corretagem aparece em outras situações, com regras diferentes:

• Arrependimento em 7 dias. Na compra em estande ou fora da sede da incorporadora, a Lei 4.591/1964 manda devolver tudo, inclusive a corretagem. Veja direito de arrependimento.
• Distrato por desistência do comprador. A Lei 13.786/2018 permite reter a corretagem integralmente, além da multa. Detalhes em distrato de imóvel na planta.
• Desfazimento por culpa da incorporadora, como atraso acima da tolerância: a devolução é integral.

Como pedir a devolução, passo a passo

1. Reúna os papéis. Contrato, quadro-resumo, proposta de compra, anúncio ou tabela de preços do lançamento, e os comprovantes de todos os pagamentos (boletos, recibos, transferências), com datas.
2. Identifique cada cobrança. Separe o que foi para a incorporadora, para o corretor ou imobiliária e para "assessoria". Procure a palavra SATI ou expressões como "assessoria técnico-imobiliária" ou "assessoria jurídica".
3. Verifique o prazo. Conte 3 anos a partir de cada pagamento.
4. Faça o pedido por escrito. Mande notificação à incorporadora (com cópia à imobiliária) pedindo a devolução, citando o Tema 938 do STJ, com cópia dos comprovantes. Guarde o protocolo.
5. Use os canais administrativos. Procon e consumidor.gov.br podem gerar acordo sem processo.
6. Leve ao Juizado, se necessário. Valores até 40 salários mínimos podem ir ao Juizado Especial Cível; até 20 salários mínimos, sem advogado. A Defensoria Pública ajuda quem não pode pagar advogado.

Erros comuns

• Achar que toda corretagem é abusiva. Não é. Se o preço total e a comissão estavam claros antes, o STJ considera válido.
• Perder o prazo. Os 3 anos correm rápido, principalmente se a obra demora.
• Cobrar só do corretor. A incorporadora também responde, o que costuma facilitar o recebimento.
• Não guardar o material de venda. Anúncio, tabela e proposta mostram o que foi informado antes da compra.
• Confundir SATI com despesas de cartório. Escritura, registro e ITBI são custos legítimos; veja custos para comprar imóvel.

Resumo

• Corretagem pode ser repassada ao comprador, se o preço total e a comissão forem informados antes, em destaque (Tema 938).
• SATI vinculada à compra é abusiva e pode ser pedida de volta.
• Prazo: 3 anos de cada pagamento.
• A incorporadora responde pela devolução (Tema 939); no Minha Casa, Minha Vida Faixa 1 não há corretagem (Tema 960); veja mais em Minha Casa, Minha Vida.
• Reúna os comprovantes, peça por escrito e, se não resolver, procure Procon, Juizado, Defensoria ou advogado.