Atraso na entrega do imóvel: prazo de tolerância e direitos

A incorporadora pode atrasar a entrega do imóvel em até 180 dias corridos sem sofrer penalidade, desde que essa tolerância esteja escrita de forma clara e em destaque no contrato. Passado esse prazo, e sem culpa sua, você tem duas opções pela Lei 13.786/2018: desfazer o negócio e receber de volta tudo o que pagou, mais a multa do contrato, ou manter a compra e receber uma indenização de 1% ao mês sobre o valor já pago.

A regra vale para contratos de incorporação assinados a partir de dezembro de 2018. Para contratos anteriores, e para detalhes do seu caso, a análise depende do contrato e da jurisprudência; procure um advogado, a Defensoria Pública ou o Procon.

Como funciona o prazo de tolerância

O prazo de tolerância é uma folga que o contrato dá à incorporadora para imprevistos de obra. A Lei 13.786/2018 incluiu o artigo 43-A na Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) e fixou o limite em 180 dias corridos.

Pontos de atenção:

• Precisa estar no contrato. A tolerância só vale se for "expressamente pactuada, de forma clara e destacada". O quadro-resumo do contrato deve trazer o prazo final de entrega.
• A data de entrega não pode depender do financiamento. No Tema 996, que trata de contratos do Minha Casa, Minha Vida, o STJ decidiu que o contrato deve ter um prazo certo, sem amarrar a entrega à liberação do financiamento ou a outro negócio, admitindo só a tolerância.
• Os 180 dias contam a partir da data prometida, não da assinatura do contrato.

O que acontece depois dos 180 dias

A lei proíbe somar as duas: quem desfaz o contrato recebe a multa da resolução, não a de 1% ao mês.

O que diz o STJ sobre multas e indenização

O Superior Tribunal de Justiça julgou recursos repetitivos sobre atraso de obra em 2019. Os principais entendimentos:

• Tema 970: a multa moratória prevista no contrato já serve para indenizar o atraso e, em regra, não pode ser somada a lucros cessantes (o aluguel que você deixou de ganhar ou teve de pagar), quando fixada em valor equivalente ao aluguel.
• Tema 971: em contrato de adesão que só prevê multa para o comprador, essa multa deve servir de base para indenizar o comprador quando o atraso é da vendedora.
• Tema 996 (Minha Casa, Minha Vida, faixas 1,5, 2 e 3): descumprido o prazo com a tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, e a indenização é um aluguel mensal de imóvel semelhante até a entrega das chaves. Também é ilícito cobrar juros de obra depois desse prazo, e o saldo devedor deixa de ser corrigido pelo INCC, passando ao IPCA, salvo se o IPCA for mais caro.

Esses temas tratam principalmente de contratos anteriores à Lei 13.786/2018 ou de situações que ela não regula em detalhe. Para contratos novos, o ponto de partida é a lei.

E dano moral?

Em regra, o STJ entende que o simples atraso não gera dano moral (REsp 1.536.354). A indenização por dano moral pode ser reconhecida quando o atraso causa consequências concretas e sérias, o que é decidido caso a caso.

Exemplo com números

Exemplo ilustrativo. Você comprou um apartamento na planta com entrega prometida para março. O contrato tem tolerância de 180 dias, o que leva o prazo final a setembro. Até lá, você pagou R$ 120 mil à incorporadora. As chaves só saem em maio do ano seguinte: 8 meses depois do fim da tolerância.

Se o contrato for do Minha Casa, Minha Vida com financiamento na fase de obra, há ainda o ponto dos juros de obra: pelo Tema 996, eles não podem ser cobrados de você depois do prazo final com tolerância. Veja os detalhes em juros de obra.

Passo a passo quando a obra atrasa

1. Leia o quadro-resumo. Anote a data de entrega, a tolerância e a multa prevista.
2. Calcule o prazo final. Data prometida mais a tolerância (no máximo 180 dias).
3. Registre tudo. Guarde comunicados da incorporadora, fotos da obra, e-mails e boletos. Datas de "previsão de entrega" mudando por escrito são prova útil.
4. Notifique por escrito. Passado o prazo, envie notificação pedindo a data de entrega e informando a opção que você pretende exercer.
5. Decida: ficar ou sair. Se o imóvel ainda interessa e a incorporadora é sólida, receber 1% ao mês pode compensar. Se você perdeu a confiança ou precisa do dinheiro, a resolução devolve tudo.
6. Cuidado com o banco. Se você já assinou o financiamento na fase de obra, a relação com o banco continua. Não pare de pagar parcelas por conta própria; peça orientação.
7. Procure ajuda. Procon, Defensoria Pública ou advogado de direito imobiliário, especialmente se houver discussão sobre juros de obra, aluguel ou dano moral.

Atraso, habite-se e entrega das chaves

O que conta como entrega é a disponibilização da posse, ou seja, as chaves na sua mão com o imóvel em condições de uso. O habite-se é a autorização da prefeitura de que a obra pode ser ocupada; normalmente vem antes das chaves. A instalação do condomínio, as vistorias e a liberação do financiamento também afetam o calendário. Pergunte à incorporadora qual etapa está pendente e peça a previsão por escrito.

Se a obra parar de vez ou a incorporadora tiver problemas financeiros, o patrimônio de afetação (quando existe) ajuda a proteger o empreendimento, porque o dinheiro daquela obra fica separado do restante da empresa.

Como escolher entre ficar e sair

A decisão costuma girar em torno de quatro perguntas:

• A obra está andando? Visite o canteiro, compare com fotos antigas e pergunte o percentual concluído. Obra parada há meses é sinal diferente de obra no acabamento.
• A incorporadora está saudável? Pesquise processos e reclamações em sites de consumidor e no Procon do seu estado, e veja se outros empreendimentos dela também atrasaram. Verifique na matrícula se há patrimônio de afetação.
• O imóvel ainda vale o preço? Se o preço de unidades parecidas na região subiu, sair agora pode significar recomprar mais caro. Se caiu, a resolução com devolução integral pode ser vantajosa.
• Você precisa do dinheiro? A resolução devolve tudo em até 60 dias pela lei, mas, se a incorporadora não pagar no prazo, pode ser preciso ir à Justiça, o que leva tempo.

Não existe resposta certa para todos. Faça a conta com os seus números e, se o valor envolvido for alto, pague uma consulta com um advogado antes de decidir; o custo costuma ser pequeno perto do que está em jogo.

Se o imóvel for entregue com defeitos

Atraso e vícios de construção são assuntos diferentes. Na vistoria de entrega, anote tudo por escrito no termo e fotografe. Problemas aparentes devem ser apontados na hora; os ocultos podem ser reclamados depois, dentro dos prazos do Código de Defesa do Consumidor e da garantia da construtora. Receber as chaves com ressalvas não tira o seu direito de cobrar os reparos.

Erros comuns

• Contar o atraso a partir da data prometida, esquecendo a tolerância. O direito à multa só começa depois do prazo final.
• Parar de pagar a incorporadora por conta própria. Isso pode virar inadimplência sua e inverter a situação.
• Assinar aditivo com nova data sem ler. Aditivos que estendem o prazo podem significar abrir mão da multa.
• Pedir multa e lucros cessantes pelo mesmo período. O STJ, em regra, não admite a soma.
• Confundir desistência com rescisão por atraso. Se você simplesmente desiste, valem as regras do distrato de imóvel na planta, com retenção de até 25% ou 50%. Se o atraso passou da tolerância, a devolução é integral.

Resumo

• Até 180 dias de atraso, se previstos no contrato, não geram penalidade.
• Depois disso: resolução com devolução integral mais multa em 60 dias, ou 1% ao mês sobre o valor pago enquanto você espera.
• No Minha Casa, Minha Vida, o STJ proíbe juros de obra após o prazo com tolerância e presume o prejuízo do comprador.
• Antes de comprar na planta, compare os riscos com o imóvel pronto no guia imóvel na planta ou pronto.