Juros de obra: o que é a taxa de evolução e como pagar menos

Juros de obra, também chamados de taxa de evolução de obra, são os encargos que você paga ao banco todo mês enquanto o imóvel comprado na planta está sendo construído. Eles não abatem a dívida: servem para remunerar o dinheiro que o banco já repassou à construtora. Como o repasse acompanha o andamento da obra, a cobrança começa pequena e cresce até a conclusão. Só depois que a obra é concluída e averbada na matrícula começam as parcelas normais, com amortização.

Esse modelo é comum no crédito associativo da Caixa e de outros bancos, inclusive no Minha Casa, Minha Vida, em que você assina o financiamento ainda durante a obra.

Como funciona

1. Você assina o financiamento com a obra em andamento. O contrato define o valor total financiado, mas o banco não entrega tudo de uma vez à construtora.
2. O banco libera o dinheiro aos poucos. A cada medição, o banco confere o percentual da obra concluído e repassa a parte correspondente.
3. Você paga encargos sobre o que foi liberado. Segundo a cartilha da Caixa, durante a obra cabe ao cliente pagar juros de obra, atualização monetária, seguros e taxa de administração, quando houver. Os juros incidem sobre o percentual do financiamento já liberado, não sobre o total contratado.
4. A obra termina e é averbada. A Caixa informa que a amortização começa depois da conclusão da obra e da averbação na matrícula. A partir daí, vêm as parcelas da tabela SAC ou Price.

O que entra no boleto da fase de obra

Exemplo: como a cobrança cresce

Exemplo ilustrativo, calculado em Python. Premissas: financiamento de R$ 300 mil, taxa nominal de 10,5% ao ano (0,875% ao mês), obra de 24 meses, banco liberando 10% no primeiro mês e chegando a 100% no último, em ritmo linear. Sem TR, seguros e taxa de administração.

Repare: R$ 34.650 pagos ao banco sem reduzir um real da dívida. E se a averbação atrasar 6 meses depois de 100% liberado, são mais 6 x R$ 2.625, ou R$ 15.750, de juros puros.

Por isso o prazo de obra e a burocracia depois dela pesam no seu bolso. Na vida real, a liberação não é linear: depende do cronograma, e o valor muda com a TR e os seguros. Confira no extrato do banco o saldo liberado de cada mês.

Quando os juros de obra param

A cobrança termina quando o contrato passa para a fase de amortização, o que exige:

• obra concluída e habite-se emitido pela prefeitura;
• averbação da construção na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis;
• em muitos casos, individualização das matrículas das unidades.

Ou seja, receber as chaves não encerra automaticamente os juros de obra. Se a construtora demora a averbar, você pode continuar pagando encargos por meses já morando no imóvel.

O que diz a Justiça

Cobrança dentro do prazo é permitida. Os tribunais costumam aceitar os juros de obra quando estão previstos no contrato e a obra está dentro do prazo.

Cobrança após o prazo de entrega, no MCMV, é ilícita. No Tema 996, julgado em setembro de 2019, o STJ fixou que, nos contratos do Minha Casa, Minha Vida, é ilícito cobrar do comprador juros de obra ou encargo equivalente depois do prazo contratual de entrega das chaves, incluída a tolerância. O caso chegou ao STJ a partir de um incidente de resolução de demandas repetitivas (IRDR) do Tribunal de Justiça de São Paulo, que já considerava ilícito esse repasse após o prazo contratual.

O prazo de tolerância, em contratos de incorporação firmados após a Lei 13.786/2018, é de no máximo 180 dias. Para entender os direitos quando a obra atrasa, veja atraso na entrega do imóvel.

Em contratos fora do MCMV, a resposta depende das cláusulas e do caso. Alguns contratos já preveem que a construtora assume os encargos após certo atraso. Leia o seu e, havendo dúvida, procure o Procon, a Defensoria ou um advogado.

Juros de obra x juros no pé

Como reduzir o quanto você paga

• Pergunte o estágio da obra antes de assinar. Assinar o financiamento com a obra mais adiantada significa menos meses de juros de obra. Se a obra já está em 50%, o banco libera essa parte logo, mas você paga por menos tempo.
• Exija o cronograma e a previsão de averbação por escrito. Atrasos na averbação são juros que você paga sem necessidade.
• Confira a memória de cálculo. Saldo liberado x taxa nominal ÷ 12, mais TR, seguros e tarifa. Se o boleto não bater, peça a explicação ao banco.
• Use amortização extra na fase certa. Em geral, amortizar durante a obra tem pouco efeito ou não é aceito; confirme com o banco. A amortização extra costuma render mais depois que as parcelas normais começam.
• Monitore o prazo final. Passado o prazo de entrega com tolerância, no MCMV, a cobrança de juros de obra contra você é ilícita segundo o STJ. Guarde os boletos pagos depois dessa data.

Como conferir o seu boleto

Você não precisa ser especialista para checar se a cobrança faz sentido. Peça ao banco, pelo aplicativo ou na agência, o extrato da fase de obra com o saldo liberado em cada mês. Depois faça a conta:

1. Juros do mês: saldo liberado x taxa nominal anual do contrato ÷ 12. Exemplo: R$ 150.000 x 10,5% ÷ 12 = R$ 1.312,50.
2. Atualização: saldo liberado x TR do mês, se o contrato usar TR. Com TR baixa, esse valor é pequeno.
3. Seguros: MIP e DFI aparecem no contrato ou no extrato; mudam com a idade e o valor do imóvel.
4. Taxa de administração: valor fixo mensal, se o contrato prever.

Se a diferença entre o boleto e a sua conta for maior do que seguros e tarifa explicam, peça a memória de cálculo por escrito. Use a taxa nominal do contrato, não a efetiva; em geral é a nominal que o banco divide por 12 nessa conta. Se o contrato trouxer outra regra, siga o contrato.

Planejamento do orçamento na fase de obra

No financiamento na planta, muita gente paga três coisas ao mesmo tempo: as parcelas da entrada à incorporadora, os juros de obra ao banco e o aluguel de onde mora. Monte uma planilha mês a mês com as três, usando o valor máximo dos juros de obra (o do fim da obra), e veja se o orçamento aguenta o pico. Depois, some a primeira parcela da fase de amortização, que costuma ser maior do que o último boleto de juros de obra, porque passa a incluir a devolução do principal.

Erros comuns

• Achar que já está pagando o imóvel. Na fase de obra, o saldo devedor não cai.
• Planejar o orçamento pela primeira cobrança. No exemplo, ela vai de R$ 262 a R$ 2.625. Reserve espaço para a parcela máxima, e depois para a primeira parcela de amortização, que é maior.
• Somar juros de obra com as parcelas da incorporadora sem fazer conta. Em muitos contratos você paga as duas coisas ao mesmo tempo.
• Achar que receber as chaves encerra a cobrança. Ela só acaba com a averbação.

Resumo

• Juros de obra remuneram o dinheiro já liberado pelo banco durante a construção e não amortizam a dívida.
• Crescem com o avanço da obra e só param com a conclusão e a averbação na matrícula.
• No MCMV, cobrar juros de obra do comprador após o prazo de entrega com tolerância é ilícito (STJ, Tema 996).
• Se ainda está decidindo, compare os custos e riscos no guia imóvel na planta ou pronto e simule a fase de amortização no simulador de financiamento.