FGTS na compra do imóvel: regras, limites e como usar em 2026

Sim, você pode usar o saldo do FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para pagar a entrada ou parte do preço de um imóvel, desde que ele seja residencial, urbano, para você morar e esteja dentro das regras do SFH (Sistema Financeiro da Habitação). Em outubro de 2026, isso significa um imóvel avaliado em até R$ 2,25 milhões. Você também precisa somar pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada e não pode ter outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha.

O dinheiro não cai na sua conta: o banco pede o saque à Caixa, que é o agente operador do fundo, e o valor vai direto para o vendedor ou para abater o valor financiado.

Quem pode usar o FGTS na compra

As condições são do comprador, e não do banco. Se você compra com outra pessoa e as duas querem usar o FGTS, cada uma precisa cumprir todas elas.

Os 3 anos não precisam ser recentes. Quem está desempregado hoje, mas trabalhou 3 anos com carteira no passado e ainda tem saldo, pode usar. O tempo é comprovado pelos extratos do FGTS e pela carteira de trabalho.

A regra do "outro imóvel" é a que mais gera dúvida. Um apartamento herdado em outro estado não impede o uso. Já uma fração de imóvel residencial na mesma cidade pode impedir, dependendo do caso, e o banco faz essa checagem no cartório e nas declarações que você assina.

Que imóvel aceita FGTS em 2026

O imóvel precisa ser residencial, urbano e ter matrícula no cartório de registro de imóveis. Pode ser novo, usado ou na planta.

O teto de valor mudou duas vezes em 2025:

• Em 10 de outubro de 2025, a Resolução CMN 5.255 subiu o teto do SFH de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões de valor de avaliação.
• Em 26 de novembro de 2025, o Conselho Curador do FGTS aplicou esse teto a todos os financiamentos. Antes, contratos assinados a partir de junho de 2021 ficavam presos a uma regra antiga, o que bloqueava parte dos compradores.

O valor que conta é o de avaliação feita pelo banco, não o preço anunciado. Se o imóvel custa R$ 2,2 milhões, mas a avaliação sair acima de R$ 2,25 milhões, a operação sai do SFH e o FGTS deixa de valer.

Ficam de fora: imóvel comercial ou rural, terreno sem construção (fora de programas específicos de construção), material de construção, reforma comum e imóvel comprado para investir ou alugar. Também há um intervalo de 3 anos entre um uso do FGTS na compra de imóvel e outro, e o banco confere na matrícula se o próprio imóvel já foi negociado com FGTS recentemente.

As formas de usar o saldo na compra

Na aquisição existem dois caminhos, e eles podem ser combinados:

1. Compra à vista ou com recursos próprios: o FGTS paga parte do preço, junto com o seu dinheiro, sem financiamento. A operação precisa seguir as mesmas regras do SFH quanto ao imóvel e ao comprador.
2. Compra com financiamento: o FGTS entra como parte da entrada ou para reduzir o valor financiado. É o uso mais comum.

Depois que o contrato estiver assinado, o FGTS ainda pode ser usado para amortizar ou quitar o saldo devedor e para pagar parte das parcelas, com regras próprias de intervalo. Isso está explicado em FGTS para amortizar o financiamento.

Uma limitação que pega muita gente: o FGTS não paga ITBI, escritura, registro nem a taxa de avaliação do banco. Esses custos saem do seu bolso e, somados, costumam pesar alguns por cento do valor do imóvel.

Exemplo: usar o FGTS na entrada ou para financiar menos

Exemplo ilustrativo. Imóvel de R$ 400 mil, financiamento pela tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) em 360 meses, taxa hipotética de 11,5% ao ano, sem seguros e tarifas. Você tem R$ 80 mil guardados e R$ 40 mil no FGTS. O banco financia até 80% do valor.

Cenário A. Você paga só a entrada mínima de 20% (R$ 80 mil), metade com FGTS e metade com dinheiro próprio, e guarda os outros R$ 40 mil.

Cenário B. Você usa os R$ 80 mil próprios e os R$ 40 mil do FGTS na entrada, que sobe para R$ 120 mil.

No cenário B, a parcela inicial cai R$ 475,61 e os juros totais caem cerca de R$ 65,8 mil. A renda exigida também diminui, o que pode ser a diferença entre ter o crédito aprovado ou não. Para entender como o banco faz essa conta, veja quanto preciso ganhar para financiar.

Por outro lado, o cenário A deixa uma reserva de R$ 40 mil, que serve para os custos da compra e para imprevistos. Não existe resposta única: se você ficaria sem reserva nenhuma, o cenário A pode ser mais prudente. Se a reserva já existe, financiar menos costuma ser mais barato, porque o FGTS rende 3% ao ano mais TR (Taxa Referencial), além da distribuição de parte do lucro do fundo, enquanto o financiamento cobra bem mais que isso.

Para testar outros valores, use o simulador de financiamento.

Passo a passo para usar o FGTS

1. Confira o saldo no aplicativo FGTS e veja se todas as contas, inclusive as de empregos antigos, aparecem.
2. Verifique as condições da tabela acima. Se for comprar com cônjuge ou outra pessoa, confira as duas.
3. Faça a simulação e a análise de crédito no banco. Informe logo que vai usar FGTS, porque isso muda o valor financiado.
4. Escolha o imóvel e peça a avaliação. O laudo confirma se o valor fica dentro do teto do SFH.
5. Assine a autorização de movimentação da conta (o banco fornece o formulário) e entregue os documentos pedidos: identidade, CPF, carteira de trabalho, comprovante de residência, extratos do FGTS e declaração de Imposto de Renda, se você declara.
6. Assinatura do contrato e registro. O saque é liberado e o valor vai para o vendedor ou abate o financiamento depois que o contrato é assinado; em geral, o crédito final ao vendedor depende do registro no cartório.

O prazo varia por banco, mas a parte do FGTS costuma levar algumas semanas porque depende de checagens na Caixa. Não marque a mudança contando com o saque em poucos dias.

Erros comuns e cuidados

• Contar com o FGTS para custos que ele não paga. ITBI, cartório e avaliação saem do seu bolso. Separe esse dinheiro antes.
• Esquecer de declarar outro imóvel. As declarações têm peso legal. Informação falsa pode obrigar a devolver o saque com correção e gerar processo.
• Escolher imóvel acima do teto. Se a avaliação passar de R$ 2,25 milhões, a operação vai para o SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), onde o FGTS não entra. As diferenças estão em SFH e SFI.
• Achar que o saque-aniversário tirou o direito. Ele não tira, mas o saldo comprometido com antecipação fica bloqueado. Veja saque-aniversário e financiamento.
• Imóvel com documentação irregular. Sem matrícula atualizada, sem habite-se ou com pendência no cartório, o banco não libera nem o financiamento nem o FGTS.

Resumo e próximos passos

• O FGTS pode pagar entrada ou parte do preço de imóvel residencial urbano para moradia própria, avaliado em até R$ 2,25 milhões.
• Você precisa de 3 anos de FGTS somados, não pode ter imóvel residencial na região nem outro financiamento no SFH.
• O saldo não paga ITBI, escritura e registro.
• Usar o FGTS para financiar menos reduz parcela, renda exigida e juros totais, mas avalie se você fica sem reserva.

Antes de procurar imóvel, calcule quanto você pode financiar já descontando o FGTS da entrada. Os limites e regras deste texto valem para outubro de 2026 e podem mudar por resolução do Conselho Curador ou do CMN (Conselho Monetário Nacional), então confirme no banco na hora de contratar.