SFH e SFI: diferenças, limites e regras do financiamento em 2026

SFH (Sistema Financeiro da Habitação) e SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) são os dois conjuntos de regras em que cabem quase todos os financiamentos de imóvel no Brasil. A diferença que mais importa para você: no SFH, o imóvel residencial pode valer até R$ 2,25 milhões, juros e encargos do crédito são limitados a 12% ao ano (seguros e tarifas ficam fora desse teto) e você pode usar o FGTS. No SFI não há teto de valor nem de juros, e o FGTS, em regra, não entra.

Esses números valem para outubro de 2026. O teto do SFH subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões com a Resolução CMN 5.255, de 10 de outubro de 2025.

SFH e SFI lado a lado

Os limites de juros, valor e cota estão na Resolução CMN 4.676/2018, alterada pela Resolução 5.255/2025. A alienação fiduciária, que deixa o imóvel em nome do banco até a quitação, está na Lei 9.514/1997 e é usada nos dois sistemas.

Como seu financiamento é enquadrado

Você não escolhe o sistema na hora de assinar como quem escolhe um produto. O enquadramento sai das características da operação:

1. Valor de avaliação. O banco avalia o imóvel. Se o laudo passar de R$ 2,25 milhões, a operação não pode ser SFH, mesmo que o preço combinado com o vendedor seja menor.
2. Tipo de imóvel e finalidade. O SFH é para imóvel residencial. Sala comercial, loja e galpão vão para o SFI.
3. Condições do contrato. Taxa, prazo e cota precisam respeitar as regras do SFH.

Na prática, a maioria dos financiamentos de imóveis residenciais de até R$ 2,25 milhões é feita no SFH, porque os bancos são obrigados a aplicar parte da poupança nessas operações.

Uma confusão comum: o limite de valor é do imóvel, não do empréstimo. Um apartamento de R$ 2 milhões com R$ 1,6 milhão financiado está dentro do SFH. Um de R$ 2,4 milhões com só R$ 500 mil financiados não está.

O que mudou entre 2025 e 2026

Em outubro de 2025, o governo e o CMN (Conselho Monetário Nacional) anunciaram um novo modelo de crédito imobiliário com recursos da poupança. Os pontos que afetam quem compra:

• Teto do SFH passou de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões, com vigência a partir da publicação da norma em outubro de 2025.
• Uso do FGTS foi liberado em novembro de 2025 pelo Conselho Curador do FGTS para todos os contratos dentro do novo teto, independentemente da data de assinatura. Antes, contratos a partir de junho de 2021 tinham restrição.
• Cota da Caixa voltou a até 80% do valor do imóvel em operações com recursos da poupança, depois de ter caído para 70% em 2024.
• Regras da poupança mudam aos poucos: o direcionamento obrigatório e o compulsório passam por uma transição, e o novo modelo de direcionamento passa a valer a partir de 2027. A intenção é aumentar o dinheiro disponível para o crédito habitacional.

O limite de 12% ao ano no SFH continua. Em agosto de 2026, bancos pediram ao Banco Central uma revisão desse teto por causa da Selic alta, e o BC disse que o modelo segue em avaliação. Até a data deste texto, nada havia mudado.

Exemplo: o que muda para um imóvel de R$ 1,8 milhão

Exemplo ilustrativo. Imóvel residencial avaliado em R$ 1,8 milhão, financiamento de 80% (R$ 1,44 milhão) pela tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) em 360 meses, sem seguros e tarifas.

Até outubro de 2025, esse imóvel ficava fora do SFH, porque passava de R$ 1,5 milhão. Hoje ele cabe no SFH. A comparação mostra o efeito de duas mudanças: poder usar o FGTS e ter juros e encargos limitados a 12% ao ano.

Usar R$ 100 mil do FGTS na entrada reduziu a primeira parcela em cerca de R$ 1.189. Para um imóvel desse porte, o banco ainda exige renda alta: com a parcela limitada a 30% da renda bruta, a primeira parcela do último cenário pede renda de cerca de R$ 53 mil por mês. Teste seus próprios números no simulador de financiamento.

SFH, SFI e Minha Casa Minha Vida

O Minha Casa Minha Vida não é um terceiro sistema. As operações do programa usam recursos do FGTS e seguem regras próprias definidas pelo Conselho Curador do FGTS e pelo Ministério das Cidades, com tetos de valor bem menores que o do SFH: em outubro de 2026, de R$ 210 mil a R$ 275 mil nas Faixas 1 e 2, R$ 400 mil na Faixa 3 e R$ 600 mil na Faixa 4.

Na prática, a ordem de busca para quem compra o primeiro imóvel costuma ser esta:

1. Ver se a renda familiar e o valor do imóvel cabem no Minha Casa Minha Vida, que tem as menores taxas.
2. Se não couber, buscar um financiamento no SFH com recursos da poupança, com teto de 12% ao ano e uso do FGTS.
3. Se o imóvel passar de R$ 2,25 milhões ou não for residencial, partir para o SFI.

Essa ordem é um ponto de partida, não uma regra. Em alguns casos, um banco oferece no SFI uma taxa próxima à do SFH para clientes com bom relacionamento, e o que decide é o CET de cada proposta.

Quando o SFI pode fazer sentido

O SFI não é um "plano B pior". Ele é o caminho natural quando:

• o imóvel residencial vale mais de R$ 2,25 milhões;
• o imóvel é comercial;
• o banco oferece condições melhores fora das regras do SFH para o seu perfil.

O que você perde no SFI é o uso do FGTS e o teto de 12% ao ano. Por isso, compare propostas pelo CET (Custo Efetivo Total), que inclui juros, seguros e tarifas. Para entender como as taxas se formam e como comparar bancos, veja taxa de juros do financiamento imobiliário.

Erros comuns e cuidados

• Confundir preço com avaliação. O enquadramento usa o laudo do banco. Um imóvel no limite pode cair no SFI se a avaliação vier mais alta. O contrário também acontece: avaliação abaixo do preço reduz o valor financiado.
• Contar com FGTS em imóvel acima do teto. Acima de R$ 2,25 milhões de avaliação, o FGTS não entra. Planeje a entrada sem ele. As regras do fundo estão em FGTS na compra do imóvel.
• Achar que o teto de 12% garante taxa baixa. Ele é um limite, não a taxa praticada. Em agosto de 2026, com a Selic em 14% ao ano, os próprios bancos disseram ao Banco Central que o teto apertava suas margens, sinal de que as taxas praticadas estão próximas dele. Em setembro, o Copom cortou a Selic para 13,75%.
• Ignorar programas com juros menores. Para rendas de até R$ 13 mil, o Minha Casa Minha Vida tem taxas abaixo das do SFH comum.

Resumo e próximos passos

• SFH: imóvel residencial até R$ 2,25 milhões, custo efetivo de até 12% ao ano, FGTS permitido.
• SFI: sem teto de valor nem de juros, aceita imóveis comerciais e mais caros, FGTS em regra não entra.
• O enquadramento depende do valor de avaliação, do tipo de imóvel e das condições do contrato.
• O novo modelo da poupança passa a valer a partir de 2027 e pode mexer em oferta e taxas.

Antes de escolher o imóvel, veja quanto você pode financiar e confira se o valor fica abaixo do teto do SFH. Para entender o processo completo, do pedido ao registro, leia como funciona o financiamento imobiliário. As regras citadas valem para outubro de 2026 e podem mudar por resolução do CMN.