Entrada para financiar imóvel: quanto é preciso em 2026

Para financiar um imóvel em 2026, você precisa, na maioria dos casos, de 20% a 30% do valor avaliado como entrada. A Caixa, pela linha SBPE, financia até 80% no sistema SAC e até 70% na tabela Price, regra confirmada em dezembro de 2025. Bancos privados têm políticas próprias, em geral com cota de até 80%, e alguns passaram a oferecer até 90% para perfis selecionados. Além da entrada, separe dinheiro para impostos e taxas da compra.

Cota de financiamento: o conceito que define a entrada

Cota de financiamento é o percentual do imóvel que o banco aceita financiar. A entrada é o que sobra:

Entrada = valor do imóvel menos o valor financiado

Dois detalhes mudam tudo:

1. Em geral, a cota incide sobre o menor valor entre o preço de compra e a avaliação do banco. Confirme a regra na simulação. Se você paga R$ 500 mil e o engenheiro avalia em R$ 460 mil, o banco calcula a cota sobre R$ 460 mil.
2. A cota é um teto, não uma garantia. Mesmo com cota de 80%, o banco pode aprovar menos se a sua renda não comportar a parcela do valor máximo.

Quanto cada banco e modalidade financia

Essas regras mudam com a disponibilidade de recursos. Em novembro de 2024, por falta de dinheiro da poupança, a Caixa havia reduzido a cota para 70% no SAC e 50% na Price em imóveis de até R$ 1,5 milhão. A volta para 80% no SAC foi anunciada em 10 de outubro de 2025, junto com o novo modelo de crédito imobiliário, que também elevou o teto do SFH para R$ 2,25 milhões. A nota de dezembro de 2025 confirmou 80% no SAC e 70% na Price. Por isso, confirme a cota na simulação do banco na data da contratação.

Por que as cotas mudaram

O dinheiro do financiamento habitacional vem em boa parte da caderneta de poupança. Quando os saques superam os depósitos, sobra menos para emprestar, e os bancos endurecem. O novo modelo aprovado pelo CMN (Conselho Monetário Nacional) em outubro de 2025 libera, de forma gradual, recursos hoje retidos no Banco Central para o crédito imobiliário. Segundo análise do IBRE/FGV, a redução do depósito compulsório ligada ao crédito imobiliário começa em 2027. A expectativa é de mais recursos disponíveis, mas a política de cota de cada banco continua sendo decisão dele.

Exemplo prático: quanto juntar

Exemplo ilustrativo

Entrada mínima conforme a cota, sem contar custos de compra:

Quando a avaliação vem abaixo do preço

Você combina a compra por R$ 500 mil. O banco avalia o imóvel em R$ 460 mil. Com cota de 80%:

• Valor financiado: 80% de R$ 460 mil = R$ 368 mil.
• Entrada necessária: R$ 500 mil menos R$ 368 mil = R$ 132 mil, e não os R$ 100 mil que você esperava.

São R$ 32 mil a mais saindo do seu bolso. Para se proteger, inclua no contrato de compra uma cláusula que permita renegociar ou desistir se a avaliação vier abaixo. Saiba mais em avaliação do imóvel pelo banco.

De onde pode vir a entrada

• Poupança própria e investimentos. O caminho mais comum.
• FGTS. Pode ser usado na entrada em imóvel residencial enquadrado no SFH, desde que você cumpra as regras do fundo (tempo de contribuição, não ter outro imóvel na mesma cidade, entre outras). O teto do imóvel no SFH subiu para R$ 2,25 milhões em outubro de 2025, e em novembro de 2025 o Conselho Curador do FGTS liberou o uso do fundo para imóveis até esse valor, o que ampliou os imóveis elegíveis. Veja como usar o FGTS na compra.
• Subsídio do Minha Casa, Minha Vida. Para quem se enquadra nas faixas de renda, o desconto reduz o valor a pagar. Veja as regras do programa.
• Parcelamento com a construtora. Em imóvel na planta, a construtora costuma parcelar a entrada durante a obra, em geral com correção pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). Compare em imóvel na planta ou pronto.
• Venda de outro bem. Carro ou outro imóvel. Planeje o prazo, porque o vendedor quer receber no ato.

Cuidado com empréstimo pessoal para pagar a entrada. Ele soma uma parcela cara ao orçamento e reduz a renda disponível que o banco considera na análise, o que pode diminuir o valor aprovado.

Os custos que vêm junto com a entrada

A entrada não é o único dinheiro que você precisa ter em mãos. Em regra, estes custos não entram no financiamento:

• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): imposto municipal, com alíquota definida por cada prefeitura. Veja como calcular o ITBI.
• Registro do contrato no cartório de imóveis. O valor segue a tabela de emolumentos de cada estado.
• Taxa de avaliação do imóvel, cobrada pelo banco.
• Escritura, quando a compra não é feita pelo próprio contrato do banco.

A lista completa, com exemplo, está em custos para comprar imóvel.

Como montar um plano para juntar a entrada

Se a entrada ainda não está pronta, transforme o valor em meta mensal. Um exemplo simples, sem considerar o rendimento do dinheiro guardado:

Exemplo ilustrativo

Imóvel de R$ 500 mil, cota de 80%, entrada de R$ 100 mil:

• Em 36 meses: cerca de R$ 2.778 por mês.
• Em 48 meses: cerca de R$ 2.083 por mês.

Com o dinheiro aplicado em um investimento de baixo risco, o valor mensal necessário fica um pouco menor. Some à meta os custos de compra e uma reserva para a mudança.

Alguns cuidados enquanto você junta:

• Deixe o dinheiro em aplicação de baixo risco e com liquidez. Você vai precisar dele em data certa.
• Acompanhe o saldo do FGTS no aplicativo oficial. Ele pode cobrir parte da meta.
• Simule de tempos em tempos. Taxas, cotas e preços mudam. Uma cota maior no futuro pode antecipar a compra; uma menor pode adiar.
• Mantenha o nome limpo e as dívidas baixas. A entrada não adianta se a renda não for aprovada. Veja quanto preciso ganhar para financiar.

Entrada maior ou menor: o que compensa

Uma entrada maior:

• reduz o valor financiado e, portanto, os juros pagos no total;
• reduz a parcela e a renda exigida;
• pode melhorar a taxa oferecida, porque o risco do banco cai.

Uma entrada menor:

• preserva uma reserva de emergência, que você vai precisar para mudança, móveis e imprevistos;
• faz sentido quando o seu dinheiro rende mais que o custo do financiamento, o que é raro com taxas acima de 10% ao ano mais TR.

Uma regra prática: não zere a sua reserva para aumentar a entrada. Depois da compra, você pode usar o dinheiro que sobrar para amortizar o financiamento.

Erros comuns

• Calcular a entrada sobre o preço, e não sobre a avaliação.
• Esquecer ITBI e registro e descobrir na hora da assinatura que falta dinheiro.
• Escolher a Price sem notar que, na Caixa, a cota é menor. Veja SAC ou Price.
• Contar com o FGTS sem checar se você e o imóvel se enquadram.
• Usar empréstimo para a entrada, o que piora a análise de crédito.

Resumo e próximos passos

• Conte com 20% a 30% do valor avaliado como entrada na maioria dos financiamentos.
• Caixa SBPE: até 80% no SAC e até 70% na Price. Bancos privados: em geral até 80%, com casos de até 90%.
• Em geral, a cota incide sobre o menor valor entre preço e avaliação.
• FGTS e subsídios podem compor a entrada, dentro das regras.
• Some ITBI, registro e avaliação ao valor que você precisa ter guardado.

Descubra quanto você consegue financiar com a sua renda e a sua entrada na calculadora de quanto posso financiar.