Seguros MIP e DFI: o que cobrem e quanto pesam na parcela

MIP e DFI são os dois seguros cobrados junto com a parcela do financiamento imobiliário. O MIP (Morte e Invalidez Permanente) quita o saldo devedor se quem financiou morrer ou ficar permanentemente inválido. O DFI (Danos Físicos ao Imóvel) paga o conserto do imóvel em danos graves, como incêndio ou desabamento. No SFH (Sistema Financeiro da Habitação) os dois são obrigatórios. Você não pode recusá-los, mas pode escolher a seguradora e trocar de apólice durante o contrato, o que às vezes reduz bastante a parcela.

Por que esses seguros existem

O imóvel financiado é a garantia do banco. Se o comprador morre e a família não consegue pagar, ou se o imóvel pega fogo, a garantia perde valor. Os seguros protegem as duas partes:

• A família não herda a dívida no caso de morte coberta.
• O banco recebe o saldo ou vê o imóvel recuperado.

As regras gerais do seguro habitacional estão na Resolução CNSP 447/2022, da Susep (Superintendência de Seguros Privados), em vigor desde novembro de 2022. Ela exige, no mínimo, MIP e DFI nas apólices de mercado. Nas operações pelo SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), a resolução exige só o MIP, mas muitos bancos incluem o DFI no contrato mesmo assim.

O que o MIP cobre

O MIP paga o saldo devedor de uma vez, na data do evento, nestes casos:

• Morte, por causa natural ou acidente.
• Invalidez permanente que comece depois da assinatura e deixe a pessoa total e permanentemente incapaz para a sua atividade principal de trabalho. Para quem não trabalha, a exigência é incapacidade para qualquer trabalho.

Limites que você precisa conhecer:

• Doença preexistente não declarada. Antes de assinar, você preenche a DPS (Declaração Pessoal de Saúde). Doença conhecida e não informada pode levar à recusa da indenização. Responda com cuidado.
• Suicídio nos dois primeiros anos do financiamento não é coberto.
• Quem já recebe aposentadoria por invalidez tem cobertura só para morte.
• Idade. A seguradora é obrigada a aceitar quem tenha soma de idade e prazo do financiamento de até 80 anos e 6 meses. Acima disso, pode recusar, e por isso os bancos costumam limitar o prazo a esse teto.

Renda composta e porcentagem de cobertura

Quando duas ou mais pessoas compõem renda, o contrato define quanto do seguro cabe a cada uma, em geral na proporção da renda. Se um casal financia com 70% da renda dele e 30% da dela, a morte dele quita 70% do saldo, e a dela, 30%. Vale pensar nisso ao montar a renda composta.

O que o DFI cobre

A cobertura mínima prevista pela Susep inclui:

• Incêndio, raio e explosão.
• Vendaval.
• Desmoronamento total ou parcial e ameaça de desmoronamento.
• Destelhamento.
• Inundação e alagamento, inclusive por chuva.

Se o imóvel ficar inabitável por um evento coberto, a apólice também deve pagar um valor equivalente às prestações enquanto durar a situação. Não há franquia obrigatória.

O DFI não cobre desgaste natural, falta de manutenção nem vícios de construção. Infiltração por falha da obra, por exemplo, é assunto para a construtora ou para a garantia do imóvel.

Como o valor do seguro é calculado

Cada seguradora tem sua tabela, mas a lógica é parecida. O formulário de proposta do BRB de novembro de 2025 descreve o padrão:

Duas consequências práticas:

1. O MIP cai com o tempo, porque o saldo devedor diminui, mas pode subir quando você muda de faixa etária.
2. O DFI fica quase estável, porque o valor de avaliação não cai.

O que faz o seu seguro ficar mais caro ou mais barato

A localização do imóvel, segundo a mesma reportagem do InfoMoney, não entra no preço. A seguradora olha as características da construção, não o bairro.

Na prática, dar uma entrada maior reduz o seguro MIP desde o primeiro mês, além de reduzir os juros. Para quem tem mais de 50 anos, o seguro pode representar uma parte relevante da parcela. É por isso que dois bancos com a mesma taxa de juros podem ter CET (Custo Efetivo Total) diferente. Compare sempre o CET, como mostra o artigo sobre taxa de juros do financiamento.

Exemplo prático com números

Em janeiro de 2026, a Caixa simulou a pedido do InfoMoney um financiamento de R$ 170 mil para um imóvel de R$ 500 mil, com comprador de 50 anos e prazo de 309 meses. Os dois seguros somaram cerca de R$ 140 por mês.

Exemplo ilustrativo do peso desse valor ao longo do tempo, supondo que ele ficasse fixo:

Na prática o MIP diminui conforme o saldo cai, então o total real tende a ser menor que o da última linha. Mesmo assim, a conta mostra que uma diferença de R$ 40 ou R$ 50 por mês entre seguradoras vira alguns milhares de reais no prazo do contrato. Para ver o seguro dentro da parcela, use o simulador de financiamento.

Posso escolher a seguradora?

Sim. A Súmula 473 do STJ, de 2012, diz que o mutuário do SFH não pode ser obrigado a contratar o seguro com o próprio banco ou com a seguradora indicada por ele. Exigir isso é venda casada.

A Resolução CMN 3.811/2009, em vigor desde 2010, detalha como isso funciona no SFH:

• O banco deve ter pelo menos duas apólices coletivas de seguradoras diferentes, e ao menos uma delas não pode ser do mesmo grupo do banco.
• Se você não quiser nenhuma delas, o banco deve aceitar uma apólice individual de outra seguradora, com o banco como beneficiário, desde que as coberturas sejam equivalentes.
• O banco tem 15 dias para analisar essa apólice e pode cobrar até R$ 100 pela análise.

Na prática, advogados ouvidos pelo InfoMoney relatam que os bancos costumam apresentar só as opções pré-aprovadas e às vezes recusam outras alegando incompatibilidade. O banco pode conferir se a apólice cobre valor, prazo e riscos exigidos, mas não pode recusar sem motivo.

Trocar de seguro no meio do contrato

A Resolução CNSP 447/2022 permite substituir a seguradora durante o financiamento, desde que os pagamentos estejam em dia. Pontos de atenção:

• A nova seguradora pode pedir nova DPS. Se a sua saúde mudou desde a assinatura, a troca pode sair mais cara ou ser recusada.
• Carências já cumpridas são mantidas.
• Em caso de portabilidade do financiamento, a nova seguradora não pode exigir nova DPS nem reiniciar carências.

Como comparar seguradoras na prática

1. Peça ao banco a simulação com o valor de MIP e DFI separados, para cada seguradora disponível.
2. Confira se a cobertura é a mesma: morte, invalidez permanente e a lista mínima de danos ao imóvel.
3. Se buscar uma apólice fora do banco, peça à seguradora uma proposta específica para financiamento habitacional, com o banco como beneficiário.
4. Compare o CET final do contrato com cada opção, e não só o valor do seguro.

Como pedir a indenização

1. Avise o banco o quanto antes. Ele é o intermediário da apólice e abre o aviso de sinistro.
2. Junte os documentos. Para MIP: certidão de óbito ou laudos médicos da invalidez, documentos pessoais e contrato. Para DFI: fotos, boletim de ocorrência quando houver e laudo do Corpo de Bombeiros ou da Defesa Civil, se for o caso.
3. Continue pagando as parcelas enquanto a análise não termina, para evitar atraso e cobrança.
4. Guarde protocolos. Se a indenização for negada sem justificativa clara, procure o Procon, a ouvidoria da seguradora ou a plataforma consumidor.gov.br. Em casos complexos, um advogado pode avaliar o contrato. Este texto não é orientação jurídica individual.

Erros comuns

• Responder a DPS sem atenção. É o motivo mais comum de briga na hora da indenização.
• Olhar só a taxa de juros. O seguro pode mudar a ordem dos bancos quando você compara o CET.
• Aceitar a primeira apólice sem perguntar as opções. O banco deve apresentar pelo menos duas.
• Achar que DFI é seguro residencial completo. Ele não cobre roubo, conteúdo da casa nem responsabilidade civil. Para isso existe o seguro residencial, que é opcional.
• Esquecer a proporção da renda composta. O seguro quita só a parte de quem morreu ou ficou inválido.

Resumo e próximos passos

MIP e DFI são obrigatórios no SFH, cobrados todo mês e calculados sobre o saldo devedor (MIP) e sobre o valor do imóvel (DFI). Você não pode cancelá-los, mas pode escolher a seguradora e trocar de apólice durante o contrato.

Antes de assinar, peça ao banco o valor de cada seguro separado na simulação, pergunte quais seguradoras estão disponíveis e compare o CET entre bancos. Se o seguro estiver pesando no orçamento, avalie também os outros custos para comprar imóvel.