Taxa de juros do financiamento imobiliário em 2026

Em outubro de 2026, as taxas de balcão do financiamento imobiliário com dinheiro da poupança (SBPE) nos cinco maiores bancos começam entre cerca de 10,3% e 12% ao ano, mais a correção pela TR, segundo o levantamento mensal da MySide atualizado em 8 de outubro. Linhas subsidiadas, como Minha Casa, Minha Vida e Pró-Cotista FGTS, cobram menos de quem se enquadra. A taxa que você recebe depende do seu perfil, do relacionamento com o banco e do tipo de imóvel, e o número que importa para comparar é o CET (Custo Efetivo Total).

Taxas de referência em outubro de 2026

A tabela abaixo mostra as taxas "a partir de" divulgadas pelos bancos, compiladas pela MySide com referência em outubro de 2026. São taxas mínimas: o seu contrato pode sair mais caro.

Fonte: MySide, atualização de 08/10/2026. Taxas mudam com frequência; confirme no simulador de cada banco antes de decidir.

Observação sobre o Itaú: em 19 de outubro de 2026, a página oficial do banco anunciava taxa a partir de 13,85% ao ano mais TR na linha pré-fixada, acima do número do levantamento. Quando a fonte oficial e a compilação divergem, vale a do banco, e a proposta formal com CET é o que decide. Veja o guia do financiamento no Itaú.

Para comparar com dados oficiais, o Banco Central publica no site dele as taxas médias cobradas por instituição financeira em diversas modalidades de crédito, na página de taxas de juros por instituição. Vale consultar e ver quais modalidades estão disponíveis na data: quando há dado de financiamento imobiliário, ele ajuda a checar se a taxa "a partir de" está perto do que os clientes realmente pagam.

Do que a taxa é feita

Juros nominais

É a parte fixa, escrita no contrato em percentual ao ano. Os juros mensais equivalentes não são a taxa anual dividida por 12: 11,5% ao ano equivalem a cerca de 0,91% ao mês, porque os juros são compostos.

Correção do saldo devedor

Sobre o saldo devedor incide um indexador. Os mais comuns:

• TR (Taxa Referencial): usada nos contratos com recursos da poupança. Em outubro de 2026 está em 0,16% ao mês, com acumulado de cerca de 2% em 12 meses.
• IPCA: alguns bancos oferecem taxa fixa menor mais a inflação. A parcela inicial cai, mas o saldo sobe junto com a inflação.
• Taxa fixa sem indexador: previsível, em geral com juros nominais maiores.
• CDI: algumas linhas com recursos livres cobram um percentual do CDI. A parcela acompanha os juros da economia.

Seguros e tarifas

Todo financiamento habitacional tem dois seguros obrigatórios: MIP (morte e invalidez permanente) e DFI (danos físicos ao imóvel). O banco também pode cobrar tarifa de administração mensal e taxa de avaliação do imóvel. Esses custos aparecem no CET. Veja como funcionam os seguros MIP e DFI.

O que a Selic tem a ver com a sua taxa

A Selic é a taxa básica de juros da economia, definida pelo Copom (Comitê de Política Monetária do Banco Central). Em 16 de setembro de 2026, o Copom cortou a Selic de 14% para 13,75% ao ano, por unanimidade. Foi o quinto corte seguido do ciclo de queda. A próxima reunião está marcada para 3 e 4 de novembro de 2026, e a última do ano para 8 e 9 de dezembro.

O Boletim Focus de 13 de outubro de 2026, pesquisa do Banco Central com economistas do mercado, apontava mediana de 13,25% para a Selic no fim de 2026 e 12% no fim de 2027. Projeção não é garantia.

A relação entre Selic e financiamento imobiliário não é direta:

• Contratos com recursos da poupança (SBPE) dependem do custo de captação da poupança e do teto legal do SFH. Reagem à Selic com atraso e de forma parcial.
• Contratos já assinados com taxa fixa não mudam quando a Selic cai.
• Linhas atreladas ao CDI mudam junto com a Selic.

Por isso, esperar a Selic cair para comprar pode ou não compensar: a taxa pode cair pouco, e o preço do imóvel pode subir no mesmo período. Se você já tem contrato e as taxas de mercado caírem bastante, a portabilidade do financiamento é o caminho para aproveitar.

Limite de juros no SFH

No SFH (Sistema Financeiro da Habitação), o custo efetivo do financiamento, incluindo encargos, não pode passar de 12% ao ano. O limite foi mantido no novo modelo de crédito imobiliário aprovado em outubro de 2025, que elevou o teto do imóvel no SFH para R$ 2,25 milhões. Acima desse valor, o financiamento vai para o SFI, com taxa livre. Veja as diferenças entre SFH e SFI.

Quanto um ponto percentual custa

Exemplo ilustrativo

Financiamento de R$ 400 mil em 420 meses, sem TR, seguros e tarifas, comparando taxas próximas das faixas citadas acima:

Entre 10,99% e 12% ao ano, a diferença de juros pagos no total passa de R$ 64 mil no SAC e de R$ 119 mil na Price. Valores calculados para ilustrar a ordem de grandeza; contratos reais têm correção, seguros e tarifas. Teste seus números no simulador de financiamento.

Como comparar bancos sem cair em pegadinha

1. Peça a simulação com os mesmos parâmetros em todos os bancos: mesmo valor financiado, mesmo prazo, mesmo sistema (SAC ou Price) e mesmo indexador.
2. Compare o CET anual, não a taxa nominal. O CET deve aparecer na simulação e no contrato.
3. Veja as condições do desconto. Muitos bancos reduzem a taxa se você receber o salário na conta, usar cartão ou contratar outros produtos. Calcule quanto esses produtos custam e o que acontece com a taxa se você deixar de cumprir a condição.
4. Compare o valor dos seguros. O MIP é calculado pela sua idade e pode variar bastante entre seguradoras.
5. Pergunte sobre tarifa mensal e taxa de avaliação. Pequenas tarifas, somadas por 35 anos, pesam.
6. Considere o indexador. Uma taxa menor com IPCA pode sair mais cara que uma taxa maior com TR se a inflação subir.

O que faz a sua taxa subir ou cair

• Score e histórico de crédito: bom pagador costuma conseguir taxa menor. Veja como o score afeta o financiamento.
• Relacionamento: salário, investimentos e outros produtos no banco abrem descontos.
• Valor da entrada: entrada maior reduz o risco do banco e pode melhorar a proposta.
• Enquadramento: SFH tem limite de custo; SFI tem taxa livre e costuma ser mais caro.
• Renda: segundo o diretor do Banco Central Gilneu Vivan, em maio de 2026, a expectativa é que as taxas do novo modelo variem de forma inversa à renda do cliente.

Como ler a proposta do banco

Quando a simulação ou a proposta chegar, confira estes campos antes de comparar:

• Taxa de juros nominal e efetiva ao ano. A efetiva é um pouco maior que a nominal quando os juros são capitalizados mês a mês.
• Indexador. TR, IPCA, taxa fixa ou CDI. Sem saber o indexador, a taxa não diz nada.
• CET anual. É o número que soma tudo.
• Valor dos seguros MIP e DFI no primeiro mês. O MIP depende da sua idade.
• Tarifa de administração mensal, se houver.
• Condições para manter a taxa. Se o desconto depende de salário na conta ou de outros produtos, veja o que acontece se você deixar de cumprir.
• Primeira parcela completa. É ela que o banco compara com a sua renda.

Se algum desses campos não estiver na simulação, peça por escrito. Isso evita surpresa na hora de assinar.

Erros comuns

• Comparar taxa ao mês com taxa ao ano. Sempre converta para a mesma base.
• Ignorar a TR. Mesmo baixa, ela corrige o saldo todo mês.
• Aceitar pacote de produtos sem fazer conta. O desconto na taxa pode não cobrir o custo dos produtos.
• Fechar com o primeiro banco. Simular em três ou mais é rápido e costuma mostrar diferenças relevantes.
• Esquecer que a taxa "a partir de" não é a sua. Ela é a mínima, para o melhor perfil.

Resumo e próximos passos

• Em outubro de 2026, as taxas de balcão do SBPE nos grandes bancos começam entre cerca de 10,3% e 12% ao ano mais TR, segundo a MySide (no site oficial do Itaú, 13,85% mais TR).
• A Selic está em 13,75% ao ano. A próxima decisão do Copom sai em 4 de novembro de 2026.
• No SFH, o custo efetivo é limitado a 12% ao ano.
• Compare pelo CET, com os mesmos parâmetros, em pelo menos três bancos.
• Depois de definir a taxa, escolha o sistema de amortização: veja SAC ou Price.