Custos para comprar imóvel: o que pagar além da entrada

Além da entrada, quem compra um imóvel paga o ITBI (imposto municipal), as taxas de cartório para registrar a compra e, se financiar, a tarifa de avaliação do banco. Somados, esses gastos iniciais costumam ficar entre 3% e 5% do valor do imóvel, segundo estimativas de mercado, e precisam ser pagos à vista, perto da assinatura. Depois disso vêm os custos que entram na parcela, como os seguros obrigatórios. Abaixo está cada item, quanto custa em outubro de 2026 e onde conferir o valor exato.

Lista dos custos, do primeiro ao último

Os custos aparecem em momentos diferentes. Organizar por fase ajuda a saber quanto dinheiro ter em mãos em cada etapa.

ITBI: o maior custo de largada

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é cobrado pela prefeitura e pago pelo comprador antes do registro. Em outubro de 2026, a alíquota geral é 3% em São Paulo, no Rio de Janeiro e em Belo Horizonte, e 2% no Distrito Federal, com 1% na primeira venda de imóvel novo.

Em São Paulo, quem financia pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) paga 0,5% sobre até R$ 120.968 do valor financiado, desde que o imóvel valha até R$ 725.808. O resto da base paga 3%. Os detalhes, inclusive a discussão sobre a base de cálculo no STJ, estão no artigo sobre ITBI.

Cartório: escritura e registro

Comprar um imóvel envolve dois atos diferentes de cartório, e muita gente confunde os dois.

Escritura é o documento que formaliza a compra, feito no tabelionato de notas. Registro é a anotação dessa compra na matrícula do imóvel, feita no Registro de Imóveis. Só o registro transfere a propriedade.

Quando há financiamento bancário, o contrato assinado com o banco tem força de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38, e regras do SFH). Na prática, você não paga escritura no tabelionato, e leva o contrato direto ao Registro de Imóveis. Na compra à vista, ou em parcelamento direto com o vendedor, a escritura é necessária.

Os valores dependem do estado

Os emolumentos (as taxas dos cartórios) são definidos por lei estadual e reajustados todo ano. Não existe tabela nacional. O valor cresce por faixas conforme o preço do imóvel, e parte dele vai para o estado, o Tribunal de Justiça e fundos públicos.

Onde consultar:

• São Paulo: a tabela de 2026 entrou em vigor em 8 de janeiro. A de registro de imóveis está no site da Arisp (arisp.com.br), e a de escrituras no do Colégio Notarial (cnbsp.org.br).
• Outros estados: procure "tabela de emolumentos" no site do Tribunal de Justiça do seu estado ou da associação de registradores local. Muitos cartórios têm simulador no próprio site.
• Melhor caminho: ligue para o Registro de Imóveis onde o imóvel está matriculado e peça um orçamento com o valor da compra e do financiamento.

Desconto de 50% no primeiro imóvel

O artigo 290 da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) reduz pela metade os emolumentos de atos ligados à primeira aquisição de imóvel residencial financiada pelo SFH. O desconto não é automático. Você pede ao protocolar o registro e apresenta prova de que não tem outro imóvel residencial. Em decisão da Corregedoria Nacional de Justiça (Pedido de Providências 0007496-70.2024), prevaleceu a leitura literal da regra: ter terreno ou sala comercial não impede o desconto, mas ter outro imóvel residencial impede. O desconto não vale para o ITBI.

Avaliação do imóvel pelo banco

Antes de aprovar o crédito, o banco manda um engenheiro ou arquiteto avaliar o imóvel, e cobra uma tarifa por isso. Exemplos de valores publicados pelos próprios bancos:

• Itaú: R$ 1.600 para imóveis avaliados até R$ 350 mil e R$ 3.200 acima disso, na página sobre compra com FGTS.
• BRB: tarifa máxima de R$ 3.500, segundo o formulário de proposta de novembro de 2025.

Se você desistir depois da vistoria, o banco pode cobrar a tarifa, desde que tenha avisado antes. Se for o banco que decide não contratar, a regra do Conselho Monetário Nacional (art. 8º-A da Resolução CMN 4.676/2018) proíbe cobrar os custos da avaliação. Compare esse valor entre bancos, porque ele entra no CET (Custo Efetivo Total) do contrato. O artigo sobre avaliação do imóvel pelo banco explica o que acontece se o laudo vier abaixo do preço.

Certidões e documentos

Antes de fechar negócio, você e o banco vão pedir certidões para checar se o imóvel e o vendedor estão livres de problemas. As mais comuns:

• Matrícula atualizada com ônus reais, emitida pelo Registro de Imóveis. Mostra quem é o dono e se há hipoteca, penhora ou outra restrição.
• Certidões do vendedor, como as de ações cíveis, trabalhistas e protestos, que mostram se há dívidas que possam atingir o imóvel.
• Certidão negativa de débitos de IPTU, emitida pela prefeitura.
• Declaração de quitação do condomínio, assinada pelo síndico ou pela administradora.

Algumas são gratuitas e outras são cobradas pelos cartórios, com valor definido na tabela estadual. A matrícula costuma ser exigida com emissão recente, e pode ser necessário pedir de novo se o processo demorar. A lista completa está no checklist de documentos para financiamento.

Custos que entram na parcela

Alguns custos não aparecem na largada, mas pesam todo mês:

• Seguros MIP e DFI. São obrigatórios no financiamento. O MIP (Morte e Invalidez Permanente) quita a dívida em caso de morte ou invalidez, e o DFI (Danos Físicos ao Imóvel) cobre danos como incêndio e desabamento. O MIP cresce com a idade de quem financia. Veja como funcionam em seguros MIP e DFI.
• Tarifa de administração. Alguns bancos cobram um valor mensal fixo pela gestão do contrato. Ele aparece no CET.
• Correção pela TR. A maioria dos contratos corrige o saldo pela TR (Taxa Referencial), que acumulou 2,00% em 12 meses até outubro de 2026.

Exemplo prático com números

Exemplo ilustrativo: apartamento usado de R$ 500.000 em São Paulo, com R$ 100.000 de entrada e R$ 400.000 financiados pelo SFH no Itaú, primeiro imóvel do comprador.

Só esses dois itens já equivalem a cerca de 3% do preço do imóvel, além dos R$ 100 mil da entrada. O registro e as certidões somam mais alguns milhares de reais, conforme a tabela do cartório. Sem financiamento, o ITBI seria R$ 15.000, mas não haveria tarifa de avaliação, e entraria a escritura no tabelionato.

Para saber quanto do valor o banco aceitaria financiar no seu caso, use o simulador de financiamento.

Erros comuns

• Juntar só a entrada. É o erro mais frequente. Sem dinheiro para o ITBI e o cartório, a compra trava entre a assinatura e o registro.
• Pedir avaliação em vários bancos. Se você desistir de um deles depois da vistoria, a tarifa pode ser cobrada. Faça a análise de crédito antes e escolha onde seguir.
• Não pedir o desconto do primeiro imóvel. O cartório só aplica se você solicitar e comprovar.
• Achar que a escritura é obrigatória no financiamento. Na maior parte dos casos, o contrato do banco já basta para o registro.
• Incluir tudo no financiamento sem fazer a conta. Financiar R$ 15 mil de custos a mais de 11% ao ano por 30 anos custa bem mais que R$ 15 mil.
• Ignorar condomínio e IPTU atrasados. Peça ao vendedor as certidões de quitação. Dívida de condomínio acompanha o imóvel.

Resumo e próximos passos

1. Some ao valor da entrada pelo menos 3% a 5% do preço do imóvel para custos de largada.
2. Confira a alíquota de ITBI e as reduções no site da prefeitura.
3. Peça orçamento de registro ao cartório do imóvel e solicite o desconto de primeiro imóvel, se tiver direito.
4. Compare a tarifa de avaliação e o CET entre bancos antes de pedir a avaliação.
5. Verifique quanto de entrada cada banco e modalidade exige e simule a parcela no simulador de financiamento.
6. Reserve uma folga para a mudança e para os primeiros meses: condomínio, IPTU proporcional, ligação de luz, gás e internet, e pequenos reparos.