Alugar ou comprar imóvel: como fazer a conta em 2026

Para decidir entre alugar ou comprar, compare quanto patrimônio você teria daqui a alguns anos em cada caminho: de um lado o imóvel (menos o que ainda deve ao banco), do outro o dinheiro que o locatário investiu com a entrada e com a diferença entre parcela e aluguel. Em outubro de 2026, com o CDI em 13,65% ao ano e o aluguel rendendo em média 6,13% do valor do imóvel por ano, a conta no papel favorece alugar e investir, sobretudo quando a compra seria financiada. Esse resultado muda se os juros caírem, se o imóvel valorizar acima da média ou se você não investir a diferença. Abaixo está a conta completa, com as premissas abertas para você trocar pelos seus números.

Os números de outubro de 2026

A comparação depende de quatro variáveis. Estes são os valores de referência mais recentes:

O rendimento do aluguel é o aluguel anual dividido pelo preço do imóvel. Ele diz quanto o dono "ganha" alugando. Quando ele fica bem abaixo do rendimento de uma aplicação segura, alugar tende a ser mais barato que comprar.

O FipeZap mede preços anunciados, não necessariamente os preços fechados. Use como referência de mercado, não como valor exato do seu imóvel.

Como a conta funciona

A lógica é igualar as duas situações e ver quem termina com mais.

Quem compra à vista:

• Usa o dinheiro guardado para pagar o imóvel e os custos da compra.
• Não paga aluguel. Investe todo mês o valor que pagaria de aluguel.
• No fim, tem o imóvel valorizado mais esse investimento.

Quem aluga, no lugar de comprar à vista:

• Investe o dinheiro que usaria na compra.
• Paga aluguel com a renda.
• No fim, tem só o investimento.

Quem compra financiado:

• Paga a entrada e os custos e assume a parcela.
• Se a parcela for maior que o aluguel, quem aluga investe a diferença.
• No fim, o comprador tem o imóvel menos o saldo devedor. O locatário tem a entrada e as diferenças investidas.

As premissas da simulação

Exemplo ilustrativo, calculado em Python mês a mês:

• Imóvel: R$ 500.000.
• Aluguel inicial: 6,13% ao ano do valor do imóvel, ou R$ 2.554 por mês.
• Valorização do imóvel e reajuste do aluguel: 5,5% ao ano, perto da alta do FipeZap de venda em 12 meses. Também testamos 4% ao ano.
• Custos da compra: 4,5% do valor (R$ 22.500), somando ITBI de 3% e uma estimativa para cartório e avaliação. Detalhes em custos para comprar imóvel.
• Investimento: rende o CDI, com 15% de imposto de renda (alíquota para aplicações acima de 720 dias). Testamos CDI de 13,65%, 12% e 10% ao ano, mantido fixo por todo o período. Para simplificar, o imposto é descontado do rendimento mês a mês, e o aluguel é reajustado uma vez por ano.
• Financiamento: 20% de entrada, R$ 400.000 financiados em 360 meses pela tabela SAC, juros de 11,40% ao ano mais TR de 2% ao ano, e R$ 150 por mês de seguros. A primeira parcela fica em R$ 5.543 e a 120ª em R$ 4.127.
• Horizonte: 10 anos.
• Ficaram de fora: condomínio (pago por quem mora, nos dois casos), IPTU (em geral pago pelo inquilino no contrato), manutenção do imóvel, corretagem numa venda futura e mudanças de casa. Todos esses itens pesam mais contra a compra do que contra o aluguel.

O resultado em 10 anos

Patrimônio estimado depois de 10 anos, em reais da época (sem descontar a inflação):

Compra à vista contra aluguel

Compra financiada contra aluguel

No financiado, o patrimônio do comprador é o imóvel valorizado (R$ 854.072 no cenário de 5,5%) menos o saldo devedor depois de 10 anos (R$ 266.667).

Ponto de equilíbrio

Outra forma de ler o resultado: quanto o imóvel precisaria valorizar por ano para a compra empatar com o aluguel em 10 anos.

O que os números dizem

Três conclusões saem da simulação:

1. Juros altos favorecem o aluguel. Com o CDI de outubro de 2026, o dinheiro parado no imóvel deixa de render muito. Mesmo à vista, a compra fica um pouco atrás no cenário de valorização de 5,5%.
2. Financiar sai caro quando os juros do financiamento passam do rendimento do aluguel. A taxa efetiva do exemplo (cerca de 13,6% ao ano com a TR) é mais que o dobro do rendimento do aluguel (6,13%). Nos primeiros anos, a maior parte da parcela é juros.
3. A conta é sensível ao futuro dos juros. Se o CDI cair para perto de 10% ao ano e ficar lá, a compra à vista passa a vencer com folga e a financiada quase empata. Ninguém sabe a taxa dos próximos 10 anos, por isso vale testar mais de um cenário.

Uma observação sobre o financiado: os juros do contrato são fixos, mas o rendimento do investimento acompanha a Selic. Se os juros caírem depois que você comprou, você ainda pode tentar a portabilidade do financiamento para outro banco com taxa menor.

O que a planilha não mede

A matemática é só parte da decisão. Pese também:

• Disciplina para investir. A vantagem do aluguel some se a diferença não for investida todo mês. O financiamento funciona como poupança forçada.
• Estabilidade. O dono não depende da renovação do contrato nem de reajustes. O aluguel subiu 9,13% em 12 meses até setembro de 2026, o dobro da inflação.
• Mobilidade. Quem pode mudar de cidade ou de emprego tem mais liberdade alugando, e evita custos de compra e venda.
• Uso do FGTS. O saldo do FGTS pode entrar na compra e na amortização, mas não paga aluguel. Para quem tem saldo alto, isso muda a conta.
• Concentração de risco. Comprar coloca grande parte do patrimônio num único bem, numa única cidade.
• Valor pessoal da casa própria. Reformar do seu jeito, ter um endereço fixo para os filhos. A planilha não mede, mas conta.

Como fazer a sua conta, passo a passo

1. Pegue o preço e o aluguel de imóveis parecidos no bairro onde quer morar. Calcule o rendimento do aluguel: aluguel mensal × 12 ÷ preço.
2. Compare com o rendimento líquido de uma aplicação segura. Com CDI de 13,65% e 15% de IR, sobram cerca de 11,6% ao ano. Se o rendimento do aluguel for muito menor, alugar tende a sair na frente.
3. Some os custos de entrada da compra: ITBI, cartório, avaliação.
4. Simule a parcela no simulador de financiamento e compare com o aluguel. A diferença é o que o locatário investiria.
5. Teste cenários. Mude a valorização e o CDI. Se a compra só vence em cenários otimistas, o risco é maior.
6. Defina o horizonte. Quem vai ficar pouco tempo no imóvel perde mais com os custos de compra e venda.

Se você decidir comprar, entender SAC ou Price e comparar o CET entre bancos reduz o custo da opção financiada.

Resumo

Alugar ou comprar se resolve comparando patrimônios, e não perguntando se o aluguel é "dinheiro jogado fora". Com os juros de outubro de 2026, a conta favorece alugar e investir a diferença, principalmente contra a compra financiada. A compra à vista empata com valorização perto de 5,8% ao ano. Juros mais baixos, valorização acima da média, saldo de FGTS e o valor pessoal da casa própria podem virar o jogo. Refaça a conta com os preços do seu bairro e revise sempre que a Selic mudar.