SAC ou Price: qual tabela escolher no financiamento do imóvel

Se a primeira parcela do SAC cabe no seu orçamento, ele costuma ser a escolha mais barata: a parcela começa mais alta, cai todo mês e você paga bem menos juros no total. A Price começa com parcela menor e estável, o que ajuda a aprovar o crédito com renda mais apertada, mas custa mais ao longo do contrato. Em uma simulação de R$ 400 mil por 35 anos a 11,5% ao ano, a diferença de juros passa de R$ 398 mil a favor do SAC.

A diferença em uma frase

Toda parcela tem duas partes: juros (o preço do dinheiro) e amortização (a parte que reduz a dívida).

• SAC (Sistema de Amortização Constante): a amortização é igual todo mês. Como a dívida cai rápido, os juros caem junto, e a parcela vai diminuindo.
• Price (Tabela Price, ou Sistema Francês): a parcela é igual todo mês. No começo, quase tudo é juros e quase nada amortiza a dívida. Com o tempo, a proporção se inverte.

Simulação lado a lado

Exemplo ilustrativo

Financiamento de R$ 400 mil, juros de 11,5% ao ano (cerca de 0,91% ao mês), prazo de 420 meses. A taxa está dentro da faixa das taxas de balcão do SBPE nos grandes bancos em outubro de 2026, segundo a MySide. Para isolar o efeito do sistema, a conta não inclui TR, seguros nem tarifas.

Três coisas chamam atenção:

1. A primeira parcela do SAC é R$ 869,82 mais alta. É o preço de entrada.
2. A parcela do SAC fica abaixo da Price a partir do mês 102, pouco mais de oito anos depois.
3. Depois de 10 anos pagando, quem escolheu Price ainda deve R$ 382 mil dos R$ 400 mil. No SAC, a dívida caiu para R$ 286 mil.

Para onde vai cada real da parcela

No primeiro mês, os juros são iguais nos dois sistemas, porque a dívida é a mesma. A diferença é que, na Price, só R$ 82,57 abatem a dívida. Valores calculados para ilustração. Refaça com seus números no simulador de financiamento.

O efeito da correção pela TR

Na maioria dos contratos com dinheiro da poupança, o saldo devedor é corrigido pela TR (Taxa Referencial). Em outubro de 2026, a TR está em 0,16% ao mês, com acumulado de cerca de 2% em 12 meses.

Com correção, a parcela da Price deixa de ser exatamente fixa: ela sobe um pouco ao longo do tempo. No SAC, a correção faz a parcela cair mais devagar. Simulando o mesmo financiamento com TR constante de 2% ao ano, a parcela do SAC no mês 121 seria de cerca de R$ 4.342, contra cerca de R$ 3.556 sem correção. A TR muda todo mês, então isso é só uma aproximação para mostrar a direção do efeito.

Renda exigida e cota de financiamento

Renda

Os bancos costumam limitar a primeira parcela a cerca de 30% da renda bruta, como mostra a Serasa em texto de junho de 2026. Como a primeira parcela do SAC é maior, ele exige mais renda:

Exemplo ilustrativo, sem seguros e tarifas, que aumentam a parcela real. O cálculo detalhado está em quanto preciso ganhar para financiar.

Cota

O sistema escolhido também pode mudar quanto o banco financia. Segundo nota da Caixa divulgada pela Agência Brasil em dezembro de 2025, a Caixa financia até 80% do valor do imóvel no SAC e até 70% na Price, na linha SBPE. Em um imóvel de R$ 500 mil, isso significa entrada mínima de R$ 100 mil no SAC e de R$ 150 mil na Price. Bancos privados têm regras próprias. Veja quanto de entrada é preciso.

Quando escolher cada um

A estratégia "Price com amortização"

Há quem escolha Price para ter parcela menor e, todo mês, amortize por conta própria a diferença para o SAC. No exemplo, pagar R$ 870 extras por mês na Price, abatendo do saldo, quitaria o contrato em cerca de 174 meses, em vez de 420. A estratégia funciona se você tiver disciplina. Se um mês apertar, basta não amortizar, sem atraso. Confira no contrato as regras e eventuais custos de amortização extra e veja como amortizar.

Como o sistema pesa em situações do dia a dia

A escolha não importa só na parcela. Ela muda o resultado de decisões que você pode tomar no meio do contrato.

Vender o imóvel antes de quitar

Quem vende o imóvel financiado precisa quitar o saldo devedor com o dinheiro da venda. Como a Price amortiza devagar no começo, o saldo cai pouco nos primeiros anos. No exemplo, depois de 10 anos o saldo da Price ainda é de R$ 382.150,67, contra R$ 285.714,29 no SAC. A diferença, cerca de R$ 96 mil, é o quanto a mais você teria de abater na venda. Se você imagina trocar de imóvel em poucos anos, esse ponto pesa.

Usar o FGTS para amortizar

O saldo do FGTS pode ser usado para abater o saldo devedor, dentro das regras do fundo. Na Price, cada real abatido nos primeiros anos evita juros por mais tempo, então o efeito é grande. No SAC, o efeito também é relevante, mas a dívida já cai mais rápido por conta própria. Veja como usar o FGTS para amortizar.

Portabilidade

Se as taxas de mercado caírem, você pode levar o contrato para outro banco. Na portabilidade, o que se transfere é o saldo devedor. Com a Price, esse saldo é maior nos primeiros anos, e por isso uma redução de taxa costuma gerar economia maior em reais. Veja quando a portabilidade vale a pena.

Juros pagos nos primeiros 10 anos

No exemplo de R$ 400 mil a 11,5% ao ano, nos primeiros 120 meses você paga cerca de R$ 375,4 mil de juros no SAC e cerca de R$ 429,5 mil na Price. São R$ 54 mil a mais em juros na Price só na primeira década, mesmo com parcela menor.

Como pedir a simulação certa

1. Peça ao banco as duas simulações, SAC e Price, com o mesmo valor, prazo e indexador.
2. Anote a primeira parcela completa, com seguros e tarifa.
3. Anote o CET (Custo Efetivo Total) de cada uma.
4. Pergunte a cota máxima em cada sistema.
5. Peça a evolução do saldo devedor, ou ao menos o saldo previsto em 5 e 10 anos.

Com esses cinco números, a escolha fica objetiva.

Erros comuns

• Escolher Price só porque a parcela é menor. Ela aprova mais fácil, mas o custo total é bem maior.
• Escolher SAC no limite da renda. A parcela cai, mas os primeiros anos ficam apertados. Deixe margem para condomínio, IPTU e imprevistos.
• Achar que a Price é fixa de verdade. Com TR ou IPCA, ela sobe.
• Esquecer que a cota pode mudar com o sistema. Na Caixa, a Price financia menos.
• Comparar bancos com sistemas diferentes. Compare SAC com SAC e Price com Price, sempre pelo CET.

Resumo e próximos passos

• SAC: parcela inicial maior, decrescente, menos juros no total.
• Price: parcela inicial menor, estável antes da correção, mais juros no total.
• No exemplo de R$ 400 mil em 35 anos a 11,5% ao ano, a Price custa R$ 398.302,76 a mais em juros.
• A Price exige menos renda, mas na Caixa financia uma parte menor do imóvel.
• Simule os dois sistemas no simulador de financiamento e veja também como comparar taxas.