Minha Casa Minha Vida 2026: faixas, renda, juros e subsídio

Em outubro de 2026, o Minha Casa Minha Vida atende famílias de área urbana com renda bruta de até R$ 13 mil por mês, divididas em quatro faixas. Quanto menor a renda, menores os juros e maior a ajuda do governo: nas Faixas 1 e 2 há subsídio e taxas a partir de cerca de 4% ao ano, enquanto a Faixa 4, para a classe média, financia imóveis novos ou usados de até R$ 600 mil com juros de cerca de 10% ao ano, abaixo da média do mercado. As regras atuais entraram em vigor em abril de 2026, depois de aprovadas pelo Conselho Curador do FGTS em 24 de março.

Faixas de renda, teto do imóvel e juros em 2026

Como ler a tabela:

• Renda bruta familiar é a soma da renda, antes dos descontos, de quem mora junto e contribui com as despesas. Benefícios temporários, como seguro-desemprego e Bolsa Família, não entram na conta.
• O teto das Faixas 1 e 2 depende do porte e da região do município. O Conselho Curador do FGTS subiu esses limites em novembro e dezembro de 2025, e o teto mais alto chegou a R$ 275 mil.
• Os juros são faixas de referência divulgadas na imprensa a partir de anúncios do governo e das condições da Caixa, e as reportagens nem sempre coincidem. Na Faixa 3, por exemplo, a taxa mais citada é 7,66% para cotistas do FGTS e 8,16% para os demais, e algumas reportagens mencionam taxas a partir de 6,5%. A taxa exata depende da sua renda dentro da faixa, da região e de você ter ou não 3 anos de FGTS: as pontas mais baixas valem para cotistas do FGTS e regiões Norte e Nordeste, e as mais altas para quem não é cotista. A Faixa 1, por exemplo, ganhou taxa de 4,5% ao ano para rendas entre R$ 2.850,01 e R$ 3.200.
• Na Faixa 4, 10% ou 10,5%? A Caixa divulgou a taxa como juro nominal de 10% ao ano. Convertida para taxa efetiva, ela fica perto de 10,5%, por isso parte da imprensa publica um número e parte publica o outro. Compare sempre pelo CET (Custo Efetivo Total) da simulação.
• Imóvel usado na Faixa 4 é aceito. A IN MCID 45/2025 (art. 6º) limita o financiamento do usado no Sul e no Sudeste a 60% do valor. Nos demais casos (imóvel novo em todo o país e usado no Norte, Nordeste e Centro-Oeste), a Caixa divulga cota de até 80%.

Para comparação, o Jornal de Brasília apontava em maio de 2026 taxas de 12% ao ano ou mais no mercado para o mesmo perfil.

Famílias da área rural têm faixas próprias, com renda anual: até R$ 50 mil na Faixa 1, até R$ 70,9 mil na Faixa 2 e até R$ 134 mil na Faixa 3, pela Portaria MCID 333/2026. A mesma portaria fixa em R$ 162,5 mil por ano o limite rural geral do programa. Se encontrar outro valor, confira a data e a fonte.

Quem pode participar

As condições básicas valem para todas as faixas:

• ter 18 anos ou mais, ou ser emancipado;
• ter renda familiar dentro de uma das faixas;
• nenhum membro da família ter imóvel residencial em seu nome;
• não ter financiamento habitacional ativo no SFH (Sistema Financeiro da Habitação);
• não ter recebido benefício de programa habitacional federal com recursos do FGTS ou de fundos como FAR e FDS, salvo exceções como calamidade pública. Até agosto de 2026 essa vedação valia só para os últimos 10 anos; a MP 1.382/2026 retirou esse limite, e a regra pode mudar de novo se a MP não for convertida em lei.

Nas faixas com financiamento, o banco faz análise de crédito como em qualquer contrato. A idade somada ao prazo também tem limite, definido pelo banco, o que encurta o prazo para quem contrata mais velho. Quem tem restrição no CPF pode se inscrever, mas a aprovação do crédito fica mais difícil.

Como funciona o subsídio

Subsídio é um desconto pago com recursos do FGTS e do governo que reduz o valor que você precisa financiar. Ele existe só nas Faixas 1 e 2 e é maior quanto menor a renda e quanto mais caro o custo de moradia na região.

Os valores mudam por portaria e por região. Em novembro de 2025, o Conselho Curador do FGTS aumentou o desconto para famílias com renda de até R$ 2 mil e elevou o subsídio máximo de R$ 55 mil para R$ 65 mil na região Norte, regra que vale desde janeiro de 2026. Nas demais regiões, o máximo segue em R$ 55 mil. Em setembro de 2026, o orçamento de subsídios do ano subiu de R$ 12,5 bilhões para R$ 13 bilhões. O valor exato do seu desconto só aparece na simulação, porque o cálculo considera renda, cidade e valor do imóvel.

Nas Faixas 3 e 4 não há desconto. A vantagem é a taxa de juros mais baixa que a de mercado.

Exemplo: quanto a taxa menor muda a parcela

Exemplo ilustrativo, sem seguros e tarifas, em 420 meses (35 anos). A taxa da Faixa 4 entra como 10% ao ano nominal, como a Caixa divulga; as demais taxas são tratadas como efetivas ao ano.

Faixa 3. Financiamento de R$ 240 mil.

Faixa 4. Imóvel de R$ 500 mil, com R$ 100 mil de entrada e R$ 400 mil financiados.

Na Faixa 3, a taxa do programa reduz a parcela em cerca de R$ 635 e os juros totais em mais de R$ 266 mil. Na Faixa 4, a diferença é de cerca de R$ 430 por mês na Price. Os bancos costumam aceitar parcela de até 30% da renda bruta: uma família com R$ 12 mil de renda teria até R$ 3.600 de parcela, o que comporta o exemplo da Faixa 4 na Price, mas não na primeira parcela do SAC (Sistema de Amortização Constante). Entenda a diferença em SAC ou Price e faça a conta com o simulador de financiamento.

Como se inscrever

Faixa 1 com seleção pela prefeitura

Os imóveis subsidiados quase integralmente da Faixa 1 são distribuídos por seleção pública:

1. Faça ou atualize o CadÚnico (Cadastro Único) no CRAS da sua cidade.
2. Acompanhe os editais da prefeitura ou da secretaria de habitação.
3. Inscreva-se no prazo, pelo canal que o município indicar.
4. Aguarde a seleção, que usa critérios de vulnerabilidade definidos em regra federal e local.

Não existe taxa para entrar na fila. Desconfie de quem cobra para "garantir vaga".

Faixas 2, 3 e 4, e Faixa 1 com financiamento

1. Some a renda bruta da família e descubra a faixa.
2. Faça a simulação no simulador habitacional da Caixa ou do Banco do Brasil.
3. Escolha um imóvel novo, usado ou na planta dentro do teto da faixa. Muitas construtoras vendem unidades já enquadradas. Se for usado, confira a cota de financiamento da sua região.
4. Reúna documentos pessoais, de renda e do imóvel. A lista completa está em documentos para financiamento.
5. Entregue para análise de crédito, aguarde a avaliação do imóvel e assine o contrato.

O FGTS pode entrar na entrada e depois no abatimento do saldo, nas regras explicadas em FGTS na compra do imóvel.

Erros comuns e cuidados

• Calcular a faixa com a renda líquida. O programa usa renda bruta. Uma família pode cair numa faixa acima da que imaginava.
• Escolher o imóvel antes da simulação. O teto vale pelo valor do imóvel e a aprovação depende da parcela caber na renda. Simule antes de dar sinal.
• Ignorar a entrada. Nas Faixas 3 e 4 não há desconto, e o banco não financia 100%. A parte restante sai de recursos próprios ou do FGTS. Veja como planejar em entrada para financiar imóvel.
• Esquecer custos de cartório e imposto. ITBI, registro e avaliação variam por cidade e por banco. Peça a estimativa antes de fechar.
• Confiar em números antigos. As faixas mudaram em abril de 2025 e de novo em abril de 2026. Textos com renda máxima de R$ 12 mil ou teto de R$ 500 mil estão desatualizados.

Resumo e próximos passos

• Quatro faixas urbanas, com renda bruta de até R$ 3.200, R$ 5.000, R$ 9.600 e R$ 13.000.
• Teto do imóvel de R$ 210 mil a R$ 275 mil nas Faixas 1 e 2, R$ 400 mil na Faixa 3 e R$ 600 mil na Faixa 4.
• Juros de cerca de 4% a 10% ao ano (nominal), conforme a faixa e a região, e subsídio só nas Faixas 1 e 2.
• Faixa 1 subsidiada é por seleção da prefeitura via CadÚnico; as demais, por simulação e análise de crédito no banco.

Valores de referência para outubro de 2026. O Conselho Curador do FGTS e o Ministério das Cidades revisam faixas, tetos e subsídios com frequência, e o planejamento do FGTS para 2027 em diante estava previsto para ser discutido no fim de outubro de 2026. Antes de assinar, confirme as condições no simulador da Caixa e no site do Ministério das Cidades. Para saber se o valor do imóvel cabe no seu bolso, use a calculadora de quanto posso financiar.