Avaliação do imóvel pelo banco: como funciona e se vier baixa

A avaliação do imóvel é o laudo que o banco encomenda para saber quanto o imóvel vale no mercado antes de aprovar o financiamento. Um engenheiro ou arquiteto credenciado analisa documentos e, em muitos casos, visita o imóvel. O valor do laudo define quanto o banco aceita emprestar, porque o imóvel é a garantia da dívida. Quem paga é o comprador, por meio de uma tarifa. Se o laudo vier abaixo do preço combinado com o vendedor, o crédito diminui e você precisa cobrir a diferença, renegociar, contestar ou tentar outro banco.

Por que o banco avalia o imóvel

No financiamento com alienação fiduciária, o imóvel fica em nome do banco até a quitação. Se você deixar de pagar, ele pode retomar e leiloar o imóvel para recuperar o dinheiro. Por isso o banco quer saber se a garantia vale o que está sendo pago.

A avaliação também serve para:

• Calcular a cota de financiamento, que é a porcentagem máxima do valor do imóvel que o banco financia.
• Verificar o enquadramento no SFH. Desde 10 de outubro de 2025, pela Resolução CMN 5.255/2025, o limite do valor de avaliação para o SFH (Sistema Financeiro da Habitação) é R$ 2,25 milhões.
• Calcular o seguro DFI, que incide sobre o valor de avaliação.
• Checar se o imóvel existe como descrito: área, padrão, estado de conservação e se a construção bate com a matrícula.

Como funciona, passo a passo

1. Aprovação de crédito. Primeiro o banco analisa a sua renda e o seu cadastro. Só depois pede a avaliação.
2. Pagamento da tarifa. O banco cobra a tarifa de avaliação, em geral por débito em conta, antes ou depois do serviço.
3. Envio de documentos. Matrícula atualizada do imóvel, IPTU, planta ou habite-se em alguns casos, e dados do vendedor.
4. Vistoria. O avaliador agenda a visita com o vendedor ou o corretor. O Itaú informa que apartamentos costumam ter avaliação remota, feita a partir da matrícula, e casas costumam ter visita presencial.
5. Laudo. O avaliador compara o imóvel com outros parecidos à venda ou vendidos na região, ajusta por área, idade, padrão e conservação, e chega a um valor. A referência técnica no Brasil é a norma ABNT NBR 14653.
6. Resultado. O banco informa o valor de avaliação e, com ele, o valor máximo do financiamento.

O Itaú afirma que o avaliador é escolhido por sistema automático e não pode ter vínculo com o banco. Cada banco tem seu próprio cadastro de avaliadores.

O que o avaliador observa

O laudo não depende de opinião. O profissional segue critérios técnicos e anota, entre outros pontos:

• Localização: rua, bairro, acesso a transporte e comércio, vizinhança.
• Área privativa e área total, conferidas com a matrícula e o IPTU.
• Idade e estado de conservação do imóvel e do prédio.
• Padrão de acabamento: pisos, esquadrias, cozinha e banheiros.
• Itens que valorizam: vagas de garagem, lazer do condomínio, vista, andar.
• Problemas visíveis: infiltração, rachaduras, obras sem regularização.
• Imóveis comparáveis: anúncios e vendas recentes de unidades parecidas na região.

Construção que não aparece na matrícula, como um cômodo a mais numa casa, costuma ser desconsiderada ou até impedir o financiamento até a regularização.

Prazo e validade do laudo

O tempo entre o pedido e o laudo varia por banco, cidade e tipo de imóvel. Avaliação remota de apartamento tende a ser mais rápida que vistoria presencial de casa. O laudo também tem prazo de validade definido pelo banco. Se a assinatura do contrato atrasar muito, por pendência de documento do vendedor, por exemplo, pode ser preciso refazer a avaliação e pagar de novo. Pergunte esses dois prazos ao gerente antes de começar.

Quanto custa a avaliação

A tarifa é livre e cada banco publica a sua. Exemplos encontrados em páginas oficiais:

Os demais bancos publicam a tarifa em suas tabelas de tarifas e no CET (Custo Efetivo Total) da simulação. Duas regras valem para todos:

• Quem decide não contratar muda tudo. Pelo art. 8º-A da Resolução CMN 4.676/2018, em vigor desde 1º de junho de 2022, o banco não pode cobrar os custos da avaliação quando a operação não é contratada por decisão dele. Se você desistir depois da vistoria, a cobrança é permitida, desde que o banco tenha informado antes o valor máximo e essa possibilidade. Formulários que dizem que a tarifa nunca é estornada não se sobrepõem a essa regra.
• A avaliação não garante o financiamento. Ela é só uma etapa.

Por isso, peça avaliação apenas no banco em que você pretende fechar. Pedir em três bancos ao mesmo tempo pode custar três tarifas.

Quanto o banco financia a partir do laudo

A cota de financiamento é aplicada sobre o valor do imóvel considerado pelo banco. Exemplos:

• A Caixa passou a financiar até 80% do valor do imóvel em operações do SFH a partir de 13 de outubro de 2025, com entrada mínima de 20%.
• A cartilha do Bradesco informa que, no SFH, pode ser financiado até 80% do valor de avaliação do imóvel residencial.

Muitos bancos usam como base o menor valor entre o preço de compra e a avaliação. Na prática, isso quer dizer que uma avaliação acima do preço não libera crédito extra, mas uma avaliação abaixo reduz o crédito. Confira a regra exata na proposta do seu banco. O artigo sobre entrada para financiar imóvel mostra as cotas por modalidade.

Exemplo prático: avaliação abaixo do preço

Exemplo ilustrativo: você combinou pagar R$ 500.000 por um apartamento e tem R$ 100.000 de entrada. O banco financia até 80% do menor valor entre preço e avaliação.

No segundo cenário, faltam R$ 24 mil. No terceiro, R$ 40 mil. Isso sem contar ITBI, cartório e a própria tarifa de avaliação, listados em custos para comprar imóvel. Faça essa conta para o seu caso no simulador de financiamento.

O que fazer se a avaliação vier abaixo do preço

Você tem cinco caminhos, que podem ser combinados.

1. Renegociar o preço com o vendedor

O laudo de um profissional independente é um argumento forte. Mostre o número ao vendedor e proponha reduzir o preço até perto da avaliação. Muitos vendedores preferem baixar um pouco a recomeçar a venda.

2. Completar a diferença com recursos próprios

Se o imóvel vale a pena para você, aumente a entrada. Lembre que o FGTS pode entrar como recurso próprio, dentro das regras, conforme explica o artigo sobre FGTS na compra do imóvel.

3. Pedir reavaliação

Você pode contestar o laudo com o banco. Ajuda apresentar:

• Erros objetivos: metragem diferente da matrícula, número de vagas errado, padrão de acabamento ou reforma recente não considerados.
• Anúncios e, melhor ainda, vendas registradas de imóveis parecidos no mesmo prédio ou na mesma rua.
• Fotos de melhorias que não apareceram na avaliação.

O banco pode aceitar ou manter o valor. Pergunte se haverá nova tarifa.

4. Tentar outro banco

Outro banco faz outra avaliação, com outro profissional e outra amostra. O resultado pode ser diferente. O custo é pagar outra tarifa e esperar mais.

5. Desistir da compra

Se o contrato de compra e venda tiver cláusula condicionando o negócio à aprovação do financiamento, você pode ter direito de desistir sem multa. Leia essa cláusula antes de assinar qualquer sinal. Em dúvida, consulte um advogado.

Erros comuns e como evitar

• Assinar o compromisso de compra sem cláusula de financiamento. Sem ela, uma avaliação baixa pode fazer você perder o sinal.
• Ignorar pendências na matrícula. Área construída maior que a registrada, ou obra sem averbação, pode reduzir a avaliação ou travar o crédito.
• Pedir avaliação antes da aprovação de crédito. Se a renda não for aprovada, você perde tempo e, se já tiver pago, precisa pedir a devolução, porque a recusa partiu do banco. Veja os motivos mais comuns de recusa em financiamento negado.
• Achar que avaliação alta é vantagem. Ela raramente libera mais crédito e aumenta o seguro DFI.
• Não estar presente na vistoria. Em casas, acompanhar a visita permite mostrar reformas e tirar dúvidas do avaliador.

Resumo e próximos passos

A avaliação diz ao banco quanto o imóvel vale como garantia e limita o seu crédito. Você paga a tarifa se contratar ou se desistir por conta própria; se o banco recusar, ele não pode cobrá-la. Se o laudo vier baixo, renegocie com o vendedor, complete a entrada, conteste com dados ou tente outro banco.

Antes de pedir a avaliação, confirme quanto você pode financiar pela sua renda na calculadora de quanto posso financiar e verifique se a matrícula está em ordem.