Comprar imóvel para alugar: rentabilidade bruta e líquida

Comprar imóvel para alugar rende, em média, bem menos do que o anúncio sugere. Em setembro de 2026, o aluguel residencial anunciado equivalia a 6,13% ao ano do preço do imóvel, segundo o Índice FipeZAP. Essa é a rentabilidade bruta. Depois de descontar vacância, administração, manutenção, IPTU e condomínio nos meses vazios e imposto de renda, sobra algo entre 2,9% e 4,2% ao ano no exemplo deste guia. Com o CDI em 13,65% ao ano em outubro de 2026, uma aplicação de renda fixa a 100% do CDI rendia cerca de 11,6% líquidos no prazo longo. Para o imóvel compensar, a valorização precisa fazer o resto do trabalho, e no exemplo ela teria de passar de 8% ao ano.

Rentabilidade bruta e líquida: a diferença

Rentabilidade bruta é o aluguel de 12 meses dividido pelo preço do imóvel. Um apartamento de R$ 400 mil alugado por R$ 2.043 por mês tem rentabilidade bruta de 6,13% ao ano.

Rentabilidade líquida é o que sobra no seu bolso, dividido por tudo que você gastou para ter o imóvel (preço mais custos de compra). Ela desconta:

As taxas de imobiliária variam por cidade e por empresa. Peça a tabela por escrito antes de assinar o contrato de administração.

O imposto de renda sobre o aluguel

O aluguel é rendimento tributável e segue a tabela progressiva do IR, a mesma do salário. O jeito de pagar depende de quem é o inquilino:

• Inquilino pessoa física: você mesmo calcula e paga pelo carnê-leão, no e-CAC da Receita Federal. O DARF (código 0190) vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
• Inquilino empresa: a empresa retém o imposto na fonte e envia um informe de rendimentos. Você não usa o carnê-leão para esse aluguel.

O que dá para deduzir

Do aluguel recebido, você pode descontar antes de calcular o imposto (Regulamento do IR, Decreto 9.580/2018, art. 42):

• IPTU do imóvel pago por você;
• condomínio pago por você;
• taxa de administração ou comissão paga à imobiliária para cobrar ou receber o aluguel.

Se o contrato põe IPTU e condomínio por conta do inquilino, você não pode deduzir, mesmo que o boleto venha no seu nome.

A tabela de 2026

Desde janeiro de 2026, a tabela mensal da Receita Federal é esta:

Além disso, a Lei 15.270/2025 criou uma redução do imposto para rendimentos sujeitos à incidência mensal: até R$ 5.000 por mês, o imposto mensal fica zerado; entre R$ 5.000,01 e R$ 7.350, a redução diminui aos poucos até sumir. A Receita publicou orientação de cálculo que inclui quem recolhe pelo carnê-leão.

O ponto que pega muita gente: o carnê-leão é calculado só sobre o aluguel do mês. Se você tem salário, o imposto mensal sobre um aluguel pequeno pode ser zero. Mas no ajuste anual da declaração, o aluguel soma com o salário. Quem ganha bem acaba pagando a diferença na alíquota mais alta, de 27,5%. Por isso, a simulação abaixo mostra dois casos: dono sem outra renda tributável relevante e dono que já está na faixa de 27,5%.

Simulação: apartamento de R$ 400 mil para alugar

Exemplo ilustrativo, calculado em Python. Premissas:

• Preço: R$ 400.000, comprado à vista. Custos de compra de 4,5% (R$ 18.000), somando ITBI e cartório.
• Aluguel: R$ 2.043 por mês, ou 6,13% ao ano do preço (média do Índice FipeZAP de setembro de 2026).
• Inquilino paga IPTU e condomínio. Nos meses vazios, o dono paga: condomínio de R$ 600 e IPTU de R$ 200 por mês.
• Vacância de 1 mês por ano.
• Taxa de administração de 10% do aluguel recebido (valor de exemplo).
• Manutenção de 0,5% do valor do imóvel por ano (R$ 2.000).
• IR: 0% no caso de quem não tem outra renda relevante; 27,5% sobre o aluguel menos as deduções (administração e o condomínio e IPTU pagos no mês vazio) no caso de quem já está na faixa mais alta, com o acerto no ajuste anual.

Primeiro ano

Com 2 meses vazios por ano, ou uma reforma maior entre inquilinos, a líquida cai mais.

Dez anos: imóvel alugado contra renda fixa

Agora o quadro completo, incluindo a valorização. Premissas adicionais:

• Aluguel reajustado uma vez por ano pela mesma taxa de valorização do imóvel. Condomínio e IPTU corrigidos uma vez por ano pelo IPCA de 4,58%. Manutenção de 0,5% ao ano do valor atualizado do imóvel.
• A sobra mensal do aluguel é investida a 100% do CDI, com IR de 15% descontado do rendimento de cada mês.
• No fim de 10 anos, o imóvel é vendido. Paga-se 15% de imposto sobre o ganho de capital (venda menos preço e custos de compra), a alíquota para ganhos de até R$ 5 milhões (Lei 13.259/2016). A conta ignora a corretagem da venda, o que favorece o imóvel, e os fatores de redução do ganho previstos na Lei 11.196/2005, o que o prejudica um pouco.
• Alternativa: os mesmos R$ 418 mil aplicados a 100% do CDI, com IR de 15%, por 10 anos.

Valorização anual necessária para o imóvel empatar com a renda fixa em 10 anos:

Para comparação, o Índice FipeZAP de venda residencial subiu 5,51% nos 12 meses até setembro de 2026. No cenário de juros de outubro de 2026, o imóvel alugado perde para a renda fixa com valorização parecida com essa. Só quando o CDI cai para perto de 10% e fica lá, e o dono não paga IR sobre o aluguel, o imóvel passa à frente.

A conta de quem mora no imóvel é diferente, porque deixa de pagar aluguel. Ela está em alugar ou comprar.

E se comprar financiado para alugar?

Financiar para alugar costuma piorar a conta com juros altos. Em outubro de 2026, a média dos grandes bancos era de cerca de 11,4% ao ano mais TR, ou cerca de 13,6% ao ano no total. O aluguel bruto de 6,13% não cobre nem os juros. Na prática, o aluguel paga só parte da parcela e o dono completa com o salário, apostando na valorização.

Outro ponto: as condições mais baratas, como as linhas com FGTS e o Minha Casa Minha Vida, exigem que o imóvel seja para moradia do comprador. Para investimento, valem as linhas de mercado, e o FGTS não pode ser usado.

O que melhora a conta

A média é só a média. Alguns fatores mudam muito o resultado:

• Comprar abaixo do preço de mercado. Cada 10% de desconto na compra aumenta a rentabilidade na mesma proporção. Imóveis de leilão e retomados podem oferecer isso, com riscos próprios.
• Rentabilidade local maior. O rendimento do aluguel varia por cidade, bairro e tipo de imóvel. Imóveis menores costumam ter rendimento percentual maior. Compare o aluguel de imóveis parecidos na mesma rua antes de comprar.
• Baixa vacância. Perto de transporte, universidades e empregos, o imóvel fica menos tempo vazio.
• Juros em queda. Se a Selic cair muito, a renda fixa rende menos e o imóvel fica relativamente mais atraente.
• Imóvel novo ou usado. O novo tende a ter menos manutenção nos primeiros anos; o usado pode ter preço menor por metro quadrado. Veja as diferenças em imóvel novo ou usado.

Riscos que a planilha não mostra

• Inadimplência. O inquilino pode atrasar ou parar de pagar, e a ação de despejo leva tempo. Garantias como seguro-fiança e caução reduzem o risco, mas não o eliminam.
• Liquidez baixa. Vender um imóvel pode levar meses, e com desconto.
• Concentração. Muito patrimônio num único bem, numa única cidade.
• Mudanças de regra. Tributação, legislação de locação e regras de condomínio podem mudar.
• Tempo e dor de cabeça. Mesmo com imobiliária, você decide sobre reformas, inquilinos e conflitos.

Erros comuns

• Olhar só a rentabilidade bruta. O anúncio mostra 6%; o bolso vê 3% ou 4%.
• Esquecer o IR no ajuste anual. O carnê-leão zerado no mês não significa imposto zerado no ano.
• Não declarar o aluguel. A Receita cruza dados de imobiliárias, cartórios e da declaração do inquilino. Multa e juros saem caros.
• Não guardar dinheiro para vacância e reparos. Um mês vazio e uma troca de piso consomem a sobra de um ano.
• Ignorar os custos de compra e venda. ITBI, cartório e corretagem pesam muito em prazos curtos. Veja custos para comprar imóvel.

Resumo

Comprar imóvel para alugar rende, em média, 6,13% ao ano bruto (Índice FipeZAP, setembro de 2026) e, no exemplo deste guia, entre 2,9% e 4,2% líquido, conforme vacância, custos e imposto. O aluguel é tributado pela tabela progressiva, no carnê-leão quando o inquilino é pessoa física, e soma com as outras rendas no ajuste anual. Com o CDI de outubro de 2026, a renda fixa rendeu mais na maioria dos cenários de 10 anos. O imóvel compensa quando comprado com desconto, numa região de aluguel acima da média ou num cenário de juros mais baixos. Antes de comprar, faça a conta com o aluguel real da rua e a sua alíquota de IR. Se você ainda está decidindo como pagar, o guia comprar à vista ou financiar ajuda.