Imóvel novo ou usado: preço, financiamento, custos e riscos

Imóvel novo costuma custar mais por metro quadrado, mas é mais simples de financiar, tem garantia legal da construtora e quase não pede reforma. Imóvel usado costuma ter preço menor, mais opções de localização e espaço, e é o que a maioria compra: mais de 70% das aquisições financiadas com recursos da poupança (SBPE) no primeiro semestre de 2026 foram de usados, segundo a Abecip. Em compensação, o usado pode ter cota de financiamento menor em algumas linhas, avaliação do banco mais baixa, custo de reforma e mais documentos para checar. A decisão boa sai de somar tudo que cada opção exige de dinheiro na mão, e não só do preço anunciado.

Neste guia, "novo" é o imóvel pronto, comprado direto da construtora e nunca habitado. A comparação entre comprar na planta e comprar pronto está em imóvel na planta ou pronto.

As diferenças lado a lado

Preço: por que o usado parece mais barato

O preço do novo embute o custo da construção atual, a margem da incorporadora e itens de lazer e segurança que prédios antigos não têm. O usado já passou por desgaste e, muitas vezes, está em bairros com menos lançamentos. Não há um percentual nacional confiável de diferença entre os dois: ela varia muito por cidade, bairro e idade do prédio. Compare o preço por metro quadrado de imóveis parecidos na mesma região.

No usado, a negociação costuma ter mais espaço. A pesquisa Raio-X FipeZap do primeiro trimestre de 2026 encontrou desconto médio de 9% entre o preço pedido e o fechado, e de 13% nas compras em que houve desconto. A mesma pesquisa mostrou que 77% das compras recentes foram de imóveis usados.

Financiamento: cota e avaliação

Cota de financiamento

Cota é o percentual do valor do imóvel que o banco financia. O resto é a sua entrada. Na maioria das linhas de mercado, a cota é a mesma para novo e usado, mas há exceções importantes:

As cotas mudam com frequência, conforme a disponibilidade de recursos dos bancos. Veja quanto você precisa juntar em entrada para financiar imóvel.

Avaliação do banco

O banco financia um percentual do menor valor entre o preço de compra e a avaliação feita pelo engenheiro dele. No novo, a avaliação costuma ficar perto do preço, porque há referência de tabela da construtora. No usado, ela depende do estado de conservação, da idade, da área que consta na matrícula e de vendas parecidas na região. Se vier abaixo do preço, a entrada sobe. O que fazer nesse caso está em avaliação do imóvel pelo banco.

Um problema comum no usado: área construída maior que a registrada. Uma casa que ganhou um cômodo sem aprovação da prefeitura ou sem averbação na matrícula é avaliada pela área regular, e alguns bancos recusam o imóvel até a regularização.

Custos: ITBI, reforma e o dinheiro na mão

ITBI

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é municipal. Na maioria das cidades a alíquota é a mesma para novo e usado. Algumas cidades têm regra diferente para o novo: no Distrito Federal, a primeira transmissão de imóvel novo paga 1%, contra 2% do usado (Lei distrital 7.635/2024, em vigor desde 1º de janeiro de 2025). Num imóvel de R$ 400 mil, são R$ 4 mil de diferença. Veja as regras de cada capital em ITBI.

Reforma

No usado, reserve dinheiro para reforma, mesmo que o imóvel pareça bom na visita. Os itens que mais pesam:

• instalações elétricas antigas, que não suportam ar-condicionado e chuveiro potente;
• encanamento de ferro galvanizado, com risco de vazamento;
• impermeabilização de banheiros e terraços;
• esquadrias, pisos e revestimentos.

Leve um profissional para vistoriar antes de fazer a proposta. O custo da visita é pequeno perto de uma surpresa na tubulação.

Exemplo: quanto dinheiro cada opção exige

Exemplo ilustrativo, calculado em Python. Família no Sudeste, enquadrada na Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida, juros de 10% ao ano nominal, 420 meses pela tabela SAC, ITBI de 3%. O usado custa 10% menos, mas precisa de R$ 25 mil de reforma. Na terceira coluna, a parcela usa os mesmos 10% só para comparar; numa linha de mercado, os juros seriam maiores.

Sem contar seguros, tarifas e cartório. O usado mais barato pede quase o dobro de dinheiro na mão quando a cota é de 60%. Com cota de 80% numa linha de mercado, a diferença cai, mas os juros dessas linhas em outubro de 2026 eram maiores que os 10% da Faixa 4. Compare pelo CET (Custo Efetivo Total). Os outros gastos da compra estão em custos para comprar imóvel.

Riscos e garantias

No imóvel novo

• Garantia de 5 anos. Pelo art. 618 do Código Civil, a construtora responde por 5 anos pela solidez e segurança da obra, e o contrato não pode reduzir esse prazo. Depois que o defeito aparece, a ação deve ser proposta em até 180 dias (parágrafo único do mesmo artigo). Para outros defeitos, vale o Código de Defesa do Consumidor. Detalhes em vícios construtivos.
• Defeitos de primeira ocupação. Infiltrações, rachaduras de acomodação e falhas de acabamento costumam aparecer nos primeiros anos. Faça a vistoria de entrega com calma e registre tudo por escrito.
• Condomínio ainda sem histórico. Os primeiros orçamentos são estimativas. A taxa pode subir quando as despesas reais aparecem.

No imóvel usado

• Garantia curta. Comprando de pessoa física, em regra não há relação de consumo. Pelo art. 445 do Código Civil, você tem até um ano, contado da entrega, para pedir abatimento do preço ou desfazer o negócio por defeito oculto que já existia. Se você já morava no imóvel, o prazo cai pela metade e conta da venda. Se o defeito, por natureza, só puder ser percebido mais tarde, o prazo começa quando você toma ciência dele, dentro do limite de um ano previsto no § 1º do mesmo artigo. Em caso de problema, procure um advogado.
• Dívidas que acompanham o imóvel. O comprador responde pelos débitos de condomínio do imóvel, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345). Débitos de IPTU também seguem o imóvel, salvo se a escritura trouxer a prova de quitação (Código Tributário Nacional, art. 130). Por isso a certidão negativa de IPTU importa.
• Obras do condomínio. Prédios antigos podem ter obras grandes previstas (fachada, elevadores, impermeabilização). Peça as atas das últimas assembleias.
• Problemas na cadeia de donos. Inventário não concluído, divórcio sem partilha registrada ou penhora podem travar o registro.

Documentação: o que checar em cada caso

Desde a Lei 14.382/2022, que mudou o art. 54 da Lei 13.097/2015, o que vale contra o comprador de boa-fé precisa estar registrado ou averbado na matrícula. Por isso, a matrícula atualizada é o documento mais importante. Alguns bancos e cartórios ainda pedem certidões do vendedor conforme o caso. A lista completa está em documentos para financiamento.

Como decidir

1. Defina o bairro primeiro. Se só há usados onde você quer morar, a decisão já está tomada.
2. Simule a cota das duas opções no banco e na linha que você vai usar. A cota pode mudar a entrada em dezenas de milhares de reais.
3. Some o dinheiro na mão: entrada, ITBI, cartório e reforma.
4. Compare o preço por metro quadrado de imóveis parecidos, não o preço total.
5. Vistorie o usado com um profissional antes da proposta e negocie com base no que ele apontar.
6. Cheque a documentação antes de pagar qualquer sinal.
7. Se for para investir, considere manutenção e vacância. A conta está em comprar imóvel para alugar.

Erros comuns

• Comparar só o preço anunciado. Reforma e entrada maior podem tornar o usado mais caro na prática.
• Contar com 80% de financiamento para qualquer usado. Algumas linhas financiam bem menos.
• Pular a vistoria técnica porque o imóvel "está bonito". Pintura nova esconde infiltração.
• Não pedir a declaração de quitação do condomínio. A dívida vem junto com as chaves.
• Assinar o termo de entrega do novo sem anotar os defeitos. Registre tudo no ato da vistoria.

Resumo

O novo custa mais por metro quadrado, mas tem cota maior em algumas linhas, avaliação mais previsível, garantia de 5 anos para solidez e pouca reforma. O usado tem preço menor, mais localização e espaço para negociar, mas pode exigir entrada maior, reforma e mais checagem de documentos, com garantia curta. No primeiro semestre de 2026, a maioria das compras financiadas pelo SBPE foi de usados. Faça a conta do dinheiro na mão em cada opção, confirme a cota na simulação do banco e cheque a matrícula antes de qualquer sinal. Para estimar a parcela, use o simulador de financiamento.