ITBI: quem paga, como calcular e o desconto no financiamento

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é o imposto municipal cobrado quando um imóvel muda de dono numa compra. Quem paga, em regra, é o comprador, e o valor é uma porcentagem do preço: 3% em São Paulo, no Rio de Janeiro e em Belo Horizonte, e 2% no Distrito Federal (1% na primeira venda de imóvel novo), em outubro de 2026. Quem financia pelo SFH em São Paulo paga uma alíquota menor sobre parte do valor financiado. Sem o comprovante de pagamento do ITBI, o cartório não registra a compra, e sem registro o imóvel não é seu perante a lei.

O que é o ITBI e quando ele é pago

O ITBI está previsto na Constituição e é cobrado por cada município, que define alíquota, isenções e forma de pagamento em lei própria. Por isso a regra muda de cidade para cidade.

O momento exato da cobrança já foi muito discutido. O entendimento dos tribunais superiores é que o imposto nasce com o registro do imóvel no cartório. Na prática, você emite a guia no site da prefeitura e paga antes de levar a escritura ou o contrato do banco ao Registro de Imóveis, porque o cartório exige a prova de quitação.

Em janeiro de 2026, a Lei Complementar 227/2026 (parte da regulamentação da reforma tributária) mudou o Código Tributário Nacional. O artigo que permitiria às prefeituras cobrar o ITBI antes, na assinatura do contrato, com alíquota menor como incentivo, foi vetado. Até outubro de 2026, o Congresso ainda não tinha votado esse veto. Assim, o pagamento continua ligado ao registro, segundo as regras de cada município.

Quem paga: comprador ou vendedor

As leis municipais costumam apontar o comprador como contribuinte. Comprador e vendedor podem combinar outra divisão no contrato, mas isso vale só entre os dois: a prefeitura cobra de quem a lei define. Se o vendedor prometeu pagar e não pagou, o registro trava do mesmo jeito.

Duas recomendações simples:

• Deixe escrito no contrato de compra e venda quem paga o ITBI e as custas de cartório.
• Coloque o ITBI na sua conta de custos desde o início, junto com o registro e a avaliação do banco. O artigo sobre custos para comprar imóvel mostra a lista completa.

Alíquotas nas principais capitais em 2026

A tabela resume as regras de quatro capitais. Os valores podem mudar por lei municipal, então confira no site da prefeitura na semana em que for emitir a guia.

Programas habitacionais como o Minha Casa, Minha Vida podem ter isenção ou redução em várias cidades. Belo Horizonte, por exemplo, isenta operações de programas como o MCMV dentro de limites de renda e valor. Pergunte à prefeitura antes de pagar.

Como funciona o desconto no financiamento em São Paulo

São Paulo é a capital com a regra mais conhecida de ITBI reduzido no financiamento. Segundo a Secretaria Municipal da Fazenda, em contratos pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), PAR ou HIS:

1. Sobre o valor efetivamente financiado, até o limite de R$ 120.968, a alíquota é 0,5%.
2. Sobre todo o resto da base de cálculo, financiado ou não, a alíquota é 3%.
3. A redução só vale para imóveis de até R$ 725.808. Acima disso, os 3% incidem sobre o valor inteiro.

Os limites em reais valem desde 1º de janeiro de 2026 e costumam ser atualizados a cada ano. Financiamento pelo SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário), consórcio e compra à vista pagam 3% sobre tudo. Se você ainda não sabe em qual sistema o seu contrato se encaixa, veja a diferença entre SFH e SFI.

Repare em um detalhe: como o limite é fixo em reais, o desconto máximo também é fixo. A diferença entre 3% e 0,5% sobre R$ 120.968 dá R$ 3.024,20. Esse é o maior desconto possível em 2026, seja o financiamento de R$ 150 mil ou de R$ 500 mil.

Exemplo prático: quanto custa o ITBI em cada cidade

Exemplo ilustrativo, calculado com as alíquotas da tabela acima: apartamento usado de R$ 500.000, comprado com R$ 100.000 de entrada e R$ 400.000 financiados pelo SFH. Supomos que a prefeitura aceite o valor declarado como base de cálculo.

São Paulo, com o desconto do SFH:

• Parte financiada com alíquota reduzida: R$ 120.968 × 0,5% = R$ 604,84
• Restante da base: (R$ 500.000 − R$ 120.968) × 3% = R$ 379.032 × 3% = R$ 11.370,96
• ITBI total: R$ 11.975,80

Comparação com outras situações:

O ITBI é pago de uma vez, em dinheiro, perto da assinatura. Num imóvel de R$ 500 mil, isso significa ter entre R$ 5 mil e R$ 15 mil disponíveis além da entrada, dependendo da cidade.

Base de cálculo: valor declarado ou valor da prefeitura

Esta é a parte que mais gera cobrança indevida. Muitas prefeituras criaram um "valor venal de referência" próprio e passaram a cobrar o ITBI sobre o maior valor entre esse número e o preço da compra. A página da Prefeitura de São Paulo, por exemplo, ainda descreve a base como o maior entre o valor da transação e o valor venal de referência.

Em fevereiro de 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP) como recurso repetitivo, o que orienta os demais tribunais. As teses fixadas, em resumo:

• A base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, e não está ligada à base do IPTU, que nem pode servir de piso.
• O valor da transação declarado pelo comprador é presumido correto. A prefeitura só pode afastá-lo por processo administrativo próprio, com direito de defesa.
• O município não pode fixar antes a base de cálculo usando um valor de referência criado por ele mesmo.

A LC 227/2026 incluiu no Código Tributário Nacional uma definição de valor venal como o preço à vista em condições normais de mercado, estimado pela administração com critérios técnicos e com possibilidade de contestação pelo contribuinte. Advogados tributaristas discutem se isso muda o cenário, e o tema ainda não está pacificado. Em maio de 2026, duas decisões de uma câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo mantiveram o Tema 1.113 e afirmaram que a nova lei não autoriza trocar automaticamente o valor declarado pelo valor de referência. Em agosto de 2026, outra câmara do mesmo tribunal entendeu que a LC 227/2026 alterou em parte aquele entendimento. Na dúvida, o caminho continua sendo questionar a cobrança, de preferência com orientação profissional.

O que isso significa para você:

• Declare o preço real da compra. Declarar valor menor para pagar menos imposto é ilegal e pode gerar autuação e multa.
• Se a guia vier calculada sobre um valor de referência maior que o preço declarado, você pode questionar. Algumas pessoas pagam para não atrasar o registro e depois pedem a diferença de volta. O Código Tributário Nacional (art. 168) dá, em geral, cinco anos a partir do pagamento para pedir a restituição.
• Para casos de valor alto ou dúvida sobre o procedimento da sua cidade, procure um advogado tributarista. Este texto não substitui orientação jurídica individual.

Passo a passo para pagar o ITBI

1. Confirme as regras da sua cidade. Alíquota, isenções e redução para financiamento ficam no site da Secretaria de Fazenda da prefeitura.
2. Separe os dados. Você vai precisar da matrícula do imóvel, do número de contribuinte do IPTU, dos dados de comprador e vendedor e do valor da transação. No financiamento, informe também o valor financiado e o sistema (SFH ou SFI). A lista do checklist de documentos ajuda.
3. Emita a guia no portal da prefeitura. Em São Paulo e no Rio, o processo é online. Confira o valor antes de pagar.
4. Pague dentro do prazo da guia. Atraso gera multa e juros.
5. Guarde o comprovante. O cartório de registro vai pedir a prova de pagamento, ou a certidão de quitação, antes de registrar.

Erros comuns

• Esquecer o ITBI no orçamento. Quem junta só a entrada chega na assinatura sem dinheiro para o imposto e para o cartório.
• Achar que todo financiamento tem desconto. A redução em São Paulo vale só para SFH, PAR e HIS, e só para imóveis até o limite. Em Belo Horizonte, a redução de 50% depende de não ter outro imóvel, não de financiar.
• Declarar valor abaixo do real. Além do risco de multa, um valor declarado incompatível com o laudo do banco chama atenção da fiscalização.
• Pagar sobre o valor de referência sem questionar. Se o número da prefeitura for maior que o preço de mercado, você tem fundamento para contestar.
• Deixar o registro para depois. Sem registro, o imóvel continua no nome do vendedor e fica exposto a dívidas dele.

Resumo e próximos passos

O ITBI costuma custar entre 1% e 3% do valor do imóvel nas capitais analisadas, pago pelo comprador antes do registro. Em São Paulo, financiar pelo SFH reduz o imposto em até R$ 3.024,20 em 2026. A base de cálculo deve partir do preço real declarado, e cobranças baseadas só em tabela da prefeitura podem ser questionadas.

Antes de assinar, some o ITBI aos outros custos da compra e veja quanto do valor você realmente vai financiar no simulador de financiamento. Se a dúvida for o tamanho do crédito possível para a sua renda, use a calculadora de quanto posso financiar.