Promessa de compra e venda: o que deve ter e quando registrar

A promessa de compra e venda (também chamada de compromisso de compra e venda) é o contrato em que vendedor e comprador se obrigam a fazer a venda definitiva no futuro, normalmente quando o preço for pago ou o financiamento sair. Ela não transfere a propriedade: quem passa a ser dono, para a lei, é quem tem a compra registrada na matrícula do imóvel. Mas uma promessa bem feita, e de preferência registrada, protege você durante o intervalo até a escritura e garante o direito de exigir a transferência se o vendedor se recusar.

É o documento usado na compra de imóvel na planta, na compra parcelada direto com o dono e em quase toda negociação que começa com sinal. Este texto explica as regras gerais do Código Civil em outubro de 2026. Antes de assinar uma promessa de valor alto, peça a revisão de um advogado; em compra de construtora, o Procon também orienta.

Promessa, escritura e registro: a diferença

São três coisas diferentes, e confundi-las é a origem de muitos problemas.

O art. 108 do Código Civil exige escritura pública, salvo quando a lei dispensar, para negócios que transferem direitos reais sobre imóvel de valor acima de 30 vezes o maior salário mínimo do país. No financiamento bancário, o próprio contrato do banco tem força de escritura, como explica o guia de escritura e registro. A promessa, por sua vez, pode ser feita por instrumento particular.

O que a promessa deve ter

Um bom contrato deixa pouco para interpretação. Confira se o seu traz:

• Qualificação completa das partes: nome, CPF, estado civil e regime de bens. Se o vendedor é casado, em regra o cônjuge também precisa assinar.
• Identificação do imóvel: endereço, número da matrícula e cartório, área, vaga de garagem.
• Preço e forma de pagamento: sinal, parcelas, datas, índice de correção, saldo a financiar e o que acontece se o financiamento for negado.
• Prazo e condições da escritura definitiva: quem paga ITBI, escritura e registro, e em quanto tempo após a quitação.
• Entrega da posse: data das chaves e responsabilidade por IPTU e condomínio a partir dela.
• Situação do imóvel: declaração de que não há dívidas, ações ou ônus, e lista das certidões entregues.
• Cláusula de arrependimento: se existe ou não. Ela muda o efeito do sinal e do registro.
• Penalidades: multa por atraso e por desistência, com valores claros.
• Assinaturas com firma reconhecida, o que ajuda a provar data e autoria.

Em imóvel na planta comprado de incorporadora, a Lei 13.786/2018 incluiu na Lei 4.591/1964 o art. 35-A, que exige um quadro-resumo no início do contrato, com preço, corretagem, parcelas, índices de correção, juros, prazo de entrega, ônus do imóvel e consequências do distrato. Se faltar algum item, o comprador pode pedir o ajuste em 30 dias; sem correção, passa a ter justa causa para desfazer o contrato. Veja como esses pontos funcionam em distrato de imóvel na planta.

O sinal e as arras

O sinal pago na assinatura são as arras, reguladas nos arts. 417 a 420 do Código Civil.

A redação atual do art. 418 é da Lei 14.905/2024, cujas regras de correção passaram a valer no fim de agosto de 2024. Na compra na planta feita em estande ou fora da sede da incorporadora, existe ainda o prazo de 7 dias para desistir com devolução de tudo o que foi pago, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10, da Lei 4.591/1964), explicado em direito de arrependimento.

Por que registrar a promessa

A promessa não registrada vale entre você e o vendedor, mas tem pouca força contra terceiros. Registrada na matrícula, e sem cláusula de arrependimento, ela dá ao comprador direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417 do Código Civil). A ideia é antiga: o art. 22 do Decreto-Lei 58/1937, com a redação da Lei 6.014/1973, já dava esse efeito ao compromisso registrado de imóvel não loteado. Para lotes, a regra está na Lei 6.766/1979. Com isso:

• quem consultar a matrícula vê que o imóvel já está prometido a você;
• uma segunda venda, ou uma penhora por dívida posterior do vendedor, encontra o seu direito na frente;
• você pode exigir a escritura do vendedor ou de quem tiver adquirido o imóvel depois, e pedir a adjudicação se houver recusa (art. 1.418).

Sem registro, a proteção é mais frágil. A Súmula 84 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) permite usar a posse vinda de compromisso não registrado para defender o imóvel de uma penhora por embargos de terceiro, mas isso depende de processo e de prova. O registro custa emolumentos, que variam por estado, e em geral vale o investimento quando o pagamento vai durar meses ou anos.

Adjudicação compulsória

Se você pagou o preço e o vendedor se recusa a assinar a escritura, sumiu ou morreu sem que os herdeiros resolvam, a saída é a adjudicação compulsória: o reconhecimento de que o imóvel deve ser transferido a você, mesmo sem a assinatura dele.

• Na Justiça: é o caminho tradicional, previsto desde o Decreto-Lei 58/1937 (art. 16) e hoje também no art. 1.418 do Código Civil. A Súmula 239 do STJ diz que o direito à adjudicação não depende do registro da promessa: o registro serve para proteger você contra terceiros, mas não é condição para exigir a escritura de quem prometeu vender. Para ter sucesso, você precisa provar que cumpriu a sua parte, em geral o pagamento do preço.
• No cartório: desde a Lei 14.382/2022, o art. 216-B da Lei 6.015/1973 permite pedir a adjudicação diretamente no Registro de Imóveis, por advogado. O pedido exige, entre outros, a promessa, a prova de que o vendedor foi notificado e não outorgou a escritura em 15 dias, uma ata notarial que comprove o pagamento, certidões de que não há litígio sobre o contrato e o ITBI pago. A lei dispensa o registro prévio da promessa.

A via extrajudicial costuma ser mais rápida quando não há disputa sobre o pagamento. Se houver discussão, o caso vai para a Justiça.

Exemplo com números

Exemplo ilustrativo. Carla promete comprar um apartamento de R$ 350.000. Paga R$ 35.000 de sinal (10%) na assinatura da promessa e combina o saldo por financiamento em até 90 dias.

O último cenário mostra a importância da cláusula sobre financiamento negado. Sem ela, a recusa do banco pode ser tratada como desistência de Carla.

Cuidados antes de assinar

1. Puxe a matrícula atualizada e confira dono, área, ônus e penhoras.
2. Peça as certidões do vendedor: ações cíveis, trabalhistas, fiscais e protestos, nas cidades onde ele mora e onde fica o imóvel.
3. Confira débitos de IPTU e condomínio.
4. Escreva o que acontece se o financiamento for negado, com prazo e destino do sinal.
5. Não pague a maior parte do preço sem registro ou escritura. Quanto maior o valor pago, mais importante proteger o direito na matrícula.
6. Guarde todos os comprovantes de pagamento, que serão a prova numa eventual adjudicação.

Erros comuns

• Tratar a promessa como se fosse a compra definitiva. Sem escritura e registro, você não é dono e não consegue vender nem financiar.
• Deixar a promessa na gaveta por anos. É assim que nasce o contrato de gaveta, com todos os seus riscos.
• Assinar sem a assinatura do cônjuge do vendedor, quando ela é exigida.
• Usar modelo pronto sem adaptar. Cada negócio tem prazos, condições e riscos próprios.
• Pagar sinal por transferência a terceiro. Pague ao vendedor que consta na matrícula, ou a quem ele indicar por escrito.

Resumo

• A promessa de compra e venda compromete as partes, mas não transfere a propriedade; isso só ocorre com o registro.
• Registrada e sem cláusula de arrependimento, ela dá direito real à aquisição (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil).
• O sinal segue os arts. 417 a 420: perde quem pagou e desistiu; devolve mais o equivalente quem recebeu e desistiu.
• Com o preço pago e a escritura recusada, cabe adjudicação compulsória, inclusive no cartório (art. 216-B da Lei 6.015/1973).
• Revise o contrato com um advogado antes de assinar quando o valor for relevante. Em compra de construtora, o Procon orienta; se você não puder pagar advogado, procure a Defensoria Pública.