Escritura e registro do imóvel: quanto custa e como calcular

Escritura e registro são os dois atos de cartório da compra de um imóvel, e o preço de cada um sai de uma tabela estadual de emolumentos, com valor fixo por faixa de preço do imóvel. Em São Paulo, a tabela de 2026 fica no site da Arisp (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo), e o registro de um imóvel de R$ 500 mil custa alguns milhares de reais por ato. Quem financia não costuma pagar escritura, porque o contrato do banco a substitui, mas paga o registro. E quem compra o primeiro imóvel residencial pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) tem direito a 50% de desconto, desde que peça.

O artigo sobre custos para comprar imóvel mostra todos os gastos da compra. Aqui o assunto é só o cartório, com mais detalhe.

Escritura e registro: qual a diferença

São dois documentos de cartórios diferentes, e só o segundo transfere a propriedade.

O artigo 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios com imóveis acima de 30 salários mínimos. A exceção é o financiamento: pela Lei 9.514/1997 (art. 38), o contrato particular feito com o banco no Sistema Financeiro Imobiliário ou com alienação fiduciária tem força de escritura pública. Nos contratos do SFH, a regra é a mesma, por lei própria. É por isso que, ao financiar, você assina o contrato no banco e vai direto ao Registro de Imóveis.

Sem registro, o imóvel continua no nome do vendedor. Se ele tiver dívidas, o imóvel pode ser penhorado, e você terá que provar na Justiça que comprou. O ditado do setor resume: só é dono quem registra.

Como funcionam os emolumentos

Emolumentos são as taxas que remuneram os cartórios. Três regras valem em todo o país:

• São fixados por lei estadual. A Lei federal 10.169/2000 traça as normas gerais, e cada estado tem a sua tabela. Em São Paulo, a base é a Lei estadual 11.331/2002.
• Crescem por faixas. O valor não é uma porcentagem do imóvel. Cada faixa de preço tem um valor fixo. Por isso, o custo relativo cai à medida que o imóvel fica mais caro.
• Têm repasses. Parte do total vai para o estado, o Tribunal de Justiça, fundos e o Ministério Público. Na tabela paulista, a maior parte fica com o oficial do cartório. Alguns municípios cobram também ISS sobre o serviço.

Dentro do mesmo estado, todos os cartórios cobram a mesma tabela. Não há como pesquisar preço entre cartórios de registro, até porque o registro só pode ser feito no cartório da região do imóvel. A escritura, em compra sem financiamento, pode ser feita em qualquer tabelionato do país.

As tabelas são reajustadas uma vez por ano. Em São Paulo, a tabela de 2026 entrou em vigor em 8 de janeiro, o quinto dia útil do ano, segundo a Anoreg/SP.

Onde consultar a tabela do seu estado

Três atalhos práticos:

1. Peça orçamento ao cartório. O Registro de Imóveis do imóvel calcula o valor exato com o preço, o valor financiado e os descontos que você tiver.
2. Use os simuladores dos cartórios. Muitos tabelionatos e registros têm calculadora no próprio site.
3. Pergunte ao banco. Alguns bancos estimam as custas de cartório na simulação e permitem incluí-las no financiamento.

O que você paga no cartório quando financia

No financiamento com alienação fiduciária, que é o mais comum, o contrato do banco gera em geral dois registros na matrícula:

1. Registro da compra e venda, com base no preço do imóvel.
2. Registro da alienação fiduciária, a garantia do banco, com base no valor da dívida.

Somam-se itens menores, como a prenotação (o protocolo do título), a certidão da matrícula atualizada que o banco exige depois e, quando for o caso, averbações (casamento, construção, mudança de nome de rua). O valor de cada item está na tabela do estado.

O registro precisa do comprovante do ITBI. Em São Paulo, ele vence 10 dias depois da data do contrato com o banco, como explica ITBI em São Paulo. No Rio, a regra está em ITBI no Rio de Janeiro.

Desconto de 50% no primeiro imóvel

O artigo 290 da Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) reduz pela metade os emolumentos dos atos ligados à primeira aquisição de imóvel residencial financiada pelo SFH. Os pontos que mais geram dúvida:

• Não é automático. Você pede ao protocolar o contrato e assina declaração de que não tem outro imóvel residencial.
• Vale para o SFH. Financiamento pelo SFI (Sistema de Financiamento Imobiliário) ou compra à vista não têm esse desconto pela lei. Veja a diferença em SFH e SFI.
• Ter terreno ou sala comercial não impede. A Corregedoria Nacional de Justiça, no Pedido de Providências 0007496-70.2024, aplicou a leitura literal: o que impede é ter outro imóvel residencial.
• Em São Paulo, alcança os dois registros. Segundo parecer publicado pelo Portal do RI com base nas Normas da Corregedoria paulista, a redução incide sobre todos os atos da primeira aquisição, compra e alienação fiduciária, sem separar parte financiada e parte paga com recursos próprios.
• Não vale para o ITBI. O imposto é municipal e tem regras próprias.

Há ainda reduções específicas para habitação de interesse social. Na tabela paulista, por exemplo, há valores menores para a primeira venda em empreendimentos de interesse social e para aquisições financiadas com recursos do FGTS dentro de limites em UFESP. Se você compra pelo Minha Casa, Minha Vida, pergunte ao cartório qual item se aplica.

Exemplo ilustrativo em São Paulo

Exemplo ilustrativo: apartamento de R$ 500.000 na capital paulista, R$ 400.000 financiados pelo SFH com alienação fiduciária. Como o valor exato depende da faixa da tabela e de itens adicionais, usamos aqui um valor hipotético e redondo de R$ 3.000 por ato, só para mostrar a lógica da conta. Não é o valor oficial: confira o seu na tabela da Arisp ou com o cartório. Não incluímos prenotação, certidões e eventual ISS.

Supondo que o preço (R$ 500 mil) e a dívida (R$ 400 mil) caiam na mesma faixa da tabela, a conta fica assim:

Pedir o desconto, neste exemplo, economiza R$ 3.000. Somado ao ITBI de R$ 11.975,80 calculado em ITBI em São Paulo, o comprador de primeiro imóvel gastaria por volta de R$ 15 mil entre imposto e registro, antes das taxas menores.

Como a tabela é por faixas, o custo cresce bem menos que o preço do imóvel: dobrar o valor do imóvel não dobra o registro. Antes de fechar o orçamento, use a calculadora de emolumentos indicada pela Arisp ou peça ao Registro de Imóveis do seu imóvel o valor exato, com a faixa correta para o preço e para a dívida. Os valores de escritura em tabelionato seguem a mesma lógica de faixas e estão nas planilhas do Colégio Notarial de São Paulo.

Erros comuns e cuidados

• Não pedir o desconto do primeiro imóvel. O cartório só aplica se você solicitar e declarar.
• Achar que o cartório mais barato está em outra cidade. O registro só pode ser feito no Registro de Imóveis do imóvel, com a tabela do estado.
• Pagar escritura sem necessidade. Se você financia por banco, confirme com o gerente se o contrato já tem força de escritura antes de procurar um tabelião.
• Atrasar o registro. O banco exige a matrícula com o registro para liberar o dinheiro ao vendedor, e sem registro o imóvel fica exposto às dívidas de quem vendeu.
• Esquecer pendências na matrícula. Construção não averbada ou estado civil desatualizado geram averbações extras e atrasam o processo. A lista de documentos está no checklist de documentos para financiamento.

Resumo e próximos passos

Escritura e registro seguem tabelas estaduais com valores fixos por faixa. No financiamento, você pula a escritura, mas paga o registro da compra e da alienação fiduciária. Em São Paulo, em 2026, cada ato para um imóvel de R$ 500 mil custa alguns milhares de reais, e o primeiro imóvel residencial pelo SFH paga metade.

1. Descubra qual é o Registro de Imóveis do seu imóvel (está na matrícula).
2. Peça orçamento com o preço e o valor financiado.
3. Solicite o desconto de primeiro imóvel, se tiver direito.
4. Pague o ITBI no prazo e leve o comprovante ao protocolar.
5. Some tudo à entrada no simulador de financiamento.