Como funciona o financiamento imobiliário: guia completo

Financiamento imobiliário é um empréstimo de longo prazo em que o banco paga a maior parte do imóvel ao vendedor e você devolve esse dinheiro em parcelas mensais, com juros e correção, por até 35 anos. Você entra com uma parte do valor (a entrada), o imóvel fica como garantia do banco até a última parcela e, ao quitar, a garantia é retirada da matrícula. Para conseguir, você precisa de três coisas: entrada, renda compatível com a parcela e um imóvel que o banco aceite.

O que acontece, na prática, quando você financia

Pense no financiamento como uma operação com quatro partes: você (comprador), o vendedor, o banco e o cartório de registro de imóveis.

1. O banco analisa sua renda, seu histórico de crédito e o imóvel.
2. Se aprovar, ele define quanto empresta, por quanto tempo e com qual taxa.
3. Você assina um contrato que é, ao mesmo tempo, compra e venda e financiamento.
4. O contrato é registrado no cartório. Só depois disso o banco libera o dinheiro ao vendedor.
5. Você passa a pagar as parcelas mensais.

A garantia mais usada no Brasil é a alienação fiduciária, prevista na Lei 9.514/1997. Funciona assim: o imóvel fica no seu nome, você mora nele, mas a propriedade fica vinculada ao banco enquanto houver dívida. Se as parcelas deixarem de ser pagas por muito tempo, o banco pode retomar o imóvel por um procedimento feito no próprio cartório, sem precisar de processo judicial. Por isso a parcela precisa caber no seu orçamento com folga.

O que o banco avalia antes de aprovar

Sua renda

O limite mais conhecido é o comprometimento de renda: a primeira parcela não deve passar de cerca de 30% da renda bruta mensal. A Serasa, em texto de junho de 2026, aponta esse patamar como o usual entre os bancos e cita a Caixa limitando a prestação a cerca de 30% da renda bruta familiar. Dá para somar a renda de duas ou mais pessoas, o que explicamos em renda composta. O cálculo completo está em quanto preciso ganhar para financiar.

Seu histórico de crédito

O banco consulta score, dívidas em aberto, cheque especial, cartão e outros financiamentos. Nome negativado costuma travar a aprovação. Dívidas que você já paga reduzem o espaço para a parcela nova, mesmo que estejam em dia.

O imóvel

O banco manda um engenheiro avaliar o imóvel. O valor de avaliação, e não o preço combinado com o vendedor, é a base do financiamento. Se a avaliação vier abaixo do preço, a entrada aumenta. O imóvel também passa por análise jurídica: matrícula, certidões do vendedor, regularidade da construção.

Sua idade

O prazo é limitado pela idade. Na prática, os bancos costumam limitar a soma da sua idade com o prazo do contrato a 80 anos e 6 meses. Esse número vem do seguro obrigatório: pela Resolução CNSP 447/2022, a seguradora só é obrigada a aceitar o proponente até esse limite. Confirme a regra do seu banco. Quem tem 50 anos, por exemplo, consegue no máximo cerca de 30 anos de prazo.

Entrada e cota de financiamento

O banco não financia 100% do imóvel. A parte que ele cobre se chama cota de financiamento e é calculada sobre o valor de avaliação.

Em outubro de 2025 a Caixa anunciou a volta da cota de até 80% no SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, a linha com dinheiro da poupança) pelo sistema SAC. Em nota de dezembro de 2025, o banco confirmou até 80% no SAC e até 70% na tabela Price. Bancos privados trabalham com cotas próprias, em geral de até 80%, e alguns divulgaram em 2026 operações de até 90% para perfis selecionados. As cotas mudam conforme a política de cada banco, então confirme na simulação.

Você pode usar o saldo do FGTS na entrada se cumprir as regras do fundo. O detalhamento por banco e modalidade está em quanto de entrada é preciso.

SFH e SFI: as duas grandes "regras do jogo"

Todo financiamento imobiliário com recursos da poupança se enquadra em um destes sistemas:

O teto do SFH subiu de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões com o novo modelo de crédito imobiliário aprovado pelo CMN (Conselho Monetário Nacional) em 10 de outubro de 2025, e a mudança valeu de imediato. Esse modelo também muda, de forma gradual, a forma como os bancos usam o dinheiro da poupança. Parte das medidas, como a redução progressiva do depósito compulsório ligado ao crédito imobiliário, só começa a valer em 2027, segundo análise do IBRE/FGV. As diferenças completas estão em SFH e SFI.

Existe ainda o Minha Casa, Minha Vida, com juros menores e subsídio para faixas de renda definidas pelo governo. Veja as regras do programa.

Juros, TR e o custo de verdade

A taxa do financiamento imobiliário tem dois pedaços na maioria dos contratos com dinheiro da poupança:

• Juros fixos, expressos ao ano (por exemplo, 11% ao ano).
• Correção do saldo devedor pela TR (Taxa Referencial). A TR de outubro de 2026 está em 0,16% ao mês, com acumulado de cerca de 2% em 12 meses.

Há também linhas corrigidas pelo IPCA ou atreladas ao CDI, e linhas com taxa fixa. Cada uma reage de um jeito à inflação e aos juros da economia.

O pano de fundo é a Selic. Em 16 de setembro de 2026, o Copom (Comitê de Política Monetária do Banco Central) cortou a Selic para 13,75% ao ano. A próxima reunião está marcada para 3 e 4 de novembro de 2026. A Selic não define diretamente a taxa do seu contrato, mas influencia o custo de captação dos bancos e, com o tempo, as taxas oferecidas.

Além dos juros, entram na conta os seguros obrigatórios (MIP, morte e invalidez permanente, e DFI, danos físicos ao imóvel) e tarifas. Tudo isso aparece somado no CET (Custo Efetivo Total), que é o número certo para comparar bancos. Explicamos como fazer essa comparação em taxa de juros do financiamento imobiliário.

SAC ou Price: como a parcela evolui

Você escolhe o sistema de amortização na contratação:

• SAC (Sistema de Amortização Constante): a parcela começa mais alta e cai todo mês. Você paga menos juros no total.
• Price (Tabela Price): a parcela começa menor e fica estável (antes da correção pela TR). Você paga mais juros no total.

Exemplo ilustrativo

Financiamento de R$ 400 mil, juros de 11,5% ao ano (cerca de 0,91% ao mês), 420 meses, sem TR, seguros e tarifas:

A Price exige renda menor para entrar, mas custa quase R$ 400 mil a mais em juros nesse exemplo. Valores calculados para fins de ilustração; a parcela real inclui seguros, tarifa e correção. A comparação completa está em SAC ou Price.

Passo a passo do financiamento

1. Faça as contas antes de procurar imóvel. Use o simulador de financiamento e a calculadora de quanto posso financiar para saber seu teto de parcela e de valor.
2. Organize a entrada e os custos extras. Além da entrada, separe dinheiro para ITBI, escritura (quando houver), registro e avaliação. Veja os custos para comprar imóvel.
3. Simule em pelo menos três bancos. Peça a simulação com o mesmo valor, prazo e sistema, e compare o CET.
4. Peça a aprovação de crédito. Envie documentos pessoais e de renda. Muitos bancos dão uma pré-aprovação com validade de alguns meses.
5. Escolha o imóvel e envie a documentação dele. Matrícula atualizada, certidões do vendedor e, no caso de imóvel na planta, documentos da obra.
6. Avaliação e análise jurídica. O engenheiro do banco vistoria o imóvel e o jurídico confere a papelada.
7. Assinatura do contrato. Leia as cláusulas de seguro, correção, encargos por atraso e amortização extra.
8. Registro no cartório e pagamento do ITBI. Com o contrato registrado, o banco libera o dinheiro ao vendedor.
9. Pagamento das parcelas. A primeira costuma vencer cerca de 30 dias depois da assinatura ou do registro, conforme o contrato.

Erros comuns e cuidados

• Olhar só a taxa de juros. Duas propostas com a mesma taxa podem ter CET diferente por causa de seguros e tarifas.
• Usar todo o limite de 30%. O banco aprova, mas a vida muda. Condomínio, IPTU e manutenção entram no orçamento depois da mudança.
• Esquecer os custos de compra. ITBI e registro podem somar alguns pontos percentuais do valor do imóvel e, em regra, não são financiados.
• Fechar negócio antes da avaliação. Se o banco avaliar abaixo do preço, você precisa cobrir a diferença. Inclua no contrato com o vendedor uma condição para esse caso.
• Assumir dívidas novas durante a análise. Um financiamento de carro no meio do processo pode derrubar a aprovação.
• Não ler as regras de amortização extra. Pagar além da parcela reduz muito o custo total. Veja como amortizar.

Resumo e próximos passos

• O financiamento empresta a maior parte do valor, com o imóvel como garantia, por até 35 anos.
• Você precisa de entrada (em geral 20% a 30% do valor avaliado), renda para a parcela caber em cerca de 30% dela e um imóvel com documentação em ordem.
• No SFH, o teto do imóvel é de R$ 2,25 milhões e juros e encargos são limitados a 12% ao ano, sem contar seguros e tarifas. Acima disso, vale o SFI.
• SAC custa menos no total; Price exige renda menor no começo.
• Compare propostas pelo CET e confira as regras na data da contratação, porque cotas e taxas mudam.

Comece calculando seu limite na calculadora de quanto posso financiar e depois leia quanto de entrada é preciso.