Crédito com garantia de imóvel: como comparar taxas e CET

Para comparar crédito com garantia de imóvel entre bancos, ignore a taxa "a partir de" do anúncio e compare o CET (Custo Efetivo Total) das propostas que você receber, para o mesmo valor e o mesmo prazo. O CET junta juros, IOF, tarifa de avaliação, seguros e outros custos em uma taxa anual única. É ele que mostra quanto o dinheiro custa de verdade.

Este guia mostra onde estão as taxas oficiais, o que entra no CET e como fazer a comparação com números. Se você ainda não sabe se o home equity faz sentido para o seu caso, ou quer entender o risco de perder o imóvel, leia antes o guia de home equity.

As taxas que os bancos divulgam

Os sites dos bancos mostram uma taxa mínima. Ela vale para o melhor perfil, o imóvel mais fácil de avaliar e, às vezes, um prazo específico. Abaixo, o que os sites oficiais de três grandes bancos informavam quando consultados em outubro de 2026:

Fontes: sites de cada banco, consultados em outubro de 2026. Leia três detalhes nessas páginas:

• A data dos números. O comparativo de taxas da página do Itaú usa uma simulação de agosto de 2022 e médias de mercado do Banco Central de outubro de 2025 (onde aparece 1,6% ao mês como média do mercado para essa modalidade, não como taxa do banco). Número publicado nem sempre é número atual.
• Valor mínimo. O Itaú pede empréstimo de pelo menos R$ 30 mil e imóvel avaliado em R$ 52 mil ou mais; o Santander, imóvel de no mínimo R$ 70 mil; o Bradesco, crédito a partir de R$ 50 mil.
• O que é cobrado à parte. Avaliação e registro em cartório podem ser pagos por você ou embutidos no valor emprestado.

Outras instituições, como bancos digitais, cooperativas e fintechs, também oferecem a modalidade, com taxa prefixada ou IPCA mais juros. O método de comparação é o mesmo. Este guia não recomenda instituição: as taxas mudam toda semana e a sua depende da análise.

Para ter noção de escala, dados da Abecip noticiados em agosto de 2026 mostram R$ 6,67 bilhões concedidos em home equity no primeiro semestre, com empréstimo médio de R$ 267 mil e prazo médio de 13 anos.

O que entra no CET

A Resolução CMN 4.881/2020 obriga bancos e financeiras a informar o CET à pessoa física antes da contratação, junto com uma planilha que mostra cada fluxo em reais e em percentual do total. O CET deve ser expresso como taxa anual, com duas casas decimais, e aparecer também na publicidade que mostra taxa de juros.

Entram no cálculo:

• Juros do contrato;
• IOF (Imposto sobre Operações Financeiras);
• Tarifa de avaliação do imóvel;
• Seguros exigidos ou contratados junto, como MIP (morte e invalidez) e DFI (danos físicos ao imóvel). Alguns bancos os tornam opcionais nessa modalidade; veja seguros MIP e DFI;
• Registro da garantia e outras despesas pagas a terceiros, quando vinculadas à operação, mesmo que você não financie esses valores.

Fica de fora a variação futura de índices. Num contrato com IPCA mais juros, o CET considera só a parte fixa; a inflação aparece descrita à parte.

O IOF

No crédito livre para pessoa física, o Decreto 6.306/2007 prevê duas cobranças: 0,38% sobre o valor, uma vez, e 0,0082% ao dia, com a parte diária limitada a 365 dias (o que dá no máximo cerca de 3% no ano). Em empréstimos longos, o IOF total fica perto de 3,3% do valor. É dinheiro que sai antes de você receber: em R$ 150 mil, passa de R$ 4.900.

Em 2025, o governo mudou alíquotas de IOF por decreto, o Congresso suspendeu as mudanças (Decreto Legislativo 176/2025) e o STF restabeleceu boa parte delas. Para a pessoa física no crédito, as alíquotas seguiram em 0,0082% ao dia mais 0,38%, com teto de 3,38% no ano; as mudanças pesaram sobretudo para empresas. Como o tema muda por decreto, confira o IOF na proposta.

Simulação: da taxa ao CET

Exemplo ilustrativo, calculado em Python. Premissas:

• Empréstimo de R$ 150 mil, 120 meses, tabela Price, taxa prefixada.
• IOF de 0,38% mais 0,0082% ao dia sobre cada parcela de amortização, limitado a 365 dias, descontado na liberação.
• Tarifa de avaliação de R$ 1.950, também descontada na liberação.
• Sem seguros e sem custo de registro, que existem e aumentariam o CET.
• Três taxas redondas, escolhidas só para mostrar o efeito, sem relação com um banco específico.

O que a tabela mostra:

• Só IOF e avaliação já somam de 1,4 a 1,7 ponto percentual ao ano sobre a taxa de juros. Com seguros, a distância cresce.
• Você recebe uns R$ 143 mil, mas paga parcela calculada sobre R$ 150 mil. Se precisa de R$ 150 mil líquidos, peça um valor maior ou pague os custos à parte.
• Um quarto de ponto ao mês de diferença (1,35% para 1,60%) custa quase R$ 35 mil a mais em 10 anos.

O prazo também pesa

Na mesma taxa de 1,35% ao mês:

Passar de 10 para 15 anos reduz a parcela em uns R$ 300 e acrescenta quase R$ 97 mil ao total. Escolha o menor prazo cuja parcela cabe com folga.

Por que a menor taxa nem sempre é a mais barata

Custos fixos, como a tarifa de avaliação, pesam mais em empréstimos pequenos e curtos. Exemplo ilustrativo, R$ 60 mil:

Em 24 meses, a proposta A, com taxa maior, sai mais barata. Em 120 meses, a B vence por pouco. Só o CET, calculado para o seu valor e o seu prazo, mostra isso.

Como comparar, passo a passo

1. Defina valor e prazo antes. Peça a todas as instituições a mesma coisa. Comparar R$ 150 mil em 10 anos com R$ 200 mil em 15 não diz nada.
2. Peça a proposta com CET e a planilha de cálculo. A resolução do CMN garante esse direito. Proposta sem CET não serve para comparar.
3. Confira o tipo de taxa. Prefixada e IPCA mais juros não se comparam pelo CET. Para a pós-fixada, simule a parcela com uma inflação plausível e veja se ainda cabe.
4. Veja o que foi embutido. IOF, tarifa e registro descontados na liberação reduzem o dinheiro líquido. Compare o valor que cai na conta.
5. Verifique a avaliação. O limite sai do valor de avaliação, não do preço que você acha que o imóvel vale. O guia de avaliação do imóvel pelo banco explica o que fazer se vier baixo.
6. Olhe as condições do contrato, não só o preço: vencimento antecipado, extensão da garantia, carência, possibilidade de pular parcela e regras de amortização antecipada.
7. Negocie com a melhor proposta na mão. Banco onde você já tem relacionamento pode cobrir uma oferta concorrente, e um cadastro melhor ajuda; veja score para financiamento imobiliário.

Erros comuns

• Comparar taxa mensal de um banco com taxa anual de outro. 1,35% ao mês equivale a 17,46% ao ano, não a 16,2%. Converta tudo para a mesma base, ou use só o CET anual.
• Confiar na taxa do anúncio. Ela é a mínima, e às vezes antiga.
• Ignorar o valor líquido. O empréstimo de R$ 150 mil pode virar R$ 143 mil na conta.
• Esticar o prazo para caber. A parcela cai pouco e o total sobe muito.
• Pagar para "liberar" crédito. Banco cobra custos dentro do contrato, com CET informado. Pedido de depósito antecipado é sinal de golpe.
• Esquecer o risco. Taxa baixa vem de garantia forte. O atraso pode levar à perda do imóvel, como explica o guia de home equity.

Resumo

• A taxa anunciada é a mínima. O que importa é o CET da sua proposta.
• O CET inclui juros, IOF, tarifas, seguros e despesas de terceiros, e precisa ser informado antes de assinar (Resolução CMN 4.881/2020).
• Na simulação, IOF e tarifa de avaliação somaram de 1,4 a 1,7 ponto ao ano sobre a taxa de juros.
• Em empréstimos pequenos e curtos, tarifas fixas podem inverter qual proposta é mais barata.
• Peça pelo menos três propostas para o mesmo valor e prazo, compare o CET e o valor líquido, e só então negocie. Para entender como a taxa de juros se forma no crédito imobiliário em geral, veja taxa de juros do financiamento imobiliário.