FGTS para comprar imóvel usado: regras, avaliação e impedimentos

Sim, você pode usar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para comprar um imóvel usado. A regra do fundo não diferencia usado de novo. O que decide é o estado do imóvel: ele precisa ser residencial e urbano, ter matrícula sem gravame que impeça a venda, ter a construção averbada no cartório, ser avaliado dentro do teto do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), que em outubro de 2026 é de R$ 2,25 milhões, e não ter recebido FGTS em outra compra nos últimos 3 anos.

As condições do comprador (3 anos de FGTS, nenhum imóvel residencial na região e nenhum financiamento ativo no SFH) são as mesmas de qualquer compra e estão em FGTS na compra do imóvel. Aqui o foco é o que o imóvel usado e o vendedor precisam ter para o saldo ser liberado.

O que muda quando o imóvel é usado

No imóvel novo, quem responde pela documentação é a construtora, que entrega habite-se, matrícula individualizada e certidões padronizadas. No usado, a história do imóvel é mais longa: pode ter passado por vários donos, inventário, reforma sem licença, ampliação sem registro ou uma compra anterior com FGTS. Cada um desses pontos aparece na matrícula ou no laudo e pode travar o saque.

A base das regras é o Manual do FGTS Utilização na Moradia Própria, documento da Caixa como agente operador do fundo. Este texto usa a versão com vigência a partir de 5 de abril de 2024, a mesma citada nos outros guias do site, com o número de cada item. A Caixa já publicou versões posteriores, a mais recente com vigência em 2 de dezembro de 2025, e o banco sempre aplica a versão em vigor no dia da operação. Por isso, use os itens como referência e confirme com o banco.

Requisitos do imóvel usado

Construção averbada: o problema mais comum no usado

Averbar é registrar na matrícula que existe uma construção sobre o terreno, com a área. Muita casa usada tem a matrícula de um terreno vazio ou de uma casa menor do que a real, porque o dono construiu ou ampliou sem regularizar.

O manual não aceita imóvel concluído sem a edificação averbada (item 13.5.1). Quando a construção consta na matrícula, mas com área diferente da real, o manual admite a operação se o engenheiro avaliador constatar a diferença (item 13.6.4). Se o cartório exigir, a área correta precisa ser averbada no registro da compra, e o manual atribui essa providência ao comprador. Na prática, cada banco tem sua tolerância. Uma edícula ou varanda fechada pode passar; um segundo pavimento inteiro sem registro dificilmente passa.

Se a casa não tiver a construção averbada, quem costuma regularizar é o vendedor, com habite-se ou certidão da prefeitura e averbação no cartório. Isso leva semanas ou meses, e convém colocar no contrato de compromisso quem paga e qual o prazo.

Imóvel misto, fração e casos especiais

• Imóvel misto (loja embaixo, casa em cima): o FGTS pode pagar só a parte residencial, que o laudo precisa separar (item 13.6.5).
• Fração de imóvel: dá para comprar com FGTS uma parte de um imóvel, em qualquer percentual, se for para sua moradia. O valor considerado é proporcional à fração (item 13.6.6).
• Casa de madeira: aceita, desde que sirva como garantia de financiamento no SFH (item 13.6.2).
• Imóvel que já foi seu: o manual só permite usar o FGTS para recomprar um imóvel do qual você já foi dono se você assinar uma declaração de que não se trata de uma venda simulada para recomprar depois (item 12.1.4).

O intervalo de 3 anos e o papel do vendedor

O imóvel não pode ter sido comprado ou construído com FGTS há menos de 3 anos. O prazo conta a partir do registro do contrato anterior no cartório. É uma regra do imóvel, não do comprador: protege o fundo contra o giro do mesmo bem entre pessoas usando o saldo.

Como isso é conferido:

1. Primeira venda feita por empresa (construtora, por exemplo): verificada na matrícula, dispensa a comprovação. Isso quase não se aplica a usados.
2. Venda entre pessoas físicas, com compra anterior há menos de 3 anos: é preciso mostrar que aquela compra não usou FGTS.
3. Matrícula sem a origem do dinheiro: o vendedor assina uma declaração, sob as penas da lei, de que não usou FGTS na compra dele.

Se o vendedor comprou o imóvel há 2 anos usando o FGTS, você vai ter de esperar o prazo completar ou pagar sem o fundo.

Comprar de parentes

O manual do FGTS não proíbe comprar de pai, mãe ou irmão. Mas há dois filtros. O primeiro é legal: pelo art. 496 do Código Civil, a venda de pai ou mãe para filho depende do consentimento expresso dos outros descendentes e do cônjuge do vendedor, senão pode ser anulada. O segundo é do banco: alguns agentes financeiros têm política própria para negócios entre parentes e pedem mais documentos para afastar simulação. Pergunte antes de assinar o compromisso.

Avaliação do imóvel usado

O valor que conta para o teto é o da avaliação, não o anunciado. O manual aceita duas formas: laudo de engenheiro ou arquiteto credenciado pelo banco, ou modelo de precificação nos termos da Resolução 4.754/2019 do Banco Central, caso em que você declara que o imóvel está pronto para morar e sem restrição de uso. O valor apurado vale por 12 meses corridos a partir da emissão (item 13.3.1.1.2).

Três consequências práticas:

• Teto. Se o laudo passar de R$ 2,25 milhões, a operação sai do SFH e o FGTS não entra. O teto foi fixado pela Resolução CMN 5.255, de 10 de outubro de 2025, e o Conselho Curador do FGTS passou a aplicá-lo a todos os contratos, novos e antigos, em novembro de 2025.
• Limite de uso. A soma do FGTS com o financiamento não pode passar do menor valor entre o preço de compra e a avaliação. Sem financiamento, o limite é o preço de compra (item 10.4).
• Laudo baixo. Em usado, é comum a avaliação vir abaixo do preço pedido. A diferença sai do seu bolso ou da renegociação com o vendedor. As saídas estão em avaliação do imóvel pelo banco.

Exemplo: avaliação abaixo do preço com FGTS

Exemplo ilustrativo. Você negocia um apartamento usado por R$ 420 mil. O laudo do banco sai em R$ 400 mil. O banco financia até 80% da avaliação. Você tem R$ 60 mil no FGTS e R$ 40 mil guardados.

Você fecha a compra usando todo o dinheiro guardado, e sem nenhuma sobra para ITBI, escritura e registro, que o FGTS não paga. Se o vendedor baixar o preço para R$ 400 mil, o dinheiro próprio necessário cai para R$ 20 mil e sobram R$ 20 mil para os custos. Por isso, em imóvel usado, vale negociar o preço depois do laudo. Os custos de cartório estão em escritura e registro.

Passo a passo da compra com FGTS

1. Antes de fazer proposta, peça ao vendedor a matrícula atualizada e confira: quem é o dono, se há penhora ou hipoteca, se a construção está averbada e quando foi a última venda.
2. Confira o seu lado: saldo disponível, 3 anos de FGTS e nenhum imóvel ou financiamento que impeça. Veja a lista completa em documentos para usar o FGTS.
3. Assine um compromisso com condição. Inclua que o negócio depende da aprovação do crédito e da liberação do FGTS, com prazo e devolução do sinal se não sair.
4. Avaliação e análise jurídica. O banco vistoria o imóvel e confere os documentos do vendedor.
5. Autorização de movimentação. Cada comprador que usa FGTS assina o próprio formulário, com as declarações de residência, ocupação e de que não tem outro imóvel na região.
6. Contrato e registro. O FGTS só é liberado ao vendedor depois que o contrato registrado no cartório é entregue ao banco. Combine isso com o vendedor, que às vezes espera receber na assinatura.

Erros comuns e cuidados

• Fazer proposta sem ver a matrícula. Construção não averbada e penhora aparecem ali e podem derrubar o FGTS semanas depois.
• Prometer ao vendedor o dinheiro na assinatura. O FGTS sai após o registro. Ajuste o prazo no compromisso.
• Ignorar a venda anterior. Se o imóvel mudou de dono há menos de 3 anos, pergunte como foi pago.
• Comprar de parente sem formalizar. Falta de consentimento dos outros herdeiros cria risco de anulação, além da desconfiança do banco.
• Achar que reforma recente entra. O FGTS paga a compra, não a obra que você pretende fazer depois.

Se o pedido travar, os motivos e as soluções mais comuns estão em FGTS negado: motivos.

Resumo e próximos passos

• Imóvel usado aceita FGTS se for residencial urbano, com matrícula regular e construção averbada.
• A avaliação precisa ficar no teto do SFH e o laudo vale 12 meses.
• O imóvel não pode ter recebido FGTS em compra nos últimos 3 anos.
• O vendedor recebe o FGTS depois do registro.

Com o imóvel escolhido, simule a compra no simulador de financiamento com o FGTS na entrada. Regras válidas em outubro de 2026, com base na Lei 8.036/1990 e no manual da Caixa; confirme com o banco a versão vigente na hora de contratar.