ITBI em Belo Horizonte: alíquota, redução de 50% e como emitir

Em Belo Horizonte, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é 3% da base de cálculo, desde 1º de maio de 2014. Quem compra o primeiro imóvel, sem ter outro em nome próprio ou do cônjuge, paga metade se o imóvel for residencial de padrão P1 e a base de cálculo ficar em até R$ 254.292,79, valor de 2026 informado pela prefeitura. Diferente de São Paulo, financiar não dá desconto. A guia é emitida pela Declaração de ITBI no portal da prefeitura e precisa estar paga antes da escritura ou do registro.

As regras gerais do imposto, como quem paga e a discussão sobre base de cálculo no STJ, estão no artigo sobre ITBI. Aqui o foco é a capital mineira, com as regras conferidas no site da Prefeitura de Belo Horizonte (PBH) em outubro de 2026.

Alíquota e benefícios em 2026

A alíquota de 3% vem da Lei municipal 10.692/2013, que subiu o imposto de 2,5% para 3% a partir de maio de 2014. A mesma lei criou a redução de 50% para o comprador de imóvel simples que não tem outro.

Os limites em reais são atualizados todo ano. A própria Lei 10.692/2013 trazia, para a redução de 50%, um teto original de R$ 158.326,90, que foi corrigido até chegar ao valor de 2026. Por isso, confira a página de ITBI da PBH na semana em que for declarar.

Condições da redução de 50%

A lei exige três condições ao mesmo tempo:

1. Você não tem outro imóvel. Nem você, nem seu cônjuge ou companheiro podem ser donos ou promitentes compradores de outro imóvel. Repare que a lei fala em qualquer imóvel, não só residencial.
2. O imóvel é casa, apartamento ou barracão de padrão de acabamento P1, a classificação mais simples do cadastro imobiliário da prefeitura. Se você não sabe o padrão do imóvel, pergunte à prefeitura antes de contar com o desconto.
3. O uso é exclusivamente residencial, como moradia sua.

As condições 1 e 3 são provadas por declaração assinada por você e pelo cônjuge ou companheiro. A prefeitura pode conferir depois. Declarar algo falso para obter o desconto gera cobrança do imposto com multa.

Atenção ao limite: ele funciona como um corte. Se a base de cálculo passar de R$ 254.292,79, mesmo que por poucos reais, a redução deixa de valer e o imposto volta a ser 3% sobre o valor inteiro.

Financiamento não reduz o imposto

Muita gente procura em BH um desconto parecido com o paulistano, em que a parte financiada pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação) paga 0,5%. A legislação de Belo Horizonte não tem essa regra. Os benefícios dependem do valor, do padrão e de você não ter outro imóvel, ou de programas habitacionais. Para entender o modelo de São Paulo, veja ITBI em São Paulo.

Base de cálculo em BH

A PBH informa que a base do ITBI é o valor venal do imóvel ou o valor declarado pelo comprador, o que for maior. O valor informado na Declaração de ITBI, que a prefeitura chama de DTIIV, é presumido verdadeiro, mas a prefeitura avisa que pode desconsiderá-lo.

Em 2022, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) fixou no Tema 1.113 que o valor declarado é presumido correto e só pode ser afastado por processo administrativo próprio, e que o município não pode impor uma base de antemão por tabela própria. A Lei Complementar 227/2026 reabriu a discussão nos tribunais estaduais, como mostra o artigo sobre ITBI.

Em Belo Horizonte, o caminho para discordar está previsto pela própria prefeitura: o demonstrativo de cálculo que sai na declaração vale como notificação, e você tem 30 dias a partir dele para apresentar reclamação contra o lançamento pelo Portal de Serviços. Em valores altos, consulte um advogado tributarista.

Como emitir a guia, passo a passo

1. Reúna os dados. Número do IPTU (índice cadastral) do imóvel, matrícula, CPF de compradores e vendedores, valor da transação e a proporção que está sendo transferida. O checklist de documentos para financiamento cobre o restante do que o banco e o cartório pedem.
2. Faça a Declaração de ITBI. No portal da Fazenda da PBH, acesse "Declaração do ITBI". A declaração pode ser feita pelo comprador ou pelo vendedor. Para declarar em nome de outra pessoa sem passar por cartório, a prefeitura indica o serviço "ITBI: Declaração" no Portal de Serviços, com procuração eletrônica.
3. Ou declare no cartório de notas. Em compras de 100% ou 50% do imóvel com IPTU atualizado, o tabelionato pode fazer a declaração para você.
4. Confira o demonstrativo de cálculo. Ele traz a base usada pela prefeitura e o imposto. Se houver redução ou isenção, confira se ela foi aplicada.
5. Pague a guia na rede bancária credenciada, até o vencimento. A guia tem validade de 120 dias. Passado esse prazo, ela é cancelada e você precisa declarar de novo.
6. Peça a certidão. Depois de 3 dias úteis do pagamento, emita a certidão negativa na modalidade de ITBI e leve ao cartório.

Se precisar corrigir um dado depois de declarar, o portal tem a opção "Correção". Isenções que não aparecem automaticamente são pedidas pelo serviço de isenção de ITBI no Portal de Serviços.

Prazo de pagamento e parcelamento

O pagamento precisa acontecer antes da lavratura da escritura, quando a compra é por escritura pública. Quando o documento é um instrumento particular com força de escritura, como o contrato de financiamento do banco, o ITBI deve estar pago antes do registro no cartório de imóveis.

A prefeitura permite parcelar o ITBI. O detalhe que pesa: a certidão negativa só é emitida depois da última parcela, e o imóvel não pode ser registrado antes da quitação. Em financiamento, isso costuma ser um problema, porque o banco só libera o dinheiro ao vendedor depois do registro. Antes de parcelar, pergunte ao banco qual prazo ele dá para apresentar o contrato registrado.

Se a guia não for paga, o débito pode ir para a dívida ativa e ser protestado.

Exemplo prático com números

Exemplo ilustrativo, com as regras de 2026 e supondo que a prefeitura aceite o preço como base de cálculo.

Caso 1: apartamento de R$ 500.000, financiado. Não há redução, porque o valor passa do limite.

• ITBI: R$ 500.000 × 3% = R$ 15.000

Caso 2: primeiro imóvel, apartamento P1 de R$ 240.000, financiado. O comprador não tem outro imóvel e vai morar nele.

• ITBI sem redução: R$ 240.000 × 3% = R$ 7.200
• Com a redução de 50%: R$ 3.600

Outros cenários calculados com as mesmas regras:

A terceira linha mostra o efeito do corte: passar do limite em pouco mais de R$ 5.700 dobra o imposto. Se o imóvel está perto do teto, confira com a prefeitura como ela vai calcular a base antes de fechar o preço.

Erros comuns

• Esperar desconto por financiar. Em BH, o financiamento não muda a alíquota. Reserve 3% do valor, salvo se você se enquadra em redução ou isenção.
• Esquecer que o cônjuge conta. Se o seu cônjuge ou companheiro tem outro imóvel, a redução de 50% não vale.
• Deixar a guia vencer. Depois de 120 dias, é preciso declarar tudo de novo.
• Parcelar sem combinar com o banco. Sem quitação total, não há registro, e sem registro o banco não libera o dinheiro.
• Não conferir o demonstrativo. O prazo de 30 dias para reclamar começa com ele.
• Declarar valor abaixo do real. Além de ilegal, o banco tem o laudo de avaliação, e a diferença chama atenção.

Resumo e próximos passos

Em Belo Horizonte, o ITBI é 3%, sem desconto por financiamento. O primeiro imóvel residencial de padrão P1 com base de até R$ 254.292,79 paga metade, e há isenções para imóveis de valor muito baixo e para o Minha Casa, Minha Vida dentro dos limites de 2026.

1. Confira na página de ITBI da PBH os limites do ano e se o imóvel é P1.
2. Faça a declaração perto da assinatura e confira o demonstrativo de cálculo.
3. Pague antes da escritura ou do registro e emita a certidão após 3 dias úteis.
4. Siga para o cartório, como explica o registro de imóvel passo a passo, e some tudo aos custos para comprar imóvel.
5. Simule a parcela no simulador de financiamento.