Registro de imóvel passo a passo: do contrato à matrícula

Para registrar um imóvel, você leva o título (a escritura ou o contrato do banco) ao Registro de Imóveis da região do imóvel, com o ITBI pago. O cartório faz a prenotação, que é o protocolo com número de ordem, e tem até 10 dias úteis para registrar ou devolver uma nota com exigências, pela Lei 6.015/1973. Em casos simples, como documentos eletrônicos enviados pelo sistema nacional de registro, o prazo é 5 dias úteis. Só depois do registro na matrícula você é dono perante a lei.

Os custos de escritura e registro estão em escritura e registro: quanto custa. Aqui o assunto é o caminho do documento dentro do cartório, com os prazos legais em outubro de 2026.

Por que o registro é o que torna você dono

O Código Civil diz no art. 1.245 que a propriedade de imóvel se transfere entre vivos pelo registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo o dono para todos os efeitos. Contrato assinado, preço pago e chave na mão não mudam isso.

O art. 1.246 completa: o registro vale a partir do momento em que o título é apresentado e prenotado no protocolo. Por isso a data da prenotação importa tanto. Se o vendedor tiver uma dívida e um credor tentar penhorar o imóvel, o que vale é quem chegou primeiro ao cartório.

Quais documentos você leva

Junto com o título, o cartório costuma pedir:

• o comprovante de pagamento do ITBI ou a certidão de quitação da prefeitura;
• documentos pessoais e certidão de casamento atualizada, quando houver;
• em alguns estados, certidões ou declarações exigidas pelas normas da Corregedoria local.

A lista completa do que o banco e o cartório pedem está no checklist de documentos para financiamento. As regras do imposto estão no artigo sobre ITBI e nos guias por cidade, como ITBI em São Paulo.

Passo a passo, do contrato à matrícula

1. Descubra qual é o cartório competente

O registro só pode ser feito no Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Cidades grandes têm vários cartórios, cada um responsável por uma região. O nome do cartório aparece no topo da certidão de matrícula. Não adianta procurar um cartório mais barato ou mais rápido em outro lugar.

2. Protocole o título (prenotação)

Você entrega o título no balcão ou envia de forma eletrônica. O cartório lança o título no livro de protocolo, com número de ordem e data. Esse é o momento que define a sua prioridade.

No pagamento, a Lei 6.015/1973 (art. 206-A) deixa você escolher: pagar todos os emolumentos antecipados, ou pagar só o valor da prenotação e depositar o restante em até 5 dias depois que o oficial analisar o título. Se você não depositar o saldo no prazo, o título pode ser devolvido e você perde o que pagou pela prenotação.

3. Aguarde a análise (qualificação)

O oficial confere se o título está correto: dados das partes, descrição do imóvel, cadeia de proprietários, impostos pagos, estado civil, poderes de quem assinou. É a chamada qualificação registral.

Os prazos da Lei 6.015/1973, com a redação da Lei 14.382/2022, contam em dias úteis:

O prazo de 5 dias vale quando não há exigências pendentes nem falta de pagamento. O descumprimento dos prazos pelo cartório pode gerar as penalidades da Lei 8.935/1994, a lei dos cartórios.

4. Cumpra as exigências, se houver

Se algo estiver errado ou faltando, o oficial devolve o título com uma nota de exigências, chamada também de nota devolutiva. Pela lei, ela deve vir por escrito, dentro do prazo de análise e de uma só vez, com todos os pontos listados. O cartório não deveria pedir uma coisa agora e outra depois.

Exigências comuns:

• certidão de casamento desatualizada ou regime de bens que não bate com o título;
• construção que não está averbada na matrícula;
• divergência na descrição do imóvel ou no nome da rua;
• ITBI pago sobre valor ou proporção diferente do que está no título.

Você tem até o fim da prenotação para resolver. Pela lei, ela perde o efeito se, passados 20 dias úteis do lançamento no protocolo, o título não tiver sido registrado porque você não cumpriu as exigências. Se isso acontecer, você protocola de novo e perde a prioridade da data original.

5. Discorde, se achar a exigência indevida

Se você não concorda com a exigência ou não consegue cumpri-la, pode pedir ao oficial que suscite dúvida. O cartório anota a dúvida no protocolo, entrega uma cópia a você e envia o caso ao juiz competente, em geral o juiz corregedor dos cartórios. Você tem 15 dias para apresentar sua impugnação em juízo. Nesse caminho, vale procurar um advogado.

6. Registro e matrícula atualizada

Com tudo certo, o oficial faz o registro na matrícula, a ficha do imóvel em que ficam anotados donos, garantias e mudanças. No financiamento com alienação fiduciária, em geral entram dois atos: o registro da compra e o registro da alienação fiduciária em favor do banco. Depois, você recebe a certidão da matrícula com o seu nome como proprietário.

No financiamento, é essa matrícula registrada que o banco exige para liberar o dinheiro ao vendedor. Por isso o vendedor também tem interesse em que o registro ande rápido.

Quanto custa e quando há desconto

Os emolumentos, que são as taxas do cartório, não têm uma tabela nacional. Pela Lei 10.169/2000, cada estado e o Distrito Federal fixam os seus valores, em geral por faixas do valor do imóvel. Por isso, o mesmo registro custa diferente em São Paulo, Minas ou no Paraná. A tabela do seu estado costuma estar no site do cartório ou da associação de registradores local, e exemplos de valores estão em escritura e registro: quanto custa.

Duas reduções previstas em lei federal ajudam quem compra para morar:

A redução do Minha Casa, Minha Vida cobre a escritura, quando exigida, o registro da compra e o da garantia do banco. O FAR (Fundo de Arrendamento Residencial) e o FDS (Fundo de Desenvolvimento Social) são fundos usados nas modalidades voltadas às famílias de menor renda. Os cartórios nem sempre aplicam o desconto sozinhos: declare no protocolo que é a sua primeira aquisição pelo SFH ou que o imóvel é do programa, e confira o recibo. Se o cartório negar, você pode reclamar na Corregedoria do Tribunal de Justiça do seu estado.

Como acompanhar o pedido

• RI Digital. A plataforma do ONR (Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis), em ridigital.org.br, permite acompanhar o registro sem custo, da prenotação à entrega, enviar títulos eletrônicos e pedir certidão digital do imóvel.
• Site do cartório. Muitos Registros de Imóveis têm consulta de protocolo própria.
• Número do protocolo. Guarde o comprovante da prenotação. É com ele que você consulta o andamento e prova a data.

Pela Lei 6.015/1973 (art. 19), a certidão da situação jurídica atualizada do imóvel deve sair em até 1 dia depois do pagamento, e a certidão de inteiro teor eletrônica da matrícula, pedida no horário de expediente, em até 4 horas.

Exemplo de calendário

Exemplo ilustrativo de prazos, contando só dias úteis e considerando os feriados nacionais de novembro de 2026 (2, 15 e 20). Feriados locais podem empurrar as datas.

Se o cartório emitir a nota de exigências em 17 de novembro, você tem até 2 de dezembro para voltar com tudo resolvido. Ao reapresentar dentro da prenotação, o cartório tem mais 5 dias úteis para registrar. Neste exemplo, um registro sem pendências sai até 17 de novembro, duas semanas depois do protocolo. Com exigências cumpridas no último dia, o prazo legal vai até 9 de dezembro, mais de um mês depois.

Erros comuns e cuidados

• Achar que o contrato do banco já é o registro. O contrato precisa ir ao cartório. Sem registro, o imóvel segue no nome do vendedor.
• Protocolar sem o ITBI pago. O cartório devolve o título. Pague o imposto antes, no prazo da sua cidade.
• Deixar a prenotação vencer. São 20 dias úteis. Resolva as exigências logo e volte ao cartório dentro do prazo.
• Esquecer de pedir o desconto do primeiro imóvel. Na primeira aquisição residencial financiada pelo SFH, o art. 290 da Lei 6.015/1973 reduz os emolumentos pela metade, mas você precisa pedir no protocolo, como explica escritura e registro: quanto custa.
• Não conferir a matrícula antes de comprar. Construção não averbada, penhora ou estado civil desatualizado do vendedor viram exigência na hora do registro.

Resumo e próximos passos

O registro é a etapa que transfere a propriedade. Você protocola o título com o ITBI pago, o cartório tem 10 dias úteis (ou 5, nos casos simples) para registrar ou emitir exigências por escrito, e a prenotação vale 20 dias úteis para você resolver pendências.

1. Confirme na matrícula qual é o Registro de Imóveis do imóvel.
2. Pague o ITBI e reúna os documentos antes de protocolar.
3. Guarde o número do protocolo e acompanhe pelo RI Digital ou pelo site do cartório.
4. Some cartório e imposto aos custos para comprar imóvel e simule o financiamento no simulador de financiamento.