ITBI em Brasília e no DF: alíquota de 2%, 1% no imóvel novo

No Distrito Federal, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é 2% do valor do imóvel na regra geral e 1% na primeira transmissão de imóvel novo edificado. As duas alíquotas vêm da Lei distrital 7.635/2024, publicada em 23 de dezembro de 2024, com efeitos desde 1º de janeiro de 2025. Antes dela, o DF cobrava 3%. Financiar não muda a conta: o que reduz o imposto é comprar a unidade nova na primeira venda. A guia pode sair pelo cartório de notas, pelo banco do financiamento ou pela construtora.

As regras gerais do imposto, como quem paga e a discussão sobre base de cálculo, estão no artigo sobre ITBI. Aqui o foco é Brasília e as demais regiões administrativas do DF, em outubro de 2026.

Por que o ITBI do DF é diferente

O Distrito Federal não tem municípios. Ele acumula os impostos estaduais e municipais, e por isso o ITBI não é cobrado por uma prefeitura, mas pela Receita do Distrito Federal, ligada à Secretaria de Economia. A regra vale igual para o Plano Piloto, Águas Claras, Taguatinga, Samambaia ou qualquer outra região administrativa.

A lei que trata do imposto é a Lei distrital 3.830/2006. Em dezembro de 2024, a Câmara Legislativa aprovou e o governador sancionou a Lei 7.635/2024, que reescreveu o art. 9º com duas alíquotas.

Alíquotas em 2026

O que conta como imóvel novo

A lei diz apenas "primeira transmissão de imóvel novo edificado". Ela não traz definição detalhada nem prazo depois da conclusão da obra. Na leitura direta do texto, entram dois requisitos:

• O imóvel está edificado, ou seja, já construído. A compra de terreno fica nos 2%.
• É a primeira transmissão, a primeira vez que a unidade passa de dono. Em geral, é a venda da construtora ou incorporadora ao primeiro comprador.

Quem compra de outra pessoa um apartamento que já teve dono paga 2%, mesmo que o prédio seja recente. Como a lei não detalha o enquadramento, confirme com o cartório que vai emitir a guia ou com a Receita do DF antes de pagar. Em compra na planta, a dúvida costuma ser em que momento a transmissão acontece e se o imóvel já está edificado nessa data. O artigo sobre imóvel na planta ou pronto explica as diferenças de financiamento e risco entre os dois casos.

E o financiamento?

O novo art. 9º tem só as duas alíquotas acima. Não há uma alíquota menor para a parte financiada pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), como existe em São Paulo, explicado em ITBI em São Paulo. Quem financia um imóvel usado no DF paga 2% sobre a base inteira.

Habitação popular

A Lei 3.830/2006 prevê, desde o texto original, isenção para a transmissão de habitações populares, com critérios definidos em regulamento, como área construída pequena e localização em regiões de menor renda. Não é um desconto automático para quem compra pelo Minha Casa, Minha Vida. Se o seu imóvel é de programa habitacional, pergunte à Receita do DF se ele se enquadra antes de pagar a guia.

Base de cálculo no DF

A Receita do DF historicamente calculava a base com uma tabela própria de valores de referência, o que muitas vezes gerava imposto sobre um valor maior que o preço pago.

Em 2022, o STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu no Tema 1.113 que o valor declarado pelo comprador é presumido correto e só pode ser afastado por processo administrativo próprio, e que o fisco não pode fixar a base de antemão por tabela. Em dezembro de 2025, a Câmara Legislativa derrubou o veto do governador a um projeto de lei sobre o tema (PL 1.593/2025), e a lei foi promulgada no Diário Oficial do DF de 10 de dezembro, segundo a imprensa. Ela leva essa ideia para a lei do DF: a referência passa a ser o valor real do negócio, o valor declarado é presumido verdadeiro e o fisco não pode usar uma tabela de referência genérica fixada antes. Não localizamos o número da lei nem a data de vigência em fonte oficial, por isso não os citamos aqui. Na dúvida, pergunte ao cartório ou à Receita do DF como a base está sendo calculada hoje.

Na prática:

• Declare o preço real da compra.
• Se a guia vier calculada sobre um valor maior que o preço, peça a revisão antes de pagar, ou pague e peça restituição depois. O Código Tributário Nacional dá, em geral, cinco anos para isso.
• Em valores altos, consulte um advogado tributarista. A Lei Complementar 227/2026 reabriu a discussão sobre base de cálculo em vários tribunais, como mostra o artigo sobre ITBI.

Como emitir a guia (DAR) do ITBI

O documento de arrecadação no DF se chama DAR. Desde 2006, cartórios de notas e agentes do SFH podem emitir o ITBI, e a Instrução Normativa 8 da Secretaria de Economia, publicada em abril de 2021, ampliou e organizou a emissão por cartórios, bancos e construtoras. Na prática, há três caminhos:

1. Compra à vista com escritura. O tabelionato de notas que vai lavrar a escritura emite o DAR. Você paga antes da lavratura e o cartório confere o pagamento.
2. Compra financiada. O banco do financiamento, como agente do sistema habitacional, pode emitir o DAR com base no contrato. Pergunte ao gerente em que etapa ele faz isso e qual o vencimento.
3. Compra direto da construtora. Construtoras também podem emitir a guia, o que é comum na primeira venda de unidade nova.

A emissão por cartório, banco ou construtora não vale em alguns casos, como compra em que um dos compradores é menor de idade ou em que o vendedor morreu e o imóvel está no espólio. Nesses casos, o pedido vai pelos canais da Receita do DF.

Depois de pagar, guarde o comprovante. O Registro de Imóveis exige a prova de quitação para registrar. O passo seguinte está em registro de imóvel passo a passo.

Quando pagar e o que conferir na guia

O ITBI precisa estar pago antes de o título chegar ao Registro de Imóveis. Em compra com escritura, o tabelionato só lavra depois de ver o DAR quitado. No financiamento, o banco costuma emitir a guia perto da assinatura do contrato, e o pagamento precisa sair a tempo de você protocolar o registro.

Antes de pagar, confira na guia:

• A alíquota aplicada. Se o imóvel é novo e é a primeira venda, deve aparecer 1%. Se aparecer 2%, pergunte o motivo antes de pagar.
• A base de cálculo. Compare com o preço do contrato.
• Os nomes e CPFs de todos os compradores e a proporção transferida.
• O vencimento. Guia vencida precisa ser emitida de novo.

Um erro na alíquota, num imóvel de R$ 500 mil, custa R$ 5 mil. Corrigir antes é bem mais simples do que pedir restituição depois.

Exemplo prático com números

Exemplo ilustrativo, com as alíquotas de 2026 e supondo que a Receita do DF aceite o preço como base de cálculo.

Apartamento usado de R$ 500.000, com R$ 400.000 financiados:

• ITBI: R$ 500.000 × 2% = R$ 10.000

Apartamento novo de R$ 500.000, comprado da construtora na primeira venda:

• ITBI: R$ 500.000 × 1% = R$ 5.000

Outros cenários:

Num imóvel de R$ 500 mil, a diferença entre novo e usado é R$ 5 mil. Esse valor pode entrar na sua comparação entre comprar pronto da construtora ou de um particular, junto com preço, condomínio e prazo de entrega.

Erros comuns

• Achar que imóvel recente é imóvel novo. O 1% vale só na primeira transmissão. Se o apartamento já teve outro dono, a alíquota é 2%.
• Usar a alíquota antiga no orçamento. Calculadoras desatualizadas ainda mostram 3% para o DF. Desde 2025, a conta é 2% ou 1%.
• Contar com desconto por financiar. A lei do DF não tem alíquota reduzida para a parte financiada.
• Pagar sem conferir a base. Se o valor usado na guia for maior que o preço declarado, questione.
• Esquecer o ITBI na conta da entrada. O imposto é pago à vista, além da entrada, como mostra a lista de custos para comprar imóvel.

Resumo e próximos passos

No Distrito Federal, o ITBI é 2% na regra geral e 1% na primeira venda de imóvel novo edificado, pela Lei 7.635/2024. Financiar não reduz o imposto. A guia é emitida pelo cartório, pelo banco ou pela construtora, e precisa estar paga antes da escritura ou do registro.

1. Confirme se o imóvel se enquadra como novo, na primeira transmissão.
2. Pergunte ao cartório, banco ou construtora quem vai emitir o DAR e em que data vence.
3. Confira a base de cálculo antes de pagar.
4. Some o ITBI ao cartório e à entrada no simulador de financiamento, e veja quanto crédito cabe na sua renda na calculadora de quanto posso financiar.