ITBI em São Paulo: alíquota, desconto SFH e como emitir a guia

Na cidade de São Paulo, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) custa 3% da base de cálculo. Quem financia pelo SFH (Sistema Financeiro da Habitação), por programas como PAR e HIS ou por consórcio paga 0,5% sobre até R$ 120.968 do valor financiado, desde que o imóvel valha até R$ 725.808. São os limites de 2026 publicados pela Secretaria Municipal da Fazenda. Há ainda isenção para o primeiro imóvel residencial de até R$ 245.527,77. Com contrato de banco, a guia precisa ser paga em até 10 dias da data do contrato.

Este texto é só sobre a capital paulista. As regras gerais do imposto, inclusive quem paga e a discussão sobre a base de cálculo no STJ, estão no artigo sobre ITBI.

Alíquotas e limites em 2026

A prefeitura divide as compras em três grupos. Os valores abaixo valem para contratos assinados a partir de 1º de janeiro de 2026 e foram conferidos no site da Fazenda municipal em outubro de 2026.

Três detalhes que confundem muita gente:

• O teto de R$ 725.808 é do imóvel, não do financiamento. Se o imóvel passa desse valor, a alíquota reduzida some por inteiro, mesmo que você financie pouco.
• O limite de R$ 120.968 é do valor financiado pelo banco. FGTS e recursos próprios não entram nessa conta. O próprio manual da prefeitura dá o exemplo: imóvel de R$ 300 mil pago com R$ 170 mil próprios, R$ 40 mil de FGTS e R$ 90 mil financiados. Na declaração, o valor financiado é R$ 90 mil.
• Consórcio entra na regra desde 25 de fevereiro de 2022. Contratos de consórcio anteriores a essa data pagavam 3% sobre tudo.

Se você não sabe se o seu contrato é SFH ou SFI, a diferença está explicada em SFH e SFI. Em resumo, o que define é a linha de crédito do banco e o valor do imóvel, e a informação aparece no contrato.

Isenção para o primeiro imóvel e programas habitacionais

A Lei municipal 13.402/2002, alterada pela Lei 15.891/2013, isenta do ITBI a pessoa física que compra imóvel exclusivamente residencial até um valor máximo corrigido todo ano. Vale para a primeira aquisição ou para compras pelo Minha Casa, Minha Vida. Os tetos recentes, segundo a prefeitura:

Você não precisa fazer pedido à prefeitura. Basta apresentar ao cartório a Declaração para Isenção do ITBI-IV preenchida e assinada. A declaração é de sua responsabilidade: se a fiscalização constatar depois que você não tinha direito, o imposto é cobrado com multa de ofício e juros.

Também são isentas as compras de unidades produzidas ou financiadas por órgãos e fundos habitacionais, como COHAB-SP, CDHU, FAR e o Fundo Municipal de Habitação. Se você está comprando por um desses programas, a construtora ou o órgão costuma orientar a documentação.

Base de cálculo em São Paulo

A página da prefeitura descreve a base como o valor de mercado do imóvel numa venda à vista, e diz que na prática vale o maior entre o preço da transação e o valor venal de referência calculado pelo município.

O STJ, no Tema 1.113, decidiu que o município não pode fixar a base de antemão por uma tabela própria e que o valor declarado pelo comprador é presumido correto até prova em contrário em processo administrativo. Em 2026, a Lei Complementar 227 reabriu a discussão, e decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo foram em sentidos diferentes, como mostra o artigo sobre ITBI.

Na prática, quando o valor venal de referência for maior que o preço que você pagou, a guia sai mais cara. Você pode pagar e pedir a diferença depois, ou contestar antes. Para valores altos, vale consultar um advogado tributarista.

Como emitir a guia, passo a passo

O processo é todo online, no portal da Secretaria Municipal da Fazenda, na seção de ITBI. A prefeitura publica um passo a passo para compra com financiamento bancário. Resumindo:

1. Escolha a declaração. Para apartamento ou casa na cidade, use a de imóvel urbano.
2. Informe o cadastro do imóvel. É o número de contribuinte do IPTU, chamado SQL, que aparece no carnê. Se o imóvel ainda não tem SQL próprio, tire a dúvida pelo Portal SP156.
3. Natureza da transação: compra e venda.
4. Partes: nome e CPF de todos os compradores e vendedores.
5. Valor total: some recursos próprios, FGTS e financiamento. É o preço inteiro.
6. Tipo de financiamento: SFH, Minha Casa, Minha Vida, consórcio, SFI ou Carteira Hipotecária. Ao marcar SFH ou MCMV, aparece o campo do valor financiado.
7. Valor financiado: só o crédito do banco.
8. Proporção transmitida: 100% se você compra o imóvel inteiro.
9. Tipo de instrumento: contrato particular com banco, ou escritura.
10. Data do instrumento: a data que aparece acima das assinaturas do contrato.
11. Cartório e matrícula: o Registro de Imóveis competente e o número da matrícula.
12. Calcule e emita. O sistema calcula o imposto e gera o DAMSP (Documento de Arrecadação do Município de São Paulo), pago em banco conveniado.

Confira cada campo antes de gerar a guia. Um erro no tipo de financiamento troca 0,5% por 3% e pode custar mais de R$ 3 mil.

Os documentos do comprador e do imóvel que você vai usar aqui são os mesmos do checklist de documentos para financiamento.

Prazo para pagar e multa por atraso

O prazo depende do tipo de documento que formaliza a compra:

Se você pagar atrasado por conta própria, antes de qualquer fiscalização, a prefeitura cobra:

• Multa de 0,33% por dia sobre o imposto, limitada a 20%.
• Juros pela Selic, acumulados a partir do mês seguinte ao vencimento, mais 1% no mês do pagamento.

Se a fiscalização encontrar o débito antes, a multa sobe para 50%. Por isso, programe o pagamento junto com a assinatura. Muita gente assina o contrato no banco e só pensa no ITBI semanas depois, quando o cartório pede o comprovante.

Exemplo prático com números

Exemplo ilustrativo, com as regras de 2026: apartamento de R$ 500.000, comprado com R$ 100.000 de entrada e R$ 400.000 financiados pelo SFH. Supomos que a prefeitura aceite o preço como base.

• Parte financiada com alíquota reduzida: R$ 120.968 × 0,5% = R$ 604,84
• Restante da base: R$ 379.032 × 3% = R$ 11.370,96
• ITBI: R$ 11.975,80

Sem o benefício, seria R$ 15.000. A economia é de R$ 3.024,20, que é o máximo possível em 2026.

Veja como o valor muda em outros cenários, todos calculados com as mesmas regras:

Repare na linha de R$ 400 mil com R$ 100 mil financiados. Como o financiamento é menor que o limite, o 0,5% incide só sobre R$ 100 mil, e o desconto cai para R$ 2.500. Financiar menos reduz a dívida, mas também reduz o desconto do ITBI.

E o custo do atraso, no exemplo de R$ 11.975,80: 5 dias depois do vencimento, a multa é R$ 197,60. Depois de 61 dias, ela bate no teto de 20%, R$ 2.395,16, fora os juros.

Erros comuns

• Marcar SFI quando o contrato é SFH, ou o contrário. O tipo de financiamento muda a alíquota. Copie o que está escrito no contrato.
• Informar como valor financiado o total pago. Entrada e FGTS não entram no campo do valor financiado.
• Contar o prazo a partir do registro. Com contrato de banco, os 10 dias começam na data do contrato, não na ida ao cartório.
• Esquecer a isenção do primeiro imóvel. Se o imóvel residencial custa até R$ 245.527,77, confira se você se enquadra antes de pagar.
• Achar que o desconto vale para qualquer financiamento. Acima de R$ 725.808, ou pelo SFI, paga-se 3% sobre tudo.
• Declarar valor abaixo do real. Além de ilegal, o banco tem o laudo de avaliação, e a diferença chama atenção da fiscalização.

Resumo e próximos passos

Em São Paulo, o ITBI é 3%, com 0,5% sobre até R$ 120.968 do valor financiado pelo SFH, PAR, HIS ou consórcio quando o imóvel vale até R$ 725.808. O primeiro imóvel residencial até R$ 245.527,77 é isento. Com contrato de banco, pague em até 10 dias.

Próximos passos:

1. Confira no contrato se o financiamento é SFH e qual o valor financiado.
2. Emita a guia no portal da Fazenda logo após assinar e pague dentro do prazo.
3. Some o ITBI aos outros custos para comprar imóvel e ao registro, explicado em escritura e registro: quanto custa.
4. Simule a parcela e o valor financiado no simulador de financiamento.