Subsídio do Minha Casa Minha Vida: como o desconto é calculado

O subsídio do Minha Casa Minha Vida é um desconto pago pelo FGTS e pela União que reduz o valor que você precisa financiar, e que você não devolve. Ele vai só para as Faixas 1 e 2, ou seja, famílias urbanas com renda bruta de até R$ 5 mil por mês. O valor é calculado pelo banco na simulação, a partir da renda da família, da cidade e da região, e do valor do imóvel, e em 2026 pode chegar a R$ 65 mil na região Norte e R$ 55 mil nas demais regiões.

O panorama do programa está em Minha Casa Minha Vida 2026. Este texto explica só o desconto.

Os tipos de subsídio

Na prática, "subsídio" designa coisas diferentes conforme o caminho da família:

Este texto trata principalmente do primeiro tipo, o desconto do FGTS, que é o que a maioria das pessoas encontra ao simular. Na Faixa 1 do FAR, a lógica é outra: a família paga uma prestação calculada sobre a renda, explicada em Minha Casa Minha Vida Faixa 1.

O que entra no cálculo

O FGTS não publica uma tabela simples do tipo "renda X recebe R$ Y". O desconto sai de uma fórmula, chamada pelo Conselho Curador de curva de subsídio, revista de tempos em tempos. Três fatores pesam:

1. Renda bruta familiar. É o fator principal. O desconto é maior perto do piso da Faixa 1 e diminui até zerar no limite da Faixa 2. Em novembro de 2025, o Conselho Curador aumentou em cerca de 20% o desconto para famílias com renda de até R$ 2 mil.
2. Cidade e região. Cidades maiores e regiões com moradia mais cara recebem valores maiores. A região Norte tem teto próprio, mais alto, desde janeiro de 2026.
3. Valor do imóvel. O desconto é limitado pelo valor da compra e pela capacidade de pagamento apurada pelo banco, e o imóvel precisa estar dentro do teto da cidade (de R$ 210 mil a R$ 275 mil nas Faixas 1 e 2).

O banco calcula o valor na simulação e o fixa na assinatura do contrato. Se a sua renda mudar antes de assinar, o desconto muda junto.

Limites por região em 2026

O aumento no Norte foi aprovado pelo Conselho Curador do FGTS em novembro de 2025, confirmado no pacote de dezembro, e passou a valer em 1º de janeiro de 2026. Antes, o limite era R$ 55 mil em todo o país. O teto é o máximo possível: a maior parte das famílias recebe menos, porque o valor cai conforme a renda sobe.

O orçamento total também importa. Para 2026, o FGTS reservou R$ 12,5 bilhões para descontos e, em 10 de setembro de 2026, ampliou para R$ 13 bilhões, porque a previsão de uso já chegava a R$ 12,6 bilhões. O planejamento de 2027 a 2029 estava previsto para o fim de outubro de 2026. Se o orçamento do ano se esgota, novas contratações com desconto podem atrasar.

Quem recebe e quem não recebe

Recebe quem:

• tem renda bruta familiar urbana de até R$ 5 mil (Faixas 1 e 2, pela Portaria MCID 333/2026);
• compra imóvel residencial dentro do teto da cidade;
• é aprovado na análise do banco, no caso do financiamento.

Não recebe, pela Lei 14.620/2023, quem:

• tem imóvel residencial adequado em qualquer lugar do país;
• tem financiamento ativo no SFH ou com recursos do FGTS;
• já recebeu benefício habitacional federal nos últimos 10 anos.

A lei prevê exceções, como herança ou doação de fração pequena de imóvel e perda da moradia em situação de emergência. A subvenção é concedida uma única vez por beneficiário.

Exemplo prático: como o desconto entra na conta

Exemplo ilustrativo, com valores redondos. Uma família da Faixa 1 compra um imóvel de R$ 200 mil numa cidade cujo teto é maior que isso.

O subsídio funciona como parte da entrada: ele reduz o saldo financiado, e por isso reduz também a parcela e os juros totais. O valor de R$ 40 mil é hipotético, escolhido só para mostrar a soma. O seu desconto real só aparece na simulação.

Uma conta útil: sem o desconto, essa família teria de financiar R$ 185 mil. A 4,5% ao ano, em 420 meses, na tabela Price, a parcela seria cerca de R$ 865. Com o desconto, os R$ 145 mil dão parcela de cerca de R$ 678. A diferença, perto de R$ 187 por mês, é o efeito do subsídio sobre a parcela. Teste outras combinações no simulador de financiamento.

Por que duas famílias recebem descontos diferentes

É comum duas famílias que compram no mesmo prédio receberem subsídios bem diferentes. As causas mais frequentes:

• Renda diferente, mesmo dentro da Faixa 1. Uma família com renda de R$ 2 mil fica na parte mais generosa da curva. Outra, com R$ 3.100, recebe menos, mesmo estando na mesma faixa.
• Composição da renda. Incluir mais uma pessoa na renda aumenta a capacidade de pagamento, mas também pode reduzir o desconto. Simule com e sem a renda extra.
• Data da contratação. A curva é revista pelo Conselho Curador. Quem assinou antes de janeiro de 2026 no Norte, por exemplo, tinha teto de R$ 55 mil, e quem assinou depois tem R$ 65 mil.
• Faixa 2 no limite. Perto de R$ 5 mil de renda, o desconto tende a zero. Nesses casos, a vantagem que sobra é a taxa de juros da Faixa 2, de cerca de 4,75% a 7% ao ano.

Passo a passo para descobrir o seu subsídio

1. Calcule a renda bruta familiar. Some salários e outras rendas fixas, antes dos descontos. Não inclua Bolsa Família, BPC nem benefícios temporários.
2. Confira o teto do imóvel da sua cidade. Ele varia de R$ 210 mil a R$ 275 mil nas Faixas 1 e 2, conforme o porte e a região do município.
3. Faça a simulação no simulador habitacional da Caixa ou de um banco habilitado. O resultado mostra, separados, o desconto, o valor financiado e a parcela.
4. Simule cenários. Teste com e sem uma segunda renda e com imóveis de preços diferentes. O desconto muda.
5. Guarde a simulação, com a data. Se a análise demorar e as regras mudarem no meio, você tem como comparar.

Subsídio, FGTS e ajudas locais juntos

O desconto federal pode ser somado ao seu saldo de FGTS e, em vários lugares, a programas estaduais ou municipais de entrada, como o Casa Paulista, em São Paulo. Cada programa tem regra própria de renda, cidade e empreendimento. Pergunte ao banco e à prefeitura quais valem para você.

O uso do seu próprio FGTS segue regras diferentes das do subsídio. Elas estão em FGTS na compra do imóvel. E, se ainda faltar dinheiro, veja como planejar em entrada para financiar imóvel.

Erros comuns e cuidados

• Achar que todos recebem o teto. R$ 55 mil ou R$ 65 mil são máximos. Quem ganha perto de R$ 5 mil recebe pouco ou nada.
• Simular com renda líquida. O cálculo usa a renda bruta. Informar valor errado muda o desconto e pode anular o benefício.
• Escolher imóvel acima do teto da cidade. Fora do teto, não há subsídio nem enquadramento.
• Contar com o subsídio antes da simulação. Decida o imóvel depois de ver o valor real.
• Pagar a intermediários para "liberar" subsídio. O desconto é calculado pelo banco e não depende de taxa extra.

Resumo e próximos passos

• O subsídio é um desconto do FGTS e da União, sem devolução, para as Faixas 1 e 2.
• Pesa a renda bruta, a cidade e a região, e o valor do imóvel. Quanto menor a renda, maior o desconto.
• Teto de R$ 65 mil no Norte e R$ 55 mil nas demais regiões, desde janeiro de 2026.
• O valor exato só sai na simulação e é fixado na assinatura.

Valores de outubro de 2026. A fórmula e os tetos mudam por decisão do Conselho Curador do FGTS. Confira no simulador da Caixa e no site do Ministério das Cidades antes de assinar, e calcule seu limite na calculadora de quanto posso financiar.