ITBI no Rio de Janeiro: alíquota, base de cálculo e como emitir

Na cidade do Rio de Janeiro, o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é 3% do valor do imóvel, desde 1º de janeiro de 2018, pela Lei municipal 6.250/2017. Diferente de São Paulo, o Rio não dá desconto para quem financia pelo banco de forma comum: os 3% incidem sobre o valor inteiro, financiado ou não. A guia é pedida no portal Carioca Digital, e a base de cálculo é o valor de mercado estimado pela prefeitura, o que pode render uma guia acima do preço que você pagou.

As regras gerais do imposto, como quem paga e a discussão sobre a base de cálculo no STJ, estão no artigo sobre ITBI. Aqui o foco é a capital fluminense em outubro de 2026.

Alíquota do ITBI no Rio em 2026

O imposto está na Lei municipal 1.364/1988. A Lei 6.250/2017 mudou a alíquota geral de 2% para 3%, com efeito a partir de 2018. Escrituras lavradas até 31 de dezembro de 2017 seguem com 2%.

E o desconto no financiamento?

Muita gente espera um desconto parecido com o paulistano, mas a página oficial de ITBI da prefeitura do Rio informa apenas a alíquota de 3% para instrumentos lavrados a partir de 2018, sem redução para a parte financiada. Há textos antigos que citam uma alíquota menor para financiamentos do SFH (Sistema Financeiro da Habitação) em empreendimentos de cooperativas, mas, no texto compilado da Lei 1.364/1988 que consultamos, o inciso correspondente aparece como vetado.

Para quem compra um apartamento usado ou na planta e financia pelo SFH num banco, conte com 3% sobre o valor inteiro. Se o seu caso for de cooperativa habitacional, confirme com a Coordenadoria do ITBI pela central 1746 antes de pedir a guia.

Isenções que existem de fato

As isenções do Rio são ligadas a programas e regiões, não ao primeiro imóvel em geral:

• Reviver Centro. O Decreto 54.178/2024 isenta as primeiras aquisições de unidades em obras novas ou de reconversão para uso residencial nas zonas do programa, celebradas entre 10 de outubro de 2023 e 11 de outubro de 2028. Fora desse prazo, a alíquota cai para 1% para famílias com renda bruta de até três salários mínimos e para 2% entre três e seis salários mínimos. O pedido é feito na Coordenadoria do ITBI pelo menos 15 dias antes da data prevista para a escritura.
• Porto Maravilha. A Resolução SMF 3.400/2025 define como os primeiros compradores de unidades residenciais novas na Área de Especial Interesse Urbanístico do Porto obtêm a isenção prevista no Decreto 39.680/2014. Em geral, quem abre o processo é a incorporadora ou a construtora.

Se o imóvel que você quer comprar está numa dessas áreas, pergunte ao vendedor ou à incorporadora se a unidade se enquadra antes de calcular o custo da compra.

Base de cálculo: valor venal de mercado

No Rio, a base do ITBI é o valor venal, que a prefeitura define como o valor corrente de mercado do imóvel. A avaliação é feita pela área técnica da Secretaria Municipal de Fazenda, com base na norma ABNT NBR 14653-2, a mesma família de normas usada pelos bancos na avaliação do imóvel.

Isso significa que a guia pode sair calculada sobre um valor maior que o preço do contrato. Há um ponto importante na página oficial de impressão da guia: a prefeitura avisa que o pagamento implica concordância com o valor venal expresso nela.

O STJ decidiu no Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP, fevereiro de 2022) que o valor declarado pelo comprador é presumido correto, e que o município só pode afastá-lo por processo administrativo próprio. Em 2026, a Lei Complementar 227 reabriu a discussão em tribunais estaduais, como explica o artigo sobre ITBI. Na prática:

• Declare o preço real. Valor declarado abaixo do mercado pode gerar autuação.
• Se a guia vier com valor maior que o preço, avalie contestar antes de pagar. Depois, o caminho é pedir restituição, em geral num prazo de cinco anos.
• Em valores altos, consulte um advogado tributarista. Este texto não substitui orientação jurídica.

Como pedir e emitir a guia no Carioca Digital

O processo é online e tem duas etapas: pedir a guia e depois imprimi-la.

1. Simulação de valor e pedido de guia

No serviço "ITBI: Simulação de Valor e Pedido de Guia", há caminhos diferentes conforme o momento:

• Antes de assinar, sem instrumento lavrado. Você simula e pede a guia para pagamento antecipado. O pedido gera um número de protocolo e não cria lançamento de dívida.
• Com contrato de financiamento bancário já assinado. Para contratos emitidos a partir de 1º de janeiro de 2022 e assinados por todas as partes, há uma opção online própria. Se a guia não for paga, a prefeitura abre processo de lançamento.
• Por formulário. Casos como construção irregular, terreno com projeto, complemento de guia ou quando há exigência de documentos vão pelo portal de documentos da prefeitura.

Para pedir, tenha em mãos a inscrição do IPTU, os dados de comprador e vendedor, o valor da transação e, no financiamento, o contrato do banco. A lista do checklist de documentos para financiamento cobre o que o banco e o cartório vão pedir.

2. Impressão e pagamento

Segundo a prefeitura, a guia fica disponível para impressão a partir de 2 dias úteis após o pedido, sem contar o dia da solicitação. Casos com análise individual demoram mais.

1. Acesse o serviço de impressão de guias de ITBI.
2. Informe o número do protocolo, o CPF do comprador e a inscrição do IPTU.
3. Imprima e pague em banco credenciado até a data de vencimento. Cheque não é aceito.
4. Depois do pagamento, espere cerca de 2 dias úteis para o valor entrar em receita.
5. Emita a certidão de pagamento do ITBI pela internet e leve ao cartório.

Se a guia vencer sem pagamento, ela não pode mais ser impressa. A revalidação é feita por formulário, com envio de documentos, e leva mais tempo que o pedido online. Para evitar, peça a guia perto da data da assinatura e pague logo.

Exemplo prático com números

Exemplo ilustrativo: apartamento usado de R$ 500.000 na cidade do Rio, comprado com R$ 100.000 de entrada e R$ 400.000 financiados pelo SFH num banco. Supomos que a prefeitura aceite o preço como valor venal.

• ITBI: R$ 500.000 × 3% = R$ 15.000

O financiamento não muda o valor. Compare com outros cenários:

A segunda linha mostra o risco do valor venal: se a prefeitura estimar o imóvel 12% acima do preço, o imposto sobe R$ 1.800. A última linha mostra a diferença para São Paulo, onde o SFH dá desconto, explicada em ITBI em São Paulo.

Erros comuns

• Contar com desconto por financiar. No Rio, a compra financiada comum paga 3% sobre tudo. Reserve o valor inteiro.
• Pagar a guia sem conferir o valor venal. Pagar significa aceitar o valor. Compare com o preço do contrato antes.
• Deixar a guia vencer. Revalidar o protocolo leva dias e atrasa o registro.
• Esquecer o prazo da certidão. O cartório pede a certidão de pagamento, que só sai depois que o banco repassa o valor à prefeitura.
• Supor que existe isenção para primeiro imóvel. No Rio, as isenções dependem de programa e região, como Reviver Centro e Porto Maravilha.

Resumo e próximos passos

No Rio de Janeiro, o ITBI é 3% do valor venal, e a compra financiada comum não tem desconto. A guia é pedida no Carioca Digital, sai em cerca de 2 dias úteis e, uma vez paga, vale como concordância com o valor da prefeitura.

Próximos passos:

1. Some 3% do preço ao orçamento, além da entrada.
2. Peça a guia perto da assinatura e confira o valor venal antes de pagar.
3. Reserve dinheiro também para o cartório, como mostra escritura e registro: quanto custa, e veja a lista completa em custos para comprar imóvel.
4. Simule o financiamento no simulador de financiamento.