Minha Casa Minha Vida Faixa 3: renda, teto, juros e entrada

A Faixa 3 do Minha Casa Minha Vida é para famílias com renda bruta de R$ 5.000,01 a R$ 9.600 por mês que querem comprar imóvel de até R$ 400 mil. Ela não dá desconto no preço: o benefício é a taxa de juros, de cerca de 7,66% ao ano mais TR para quem tem 3 anos de FGTS e 8,16% para quem não tem, contra 10,5% a 12% no crédito imobiliário comum. Pelas condições da Caixa noticiadas em abril de 2026, a entrada mínima é de 20% do imóvel no Norte, Nordeste e Centro-Oeste e de 35% no Sul e Sudeste.

Para o panorama de todas as faixas, veja Minha Casa Minha Vida 2026. Aqui o foco é só a Faixa 3.

As regras da Faixa 3 em outubro de 2026

Os números abaixo valem desde abril de 2026. A renda foi fixada pela Portaria MCID 333/2026, publicada em 1º de abril, e as condições de crédito começaram a ser operadas pela Caixa em 22 de abril.

O que mudou em abril de 2026:

• a renda máxima subiu de R$ 8.600 para R$ 9.600;
• o teto do imóvel subiu de R$ 350 mil para R$ 400 mil, alta de 14%;
• o governo estimou cerca de 31,3 mil novas famílias na faixa com a ampliação.

Algumas reportagens de abril de 2026 citam juros a partir de 6,5% ao ano para parte da faixa. As taxas de 7,66% e 8,16% são as mais repetidas, inclusive em agosto de 2026, então use-as como referência e confirme a sua na simulação.

Cotista do FGTS é quem soma pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada, em uma ou mais empresas. É essa condição que garante a taxa menor.

TR (Taxa Referencial) é o índice que corrige o saldo devedor. Ela ficou perto de zero por anos, mas volta a subir quando a Selic está alta. Por isso o custo real é "taxa mais TR".

Por que não há subsídio, e onde está a vantagem

O desconto do FGTS vai só para as Faixas 1 e 2, como explica o texto sobre subsídio do Minha Casa Minha Vida. Na Faixa 3 o ganho vem do dinheiro mais barato: o FGTS empresta a uma taxa que os bancos não oferecem com recursos próprios.

Na prática, a diferença de 2 a 4 pontos percentuais ao ano pesa muito num contrato de 35 anos. Ela aumenta o valor que você consegue financiar com a mesma renda e reduz os juros totais pagos.

Exemplo prático com números

Exemplo ilustrativo. Família com renda bruta de R$ 7.000, sem dívidas, comprando imóvel de R$ 350 mil. Tabela Price, 420 meses, sem seguros e tarifas, taxas tratadas como efetivas ao ano.

Quanto ela consegue financiar. Os bancos limitam a parcela a cerca de 30% da renda bruta, o que dá R$ 2.100. A 7,66% ao ano, essa parcela sustenta cerca de R$ 314,7 mil. A 8,16%, cerca de R$ 299,6 mil.

Quanto o banco aceita financiar pela cota.

Nos dois casos a parcela cabe na renda. O gargalo é a entrada: no Sudeste a família precisa juntar R$ 122,5 mil, somando poupança e FGTS. Por isso, na Faixa 3, o planejamento da entrada costuma decidir a compra mais do que a renda. Veja estratégias em entrada para financiar imóvel.

Os bancos podem aplicar cotas menores para imóvel usado, e as regras de usado já mudaram várias vezes desde 2024. Confirme a cota do seu caso na simulação.

Faixa 3 ou Faixa 4: o que acontece na fronteira

Quem ganha um pouco acima de R$ 9.600 cai na Faixa 4, com juros de cerca de 10% ao ano e teto de R$ 600 mil. Quem está perto do limite deve olhar dois pontos:

• A renda é a bruta somada da família. Um aumento ou a entrada de mais uma renda pode mudar a faixa no meio do processo. Quem analisa é o banco, na data da contratação.
• Teto do imóvel. Se o imóvel custa mais de R$ 400 mil, ele não entra na Faixa 3, mesmo que a renda se enquadre.

As diferenças da faixa seguinte estão em Minha Casa Minha Vida Faixa 4.

Como usar o FGTS na Faixa 3

Na Faixa 3 o FGTS trabalha de dois jeitos. O primeiro é a taxa: ter 3 anos de carteira assinada, somando todos os empregos, já baixa os juros de cerca de 8,16% para 7,66% ao ano. O segundo é o saldo da sua conta, que pode entrar em três momentos:

• Na entrada, reduzindo o dinheiro que você precisa tirar do bolso.
• Na amortização, abatendo o saldo devedor a cada dois anos, o que encurta o prazo ou diminui a parcela.
• No pagamento de parte das parcelas, por até 12 meses, com limite de 80% do valor de cada parcela.

Para usar o saldo, o imóvel precisa ser residencial, ficar na cidade onde você mora ou trabalha, e você não pode ter outro imóvel nessa cidade. As regras completas estão em FGTS na compra do imóvel. Quem optou pelo saque-aniversário pode ter parte do saldo bloqueada se tiver feito antecipação com banco, então confira antes.

Passo a passo para contratar na Faixa 3

1. Some a renda bruta da família. Inclua quem mora junto e vai compor a renda. Holerite, pró-labore e renda de autônomo comprovada entram.
2. Simule em mais de um banco habilitado. A Caixa concentra a maior parte das operações, mas outros bancos também operam. Compare o CET, e não só a taxa.
3. Veja a cota da sua região. Ela define a entrada mínima. Some poupança e FGTS para saber se você chega lá.
4. Escolha o imóvel dentro do teto de R$ 400 mil. Lançamentos de construtoras costumam informar se a unidade é enquadrada no programa.
5. Entregue os documentos pessoais, de renda e do imóvel para análise de crédito.
6. Aguarde a avaliação do imóvel pelo banco. Se o laudo vier abaixo do preço, o financiamento é calculado sobre o menor valor e a entrada aumenta.
7. Assine o contrato e registre no cartório. Só depois do registro o financiamento é liberado ao vendedor.

Mudança em estudo para a Faixa 3

Em 20 de agosto de 2026, a imprensa informou que o governo estudava dividir a Faixa 3 em dois grupos e reduzir os juros, principalmente para a parte de renda mais baixa. A proposta dependia de estudos de impacto nas contas do FGTS antes de ir ao Conselho Curador. Até a data de referência deste texto, outubro de 2026, não encontramos resolução publicada com taxas novas. Se houver mudança, ela sai em resolução do Conselho Curador do FGTS e em instrução do Ministério das Cidades, e os bancos levam alguns dias para aplicar.

Erros comuns e cuidados

• Calcular a faixa pela renda líquida. Conta a renda bruta. Benefícios temporários, Bolsa Família e BPC ficam de fora.
• Ignorar a cota da sua região. No Sul e Sudeste, a cota de 65% noticiada para a Caixa significa entrada de 35%. Não dê sinal antes de saber se consegue completar.
• Esquecer os custos de compra. ITBI, registro e avaliação somam alguns por cento do imóvel e normalmente não entram no financiamento.
• Não usar o FGTS. O saldo pode reduzir a entrada e, depois, amortizar o saldo devedor.
• Ter imóvel ou financiamento ativo. Quem já tem imóvel residencial ou contrato ativo no SFH não entra no programa.
• Ler taxa "ao mês" onde deveria ser ao ano. Algumas reportagens publicaram 7,66% e 8,16% "ao mês" por erro. São taxas anuais.

Resumo e próximos passos

• Renda bruta de R$ 5.000,01 a R$ 9.600, imóvel de até R$ 400 mil, sem subsídio.
• Juros de cerca de 7,66% (cotista) a 8,16% (não cotista) ao ano mais TR, prazo de até 35 anos.
• Entrada de pelo menos 20% no Norte, Nordeste e Centro-Oeste e 35% no Sul e Sudeste na Caixa, segundo a imprensa. Confirme no banco.
• Simule a parcela, confira a cota da sua região e planeje a entrada com FGTS e poupança.

Valores de outubro de 2026, a partir da Portaria MCID 333/2026 e de reportagens sobre as condições da Caixa. Bancos podem ter regras próprias e o Conselho Curador do FGTS revisa as condições com frequência. Confirme no simulador da Caixa e no site do Ministério das Cidades, e faça a sua conta na calculadora de quanto posso financiar.