Minha Casa Minha Vida Faixa 4: classe média, teto e juros

A Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida é a faixa da classe média: atende famílias urbanas com renda bruta de R$ 9.600,01 a R$ 13 mil por mês, financia imóvel novo ou usado de até R$ 600 mil e cobra juros de 10% ao ano (nominal), com prazo de até 35 anos. Não há desconto no preço. A vantagem é a taxa, abaixo da cobrada no crédito imobiliário comum, que estava entre 10,5% e 12% ao ano em agosto de 2026. O ponto de atenção é o imóvel usado no Sul e no Sudeste, que tem financiamento de só 60%.

O panorama de todas as faixas está em Minha Casa Minha Vida 2026. Este texto trata só da Faixa 4.

As regras da Faixa 4 em outubro de 2026

A Faixa 4 começou a operar na Caixa em 5 de maio de 2025, com renda de até R$ 12 mil e teto de R$ 500 mil. O Conselho Curador do FGTS ampliou os limites em 24 de março de 2026, e as regras novas passaram a ser aplicadas pelos bancos a partir de 22 de abril.

Segundo o governo, a ampliação de 2026 incluiu cerca de 8,2 mil famílias na faixa.

Nominal ou efetiva: por que aparecem 10% e 10,5%

A taxa nominal de 10% ao ano é dividida por 12 para chegar à taxa mensal (cerca de 0,833% ao mês). Aplicada mês a mês, com juros sobre juros, ela equivale a cerca de 10,47% ao ano em taxa efetiva. Parte da imprensa publica o primeiro número e parte o segundo. Na hora de comparar com outro banco, não olhe nenhum dos dois isolado: compare o CET (Custo Efetivo Total), que soma juros, seguros e tarifas. A lógica está em taxa de juros do financiamento imobiliário.

Quem pode usar a Faixa 4

Valem as condições gerais do programa, da Lei 14.620/2023:

• ninguém da família pode ter imóvel residencial em seu nome;
• não pode ter financiamento habitacional ativo no SFH;
• não pode ter recebido benefício habitacional federal nos últimos 10 anos.

Além disso, o banco faz análise de crédito completa e limita a parcela a cerca de 30% da renda bruta. Para usar o FGTS, você precisa cumprir as regras do fundo, como 3 anos de trabalho com carteira assinada.

A Faixa 4 fica dentro do SFH (Sistema Financeiro da Habitação), com teto bem abaixo do limite do SFH comum. A diferença entre os sistemas está em SFH e SFI.

Imóvel usado na Faixa 4

O imóvel usado é aceito, mas a cota muda conforme a região:

• Norte, Nordeste e Centro-Oeste: até 80%, igual ao imóvel novo.
• Sul e Sudeste: até 60%. Você precisa de 40% de entrada.

Essa diferença existe desde o lançamento da faixa, em 2025, e aparece mantida nas reportagens sobre as regras de abril de 2026. Na prática, ela favorece a compra de imóvel novo.

Para quem mora no Sul ou no Sudeste e tem pouca entrada, isso muda a conta: um imóvel novo de mesmo preço pode exigir a metade da entrada de um usado. Imóvel na planta, porém, traz outros custos, como os juros de obra.

Exemplo prático com números

Exemplo ilustrativo. Família com renda bruta de R$ 12 mil, sem outras dívidas, comprando imóvel de R$ 550 mil. Juros de 10% ao ano nominal, 420 meses, sem seguros e tarifas. A parcela máxima, a 30% da renda, é R$ 3.600.

O que o exemplo mostra:

• Imóvel novo: a cota permite financiar R$ 440 mil, mas a parcela passa de R$ 3.600. A família teria de dar mais entrada (perto de R$ 131 mil, para financiar cerca de R$ 419 mil) ou somar renda.
• Usado no Sudeste: a parcela cabe com folga, mas a entrada dobra, para R$ 220 mil.
• Comparação com o mercado: os mesmos R$ 330 mil a 12% ao ano efetivo dariam parcela de R$ 3.191,75 na Price, cerca de R$ 355 a mais por mês.

A diferença entre a parcela fixa e a decrescente está em SAC ou Price. Para testar outros valores, use o simulador de financiamento.

Passo a passo para contratar na Faixa 4

1. Confirme a renda bruta da família. Some salários, pró-labore e renda de autônomo comprovada de quem vai compor a renda. Se passar de R$ 13 mil, a família sai do programa.
2. Verifique se ninguém tem imóvel ou financiamento ativo. Um único imóvel residencial em nome de quem compõe a renda impede o enquadramento.
3. Simule na Caixa e em outro banco habilitado, se houver. Compare o CET das propostas, a tabela de amortização e o valor dos seguros.
4. Defina novo ou usado com a cota da sua região em mãos. No Sul e Sudeste, isso pode mudar a entrada em dezenas de milhares de reais.
5. Junte entrada, FGTS e reserva para custos. ITBI, registro e avaliação ficam, em geral, fora do financiamento.
6. Entregue documentos e aguarde a avaliação do imóvel. Se o laudo vier abaixo do preço combinado, o banco financia sobre o valor menor.
7. Assine e registre. O dinheiro só vai ao vendedor depois do registro em cartório.

Uma dica para quem está na fronteira entre faixas: se a família ganha um pouco acima de R$ 9.600, vale simular nas duas condições. A faixa é definida pela renda bruta de toda a família que mora junto, e omitir renda pode cancelar o benefício. O que você pode avaliar com o banco é quem entra como comprador no contrato, sempre declarando a renda familiar real.

Faixa 4 ou financiamento comum

A Faixa 4 tende a ser mais barata, mas não serve para todo mundo:

Se você já tem imóvel, se o imóvel desejado passa de R$ 600 mil ou se precisa de cota maior para um usado no Sudeste, o financiamento comum pode ser o único caminho. Compare pelo CET.

Erros comuns e cuidados

• Contar com 80% em qualquer imóvel. No Sul e Sudeste, o usado financia 60%.
• Esquecer que a renda é bruta e familiar. Uma renda a mais pode empurrar a família para fora da faixa.
• Ignorar a TR. Com Selic alta, a TR corrige o saldo e aumenta o custo.
• Não reservar dinheiro para ITBI e registro. Esses custos costumam ficar fora do financiamento.
• Confiar em números de 2025. Renda de R$ 12 mil e teto de R$ 500 mil estão desatualizados.

Resumo e próximos passos

• Renda bruta de R$ 9.600,01 a R$ 13 mil, imóvel de até R$ 600 mil, novo ou usado.
• Juros de 10% ao ano nominal (cerca de 10,5% efetivo) mais TR, prazo de até 35 anos, sem subsídio.
• Cota de 80% para novo em todo o país e para usado no Norte, Nordeste e Centro-Oeste; 60% para usado no Sul e Sudeste.
• Simule nos bancos operadores e compare o CET com o financiamento comum.

Valores de outubro de 2026. Em agosto, o setor da construção pedia ampliar o teto da faixa, mas não havia decisão. O planejamento do FGTS para os próximos anos estava previsto para o fim de outubro de 2026. Confirme as condições no simulador da Caixa ou do banco habilitado e calcule seu limite na calculadora de quanto posso financiar.