CET do financiamento imobiliário: o que é e como comparar

O CET (Custo Efetivo Total) é a taxa anual que mostra quanto o financiamento custa de verdade, somando juros, seguros, tarifas, tributos e outras despesas cobradas de você. A Resolução CMN 4.881/2020, do Conselho Monetário Nacional, obriga o banco a informar o CET antes da contratação, com uma planilha que detalha cada componente. Ele é o número certo para comparar propostas, com uma condição: as propostas precisam ter o mesmo valor, prazo, sistema de amortização e indexador. Índices como TR e IPCA ficam fora do cálculo, e isso muda a forma de comparar linhas diferentes.

O que a Resolução CMN 4.881/2020 exige

A resolução, de 23 de dezembro de 2020, está em vigor desde 1º de fevereiro de 2021 e substituiu a antiga Resolução 3.517/2007. Os pontos que interessam a quem vai financiar, resumidos com as nossas palavras:

• Quem informa e para quem: bancos e financeiras, para pessoas físicas e para micro e pequenas empresas.
• Quando: antes da contratação, junto com a planilha de cálculo. Peça o CET na proposta, antes de assinar, e não só no contrato.
• Como: em taxa percentual anual, com duas casas decimais.
• Planilha: precisa mostrar o valor em reais de cada componente, o percentual de cada um sobre o total devido e a soma das parcelas. O banco precisa guardar esse demonstrativo por pelo menos cinco anos depois de entregá-lo.
• No contrato: o CET aparece em destaque.
• Na publicidade: sempre que o anúncio mostrar a taxa de juros, deve mostrar também o CET.

O Código de Defesa do Consumidor reforça a regra. O art. 54-B exige que o fornecedor informe, na oferta de crédito, o custo efetivo total e a descrição dos elementos que o compõem, e o art. 52 garante a liquidação antecipada com redução proporcional dos juros.

O que entra e o que fica fora do CET

Dois detalhes que costumam gerar dúvida:

• IOF: o Regulamento do IOF (Decreto 6.306/2007, art. 9º, I) isenta as operações de crédito para fins habitacionais. Em financiamento de imóvel residencial, por isso, ele não costuma aparecer. Em imóvel comercial, há cobrança.
• ITBI e registro: são despesas da compra do imóvel. Se o banco os financia junto, como alguns fazem, os valores entram no fluxo e afetam o CET. Se você paga por fora, não entram, mas continuam sendo custo seu. Veja os custos para comprar imóvel.

Como o CET é calculado

O CET é a taxa que iguala o valor que você recebe de fato a tudo o que você vai pagar, cada pagamento descontado pela sua data. A resolução define a fórmula com dias corridos e ano de 365 dias.

Na prática:

1. Parte-se do valor líquido liberado. Se o banco empresta R$ 400 mil e você paga R$ 3.200 de avaliação na assinatura, o valor de partida é R$ 396.800.
2. Montam-se todos os pagamentos mensais: amortização, juros, seguros e tarifas de cada mês.
3. Encontra-se a taxa anual que faz a soma dos pagamentos, trazidos a valor presente, bater com o valor liberado.

É por isso que o CET é sempre maior que a taxa de juros quando há seguros e tarifas. O próprio Bradesco mostra isso em exemplo ilustrativo no site: taxa efetiva de 9,5% ao ano, cliente de 30 anos, R$ 200 mil em 360 meses no SAC, CET de 10,43% ao ano.

Exemplo calculado: a menor taxa nem sempre ganha

Exemplo ilustrativo

Duas propostas para o mesmo financiamento: R$ 400 mil de um imóvel de R$ 500 mil, 420 meses, SAC, comprador com a mesma idade. Taxas e valores de seguro escolhidos só para ilustrar, sem relação com um banco específico. Cálculo feito em Python, com fluxos mensais e taxa anualizada, sem TR.

Premissas:

• Proposta A: 10,90% ao ano. MIP de 0,025% ao mês sobre o saldo devedor, DFI de 0,008% ao mês sobre o valor do imóvel, sem tarifa mensal.
• Proposta B: 10,60% ao ano. MIP de 0,040% ao mês, DFI de 0,010% ao mês e tarifa de administração de R$ 25 por mês.
• Nas duas: tarifa de avaliação de R$ 3.200 paga na assinatura.

A proposta B tem taxa 0,30 ponto menor e economiza R$ 19 mil em juros, mas perde R$ 27 mil em seguros e tarifa. No fim, custa cerca de R$ 8 mil a mais, e o CET mostra isso.

Quanto cada componente pesa

Ainda na proposta A, decompondo o CET:

Os seguros, neste exemplo, acrescentam meio ponto ao custo (de 10,90% para 11,40%). Para um comprador mais velho, o MIP é maior e o efeito cresce. É por isso que trocar de seguradora pode valer a pena; veja seguros MIP e DFI.

Na planilha que o banco entrega, a proposta A apareceria mais ou menos assim, em percentual do total devido: juros 62,31%, amortização 34,18%, seguros 3,23% e avaliação 0,27%.

Como ler a planilha do CET

Quando a proposta chegar, procure:

1. O CET anual, com duas casas decimais. Se só houver taxa de juros, peça o CET.
2. O valor liberado. Confira se é o valor que você precisa ou se já desconta tarifas.
3. A lista de componentes em reais: juros, seguros, tarifas, tributos, despesas de terceiros.
4. O indexador. TR, IPCA ou nenhum. Lembre que ele não está no CET.
5. As premissas do seguro: idade considerada e seguradora. Se a idade estiver errada, o CET está errado.
6. As condições da taxa. Se a taxa depende de salário na conta ou de outros produtos, o custo desses produtos em geral não está no CET. Some à parte.
7. A data e a validade da proposta. O CDC exige validade de pelo menos 2 dias para a oferta.

Comparando CET de linhas diferentes

O CET só compara bem propostas com o mesmo indexador. Nos outros casos:

• TR contra TR: compare o CET direto. A TR é a mesma para todos os bancos.
• TR contra IPCA: o CET da linha com IPCA fica mais baixo porque a inflação está fora. Some uma estimativa de inflação à parte fixa (por exemplo, a dos últimos 12 meses) e veja a parcela em cenários. O guia do financiamento no Inter, que usa IPCA, mostra essa conta.
• TR contra poupança: a parte variável da poupança também fica fora. Com a Selic acima de 8,5% ao ano, como em outubro de 2026, a poupança rende 0,5% ao mês mais TR, e o custo real fica bem acima do que o CET sugere.
• SAC contra Price: o CET de um e de outro pode ficar parecido, porque é uma taxa, mas o total pago na Price é muito maior. Compare também o total desembolsado. Veja SAC ou Price.

O teto do SFH

No SFH (Sistema Financeiro da Habitação), que cobre imóveis avaliados em até R$ 2,25 milhões desde a Resolução CMN 5.255/2025, a Resolução CMN 4.676/2018 (art. 13) fixa um custo efetivo máximo de 12% ao ano. Atenção ao que esse teto cobre: juros, comissões e outros encargos financeiros. Seguros e tarifas ficam de fora, e a TR, por ser atualização do saldo, não é tratada como juros.

Por isso, um CET acima de 12% não significa, sozinho, que a proposta descumpre a regra: no exemplo acima, os juros são de 10,90% e o CET passa de 11,5% só por causa de seguros e avaliação. O que não pode passar de 12% é a parte de juros e encargos. Se a taxa de juros efetiva da proposta já estiver acima disso, pergunte ao banco se o contrato está mesmo no SFH ou foi feito a taxas de mercado, fora dele. Acima do teto de valor, no SFI, não há limite. Veja SFH e SFI.

Erros comuns

• Comparar taxa de juros em vez de CET. O exemplo acima mostra como isso engana.
• Comparar CET de prazos diferentes. Tarifas fixas pesam diferente em 20 e em 35 anos.
• Esquecer que TR e IPCA estão fora. O CET é o custo mínimo, não o custo final.
• Ignorar o pacote de produtos. Seguro de vida, capitalização ou cartão exigidos para a taxa menor custam dinheiro todo mês.
• Não pedir a planilha. Ela é direito seu e mostra onde está o custo.

Resumo e próximos passos

• O CET soma juros, seguros, tarifas, tributos e despesas vinculadas em uma taxa anual, e deve ser informado antes da contratação (Resolução CMN 4.881/2020).
• Índices como TR e IPCA ficam fora. Compare CET entre propostas com o mesmo indexador.
• Uma taxa menor pode ter CET maior por causa do seguro e das tarifas.
• Peça a planilha completa em cada banco e siga o roteiro de como simular e comparar propostas. Para entender a taxa de juros em si, veja taxa de juros do financiamento imobiliário.