Simulação de financiamento: como comparar propostas de bancos

Para simular e comparar financiamento imobiliário entre bancos, defina antes um cenário fixo (valor do imóvel, entrada, prazo, sistema de amortização e indexador), peça a simulação com esse mesmo cenário em pelo menos três bancos e compare o CET (Custo Efetivo Total) e o total desembolsado. A taxa de juros anunciada sozinha engana: seguros, tarifas e produtos exigidos para o desconto mudam o custo final. Em outubro de 2026, as taxas mínimas dos cinco grandes bancos acompanhados pela MySide no SBPE iam de 10,26% a 11,99% ao ano mais TR. Em R$ 400 mil financiados por 35 anos no SAC, essa distância soma cerca de R$ 110 mil de juros (cálculo nosso, sem TR, seguros e tarifas).

Antes de simular: monte o seu cenário

Junte estes dados antes de abrir o primeiro simulador. Eles são os mesmos para todos os bancos.

Com isso, use a calculadora de quanto posso financiar para ter uma ideia do teto antes de falar com o banco.

O passo a passo da simulação

1. Escolha três ou quatro bancos. Inclua ao menos um banco público e um privado. Se você tem FGTS e se enquadra, inclua um banco que opere o Pró-Cotista, como a Caixa.
2. Use o mesmo cenário em todos. Mesmo valor financiado, mesmo prazo em meses, mesmo sistema (SAC ou Price) e, se possível, mesmo indexador (TR na maioria dos casos).
3. Peça a simulação com e sem o pacote de relacionamento. Muitos bancos reduzem a taxa se você levar o salário, usar cartão ou contratar seguro ou capitalização. Peça os dois números.
4. Anote os campos da tabela abaixo para cada banco.
5. Elimine os piores e peça análise formal só nos dois ou três com melhor CET. A análise formal exige documentos e gera a proposta com a taxa do seu perfil.
6. Negocie com a proposta formal na mão. Mostre ao banco preferido a proposta do concorrente, com data e CET.
7. Autorize a avaliação só no banco escolhido. Pela Resolução CMN 4.676/2018, o banco não pode cobrar a avaliação se ele recusar o crédito, mas pode cobrar se você desistir, desde que tenha avisado antes. Veja taxa de avaliação do imóvel.

O que pedir em cada simulação

Anote estes campos. Se algum não aparecer, peça por escrito.

O CET precisa estar na proposta: a Resolução CMN 4.881/2020 obriga o banco a informá-lo antes da contratação, com planilha de cálculo. Para entender o que está dentro dele, veja o que entra no CET.

Exemplo prático: comparando três propostas

Exemplo ilustrativo

Mesmo cenário nos três bancos: imóvel de R$ 500 mil, R$ 400 mil financiados, 420 meses, SAC. Taxas, seguros e tarifas escolhidos só para ilustrar, sem relação com bancos reais. Cálculo em Python, com fluxos mensais, sem TR.

• Banco X: 10,90% ao ano, seguros de R$ 140 no 1º mês, avaliação de R$ 3.200, sem pacote.
• Banco Y: 10,60% ao ano, mesmos seguros e avaliação, mas a taxa exige um pacote de produtos de R$ 80 por mês durante o contrato.
• Banco Z: 11,20% ao ano, seguro MIP menor (R$ 112 no 1º mês com DFI), avaliação de R$ 2.500, sem pacote.

Nos três, os seguros são calculados como percentual mensal (MIP sobre o saldo devedor, DFI sobre o valor do imóvel), por isso caem junto com o saldo.

O que a comparação mostra:

• Pelo CET informado, Y parece o mais barato. Mas o pacote em geral não entra no CET, porque não é cobrança do financiamento. Somando os R$ 80 mensais, Y fica mais caro que X em cerca de R$ 14 mil.
• Se você já usaria aqueles produtos de qualquer forma, o custo real do pacote é menor, e Y volta a ser competitivo. A conta depende da sua vida, não da vitrine.
• Z tem seguro mais barato e avaliação menor, mas a taxa mais alta pesa mais em 35 anos.

Teste o seu cenário no simulador de financiamento.

Como padronizar o que os bancos não padronizam

Nem sempre os bancos deixam simular exatamente o mesmo cenário. Os casos mais comuns:

• Cotas diferentes. Um banco financia 80%, outro 75%. Simule todos com o valor do banco de menor cota e complete a entrada. Assim o valor financiado fica igual.
• Indexadores diferentes. Se um banco usa IPCA, como o Inter, o CET dele não inclui a inflação. Some uma estimativa do índice e simule a parcela em pelo menos dois cenários.
• Limites de renda diferentes por sistema. O Bradesco, por exemplo, limita a parcela a 30% da renda no SAC e a 15% na Price, segundo o site do banco. A Price pode até ficar inviável lá.
• Prazo limitado pela idade. O seguro limita a soma de idade e prazo, e cada banco aplica a regra do seu jeito. Se um banco oferece prazo menor, compare também o cenário de prazo menor nos outros.
• Linhas subsidiadas. Minha Casa Minha Vida e Pró-Cotista têm taxas menores, mas regras de enquadramento. Compare dentro da mesma linha.

Simulação, proposta e aprovação

São três momentos diferentes:

Se a avaliação vier abaixo do preço, a cota incide sobre o valor menor e a sua entrada aumenta. Veja avaliação do imóvel pelo banco.

Erros comuns

• Comparar a taxa de vitrine de um banco com a proposta de outro. Compare proposta com proposta.
• Mudar o prazo ou a entrada entre um banco e outro. A comparação perde o sentido.
• Olhar só a primeira parcela. Ela mostra se cabe no orçamento, não quanto custa.
• Esquecer o custo do pacote. Some à parcela o que você paga a mais em produtos.
• Pedir avaliação em vários bancos. Cada uma pode ser cobrada se você desistir.
• Deixar a proposta vencer. Combine prazos com o vendedor e acompanhe a validade.

Resumo e próximos passos

• Defina um cenário único e simule em pelo menos três bancos.
• Para cada um, anote CET, primeira parcela completa, seguros, tarifas e condições do desconto.
• Compare pelo CET e pelo total desembolsado, somando o pacote de produtos.
• Peça análise formal só nos melhores, negocie com a proposta concorrente e autorize a avaliação apenas no banco escolhido.
• Para entender as taxas atuais e como a Selic influencia, veja taxa de juros do financiamento imobiliário.