Financiamento imobiliário no Inter: IPCA, cota e Pró-Cotista

O financiamento imobiliário do Banco Inter tem uma diferença central em relação aos grandes bancos: a linha residencial padrão é corrigida pelo IPCA (a inflação oficial), e não pela TR. A página oficial, consultada em 19 de outubro de 2026, informa financiamento de até 75% do valor do imóvel, entrada a partir de 25%, prazo de até 35 anos e imóvel de no mínimo R$ 200 mil. A taxa não aparece na página; reportagem de janeiro de 2026 citava a partir de 9,5% ao ano mais IPCA. O Inter também oferece o Pró-Cotista FGTS, a 9% ao ano mais TR. Como o IPCA não entra no simulador nem no CET (Custo Efetivo Total), comparar com outros bancos exige uma conta extra, que este guia mostra.

As condições do Inter em um quadro

Fontes: páginas oficiais do Inter (residencial e Pró-Cotista), consultadas em 19 de outubro de 2026; taxa da linha residencial segundo o Paraíba Business, 16 de janeiro de 2026; limite do usado no Pró-Cotista pela Instrução Normativa MCID nº 45/2025. As páginas do banco não informam data de vigência.

A cota de 75% é menor que os até 80% que Bradesco e Itaú informam e que a Caixa aplica no SAC pelo SBPE. Na prática, você precisa de mais dinheiro na entrada. Para um imóvel de R$ 400 mil, são R$ 100 mil de entrada no Inter, contra R$ 80 mil com cota de 80%, sem contar ITBI e registro. Veja quanto de entrada é preciso.

Como funciona a correção pelo IPCA

Segundo a página do Inter, o IPCA incide todo mês sobre o saldo devedor e a parcela é recalculada para quitar o novo saldo no prazo original. A correção usa o índice de dois meses antes: a parcela de agosto, por exemplo, é corrigida pelo IPCA de junho.

O efeito prático:

• A taxa de juros fixa é menor que nas linhas com TR, porque parte do custo foi transferida para o índice.
• A parcela começa mais baixa, mas sobe com a inflação.
• O saldo devedor pode subir nos primeiros anos se a inflação do mês for maior que a amortização.
• O simulador do Inter não inclui o IPCA. A própria página avisa isso. A parcela que aparece na simulação é a parcela sem inflação, ou seja, a menor possível.

Para ter uma referência: o IPCA acumulado em 12 meses até setembro de 2026 foi de 4,58%, segundo o IBGE. A TR, que corrige as linhas dos outros bancos, acumulava cerca de 2% em 12 meses em outubro de 2026, como mostra o guia de taxa de juros do financiamento imobiliário.

Por que o CET não resolve sozinho

A Resolução CMN 4.881/2020, que regula o CET, manda deixar índices de preços fora do cálculo (eles só precisam aparecer na planilha). Assim, o CET de uma proposta com IPCA mostra só a parte fixa e os encargos, e fica artificialmente mais baixo que o de uma proposta com TR. Comparar os dois números direto engana. Veja o que entra no CET.

Exemplo prático: a parcela com inflação

Exemplo ilustrativo

Financiamento de R$ 300 mil (75% de um imóvel de R$ 400 mil), 420 meses, SAC, taxa de 9,5% ao ano mais IPCA. Cálculo sem seguros e tarifas, com IPCA constante em cada cenário, para mostrar o comportamento da parcela.

O que a tabela mostra:

• No SAC com IPCA, a parcela não cai como no SAC com TR baixa. Com IPCA de 4,58% constante, ela sobe ano após ano e passa de R$ 4.100 no 21º ano.
• Parte do total pago é só reposição da inflação. Em reais de hoje, o peso é menor do que os números nominais sugerem. Mas a sua renda precisa acompanhar a inflação para a parcela continuar cabendo.
• A aprovação usa a primeira parcela. Com R$ 3.002,93 de parcela e limite de 30% da renda, a renda bruta mínima fica em torno de R$ 10 mil. Se a renda não subir com a inflação, o comprometimento cresce.

Para comparar com uma linha com TR, o mesmo financiamento a 11,45% ao ano mais TR de 2% ao ano começaria em R$ 3.442,39 e estaria em R$ 2.799,74 no início do 21º ano, com total pago de R$ 1.165.977,63 no mesmo cálculo. São números ilustrativos: a inflação e a TR futuras são desconhecidas. Rode outros cenários no simulador de financiamento.

Pró-Cotista no Inter

O Inter está entre os bancos que operam o Pró-Cotista, linha com recursos do FGTS. Segundo a página oficial, em outubro de 2026:

• Taxa de 9% ao ano mais TR, até 80% do imóvel, prazo de até 420 meses, imóvel residencial de até R$ 2,25 milhões.
• Imóvel usado tem limite menor: a Instrução Normativa MCID nº 45/2025, que fixa as regras do FGTS para 2026, limita o financiamento de usado no Pró-Cotista a 50% do valor de compra ou de avaliação, o que for menor.
• Requisitos do FGTS: pelo menos 3 anos de trabalho com carteira assinada e, além disso, contrato de trabalho ativo ou saldo no FGTS de pelo menos 10% do valor do imóvel.
• Primeiro imóvel: não pode ter outro financiamento habitacional ativo nem imóvel na mesma região.
• Imóvel novo: sem limite de renda familiar (nunca habitado ou com até 6 meses de construído).
• Imóvel usado: renda familiar de até R$ 12 mil.

O Pró-Cotista depende do orçamento anual do FGTS, que já se esgotou em outros períodos, como mostra o guia da Caixa. Confirme a disponibilidade e a cota na simulação. As regras gerais de uso do fundo estão em FGTS na compra do imóvel.

Outros pontos do financiamento Inter

Segundo a página da linha residencial:

• FGTS na linha residencial: pode ser usado na entrada e, a cada 2 anos, para amortizar o saldo, se houver recursos. Também pode reduzir em até 80% o valor de 12 parcelas seguidas.
• ITBI e registro podem entrar nas parcelas. Isso reduz o dinheiro necessário na assinatura, mas você paga juros e IPCA sobre esses valores pelo prazo do contrato.
• SFH e SFI: no SFH (Sistema Financeiro da Habitação), juros e encargos financeiros têm teto de 12% ao ano; seguros e tarifas ficam fora desse limite. No SFI, não há teto. Veja SFH e SFI.
• Construção: a linha Construcasa financia até 60% da obra.
• Usado e novo: a linha atende imóvel novo ou usado.
• Seguros obrigatórios no contrato, segundo a página do banco, que não detalha valores. Os seguros MIP e DFI são exigidos em qualquer banco; veja seguros MIP e DFI.

Como simular e contratar no Inter

O banco descreve cinco etapas: simulação, análise de crédito, avaliação do imóvel, assinatura do contrato e entrega das chaves. Na prática:

1. Simule no site ou no app com os dados do imóvel, seus dados de contato e documentos pessoais. Lembre que o resultado não traz o IPCA.
2. Calcule a parcela com inflação. Aplique ao menos dois cenários de IPCA (por exemplo, 3% e 6% ao ano) e veja se a parcela continua cabendo.
3. Se você tem FGTS e se enquadra, peça também a simulação no Pró-Cotista. A linha usa TR, o que facilita comparar com outros bancos.
4. Envie os documentos para a análise. Autônomos costumam precisar de extratos bancários e declaração de Imposto de Renda; veja documentos para financiamento.
5. Avaliação, assinatura e registro. A cota de 75% vale sobre o valor avaliado.

Cuidados e erros comuns

• Comparar a taxa do Inter com a taxa de outro banco. 9,5% mais IPCA e 11,45% mais TR medem coisas diferentes. Some uma estimativa do índice a cada uma antes de comparar.
• Confiar na parcela do simulador. Ela é a parcela sem inflação.
• Comparar CET de linhas com indexadores diferentes. O CET deixa o IPCA de fora.
• Ignorar a entrada maior. Com cota de 75%, a entrada é 25% mais ITBI, registro e avaliação, se você não incluir esses custos nas parcelas.
• Escolher IPCA sem folga no orçamento. Se a inflação subir e a renda não acompanhar, o comprometimento cresce a cada ano.

Resumo e próximos passos

• A linha residencial do Inter é corrigida pelo IPCA, com até 75% do imóvel, 35 anos de prazo e imóvel a partir de R$ 200 mil.
• A taxa de referência citada pela imprensa em janeiro de 2026 era de 9,5% ao ano mais IPCA. O banco não publica a taxa na página.
• O Pró-Cotista do Inter cobra 9% ao ano mais TR, com até 80% de cota (50% no usado, pela norma do FGTS de 2026), para quem cumpre as regras do fundo.
• Antes de decidir, simule a parcela com inflação e compare com pelo menos dois bancos que usam TR, como o Bradesco. O roteiro completo está em como simular e comparar propostas.